上海農(nóng)村房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，合同已實際履行完畢，且購房人已實際居住使用該房屋是農(nóng)村房屋買賣的最常見形式。對此農(nóng)村房屋的拆遷利益，《上海高院關(guān)于審理農(nóng)村宅基地房屋買賣糾紛案件的原則意見》規(guī)定賣售方和買受方按照3:7的比例分配，其法理基礎(chǔ)是什么？3:7的比例具體如何計算？

一、《上海高院關(guān)于審理農(nóng)村宅基地房屋買賣糾紛案件的原則意見》的規(guī)定

《上海高院關(guān)于審理農(nóng)村宅基地房屋買賣糾紛案件的原則意見》規(guī)定：第四、對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，如果合同已實際履行完畢，且購房人已實際居住使用該房屋的，對合同效力暫不表態(tài)，實際處理中應(yīng)本著尊重現(xiàn)狀、維護穩(wěn)定的原則，承認(rèn)購房人對房屋的現(xiàn)狀以及繼續(xù)占有、居住、使用該房屋的權(quán)利。……按上述第四種情況處理的，如果系爭房屋已經(jīng)拆遷或者已納入拆遷范圍的，應(yīng)在扣除購房人的購房款后，充分考慮購房人重新購房的合理支出，由購房人與出賣人按比例取得補償款，其分割比例一般可以考慮在7：3左右。購房人為7、出賣人為3.

二、法理基礎(chǔ)

農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)受到很大的限制，非本集體經(jīng)濟組織成員之間不得轉(zhuǎn)讓。即便農(nóng)村房屋的買受人（非本集體經(jīng)濟組織成員）已經(jīng)支付全部房屋價款，并已實際入住，也不能依據(jù)“地隨房走”的法理獲得相應(yīng)宅基地的使用權(quán)，宅基地的使用權(quán)人依舊是房屋出售方。農(nóng)村房屋動遷，其動遷利益的一部分來自宅基地的使用權(quán)的評估價。此外，動遷補償款或者動遷安置房都有對本集體經(jīng)濟組織成員的“福利”的性質(zhì)，這也應(yīng)當(dāng)是給賣售人的利益。因此，農(nóng)村房屋出售方可以獲得一定的動遷利益。

三、計算方法

“購房人與出賣人按比例取得補償款，其分割比例一般可以考慮在7：3左右。”對該規(guī)定的理解，重點是如何理解“補償款”。農(nóng)村房屋的動遷一般都是動遷組依據(jù)被動遷房屋的評估價等計算動遷補償款，被動遷人再用該動遷補償款（多退少補）購買優(yōu)惠價的動遷安置房。

買受人獲得了以下兩部分利益：（1）動遷補償款。（2）購買動遷安置房實際支出的房款（優(yōu)惠價）與市場價的差價。這兩種利益可以用“動遷利益”來概括。

因此，《上海高院關(guān)于審理農(nóng)村宅基地房屋買賣糾紛案件的原則意見》中的“補償款”應(yīng)當(dāng)是指“動遷利益”，而不能簡單從字面上理解為“補償款”。

因此，農(nóng)村房屋的賣售人可以獲得的利益有兩部分：（1）動遷款補償款的30%；（2）購買動遷安置房實際支出的房款（優(yōu)惠價）與市場價的差價的30%；

來源：百順農(nóng)民房地產(chǎn)