摘要：在買賣糾紛案件中，由商品房買賣合同引發(fā)的糾紛案件占較大比例。然而在商品房買賣過程中，開發(fā)商常有五種不當(dāng)?shù)男袨橐讓?dǎo)致糾紛發(fā)生，且開發(fā)商以各種方式加以規(guī)避，導(dǎo)致房屋買受人維權(quán)困難。

　　一、商品房預(yù)售廣告宣傳、樣板間等與實(shí)物不符。很多開發(fā)商利用一些虛假廣告來蒙騙消費(fèi)者，使得消費(fèi)者認(rèn)為所購房屋物超所值，心甘情愿花錢買下。但開發(fā)商為了規(guī)避以后的法律責(zé)任，會采取在正式合同中寫明預(yù)售廣告、樣板間等不作為合同的內(nèi)容，對出賣人沒有約束力，或者銷售廣告僅為銷售人員口頭告知、銷售的樣板間不允許拍照等手段，使得房屋買受人取證困難。

　　二、通過“先簽后換”與“補(bǔ)充協(xié)議”的方式規(guī)避己方責(zé)任。在商品房銷售中，開發(fā)商經(jīng)常以簽訂購房合同時尚不具備預(yù)售條件為由，先與購房者簽訂臨時性的購房合同，以后再利用自己的交易地位或者法律上的優(yōu)勢，強(qiáng)迫購房者簽訂“補(bǔ)充協(xié)議”，或者更換為對購房者極為不利的“正式合同”，以此種方式來損害購房者的利益。

　　三、設(shè)置霸王條款或責(zé)任不清條款。常見的內(nèi)容有：該商品房所在樓宇的屋面使用權(quán)、外墻面使用權(quán)屬出賣人；關(guān)于交付期限中出賣人隨意擴(kuò)大免責(zé)條款；出賣人在合同生效前的廣告是要約邀請，具體內(nèi)容以本合同為準(zhǔn)等。

　　四、商品房存在質(zhì)量瑕疵或權(quán)利瑕疵。部分開發(fā)商為了獲得不當(dāng)利益，在商品房建設(shè)中偷工減料、擅自改變規(guī)劃設(shè)計，造成房屋質(zhì)量問題百出或者出售房屋的權(quán)利存在其他爭議，使標(biāo)的物存在質(zhì)量瑕疵和權(quán)利瑕疵。如：約定的面積與實(shí)際面積不符，電氣管線不暢通，房屋滲水，墻皮脫落，墻體裂縫等；常見的權(quán)利瑕疵的問題主要有：一房二賣、以租代售、售后包租等。

　　五、延期交房、不按時辦理所有權(quán)證書。延期交房的原因是多樣的，有的是合法的，比如屬不可抗力的自然災(zāi)害、政府政策改變等合法的免責(zé)事由；有些原因則屬開發(fā)商的責(zé)任，比如工程超期，資金不足造成在建房屋變成“爛尾樓”，無法按時交房；在建設(shè)項(xiàng)目未取得相關(guān)合法資質(zhì)的情況下，無法辦理房產(chǎn)證和土地使用證；還有開發(fā)商和買受人或入住的業(yè)主存在糾紛時，開發(fā)商為了維護(hù)自身利益，迫使對方做出讓步，否則不配合辦理所有權(quán)證書。