核心內容：本文主要由上海房產買賣律師為您具體介紹《城市住宅小區物業管理辦法》全文，它包括了總則、物業管理組織、物業管理移交的內容，詳情見下文。

　　第一章 總則

　　第一條 為加強城市住宅小區物業管理，保障房屋和公用配套設施的正常使用，創造文明、安全、整潔、便利、優美的居住環境，根據有關法律、法規，結合本市實際，制定本辦法。

　　第二條 本辦法適用于福州市市區具備相應生活配套設施的住宅小區的物業管理。

　　本辦法所稱物業管理，是指對住宅小區內的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治。

　　第三條 住宅小區推行專業經營型的物業管理，實行業主(住戶)自主管理與專業有償服務相結合，屬地管理與行業管理相結合的原則。

　　第四條 市房地產管理局是本市住宅小區物業管理的行政主管部門，負責制定物業管理的有關規定，協調物業管理有關問題，對物業管理企業實行行業管理。

　　區房地產管理部門負責監督轄區內住宅小區物業管理，受理有關物業管理的投訴。

　　其他職能部門按照各自職責對住宅小區物業管理的相關工作進行指導和監督。

　　第五條 住戶享有參與物業管理和良好層住環境的權利；有遵守法律、法規和物業管理規定，維護物業公共利益的義務。

　　第六條物業管理公司應當依法經營，其經營自主權，收益權以及授權、委托的管理權等受法律保護。

　　第二章 物業管理組織

　　第七條 新建住宅入住率超過50%時，當地街道辦事處應當會同區房地產管理部門和開發建設單位，及時組織召開首次業主大會，選舉產生業主委員會。業主委員會對業主大會負責并報告工作。

　　業主大會由住宅小區的業主組成，由業主委員會召集，每年至少召開一次。

　　業主大會行使下列職權：

　　(一)選舉、罷免業主委員會的組成人員；

　　(二)批準和修改業主委員會章程、物業管理制度和住戶公約；

　　(三)決定關系業主利益的重大事項；

　　(四)改變和撤銷業主委員會不適當的決定；

　　(五)審查批準物業管理基本金的開支方案；

　　(六)監督業主委員會的工作。

　　業主大會產生的文件，應報區房地產管理部門備案，對每個住戶都具有約束力。

　　第八條 業主委員會是代表和維護住宅小區業主(住戶)合法權益的群眾性組織，負責物業的自主管理，接受街道辦事處的指導和監督。

　　業主委員會可邀請居民委員會等有關單位人員參加物業管理工作。

　　業主委員會的職責：

　　(一)擬訂業主委員會章程、物業管理制度和住戶公約；

　　(二)提出物業管理基本金和其他物業管理資金的開支方案；

　　(三)確定物業管理服務內容，簽訂和解除物業管理合同；

　　(四)監督物業管理公司的物業管理工作與服務收費；

　　(五)聽取并反映住戶的意見、建議，接受住戶監督；

　　(六)協調處理住戶與物業管理公司的糾紛；

　　(七)業主委員會章程、物業管理制度、住戶公約賦予的其他職責。

　　第九條 物業管理公司必須具備規定的資質條件，持有《物業管理資質證書》和《營業執照》，方可從事物業經營業務。

　　第十條 物業管理公司承擔住宅小區的物業管理事務，應與業主委員會簽訂書面合同。

　　物業管理合同應載明物業管理的項目、內容、費用、合同期限、雙方當事人的權利義務，以及違約責任等內容。

　　第十一條 物業管理公司在住宅小區范圍內，可進行下列物業管理：

　　(一)房屋及其附屬設施的維修、養護；

　　(二)環境衛生保潔、花木綠地管護以及噪聲管理；

　　(三)供電、通訊、燃氣、給排水、化糞池、消防和治安防范等設施的維修、管護；

　　(四)道路維護，車輛停放秩序管理；

　　(五)安全保衛和公共生活秩序管理；

　　(六)專項及特約服務；

　　(七)其他物業管理事項。

　　第十二條 物業管理公司的基本權利：

　　(一)按照合同約定提供物業管理，按規定收取費用；

　　(二)勸阻違反住宅小區物業管理規定、制度、住戶公約的行為；

　　(三)委托專營公司承擔專項物業管理業務；

　　(四)要求業主委員會協調其與住戶的糾紛。

　　物業管理公司的基本義務：

　　(一)依法經營，為住戶提供優質服務；

　　(二)執行物業管理標準，履行物業管理合同，接受業主委員會監督；

　　(三)每半年公布一次涉及住戶的物業管理代收代支費用情況。

　　第十三條 物業管理公司應按照物價部門核定的項目、標準和要求收取物業管理服務費。

　　住戶應當按照規定和約定繳納物業管理服務費。物業管理公司可以要求業主委員會督促住戶按時繳納。

　　未售(租)出的空置房由開發建設單位繳納物業管理服務費。

　　第十四條 原有住宅小區的物業管理，經多數住戶同意，可以由街道辦事處組織當地居民委員會管理，也可以委托物業管理公司或其他專業單位維修、管護物業，所需費用由住戶按規定承擔。

　　單位自管住宅小區的物業管理，可以由產權單位自主管理，也可以委托物業管理公司管理。

　　上列住宅小區可以由所在地街道辦事處幫助成立業主委員會，并逐步向專業經營型物業管理過渡。

　　第三章 物業管理移交

　　第十五條 新建住宅小區應當嚴格按照審批的規劃設計方案和建筑施工規范，實施綜合開發，配套建設。經竣工綜合驗收合格后，方可交付使用。但竣工驗收不視為物業管理移交。

　　第十六條 開發建設單位向業主委員會移交物業管理前，應向區房地產管理部門提交物業管理實施方案，并負責住宅小區的物業管理；售(租)房時應當與購房人或承租人書面約定雙方物業管理的權利義務。

　　第十七條 新建住宅小區應建立物業管理基本金制度。基本金由開發建設單位在移交物業管理前，按其建設總投資額2%撥付的資金和依法取得的其他資金組成。

　　物業管理基本金屬全體業主共同共有，由業主委員會設立專戶儲存；未設立業主委員會的，由區房地產管理局設立專戶代管。

　　基本金的使用受市房地產管理部門的監督，專項用于該住宅小區公用設施的維修更新，不得挪作他用。

　　第十八條 新建住宅小區開發建設單位應當留有物業管理用房，在移交物業時，一并移交給業主委員會；開發建設單位和業主委員會不得將物業管理用房轉讓、出租或改作他用。

　　未留有物業管理用房或者物業管理用房已經改作他用的，應當騰讓出物業管理用房。