摘要：在租房過程中，如果承租人與出租人雙方之間未約定租期的，出租人是否可以隨時(shí)解除租賃關(guān)系呢？對于出租人隨時(shí)解除租賃關(guān)系的行為應(yīng)該如何認(rèn)定？我們又應(yīng)該如何去處理呢？那么下面就通過案例的介紹幫助大家了解相關(guān)內(nèi)容。

　　案例

　　張某與趙某口頭約定，由趙某租張某房屋門面房一間，租金每月4000元，租期6個(gè)月。承租期滿后，張某口頭通知趙某，增加租金，按每月5000元交納。被告趙某表示同意，即從當(dāng)月按每月5000元給趙某交納租金。三個(gè)月以后，趙某再次上調(diào)租金，每月6000元，并交押金500元。張某通知趙某時(shí)遭拒，趙某仍按月交納5000元租金，張某以未交足為由拒收，訴至法院，要求趙某按每月6000元交納，并于年底退出房屋。

　　審判

　　法院審理認(rèn)為：原、被告簽訂門面房租賃合同期滿時(shí)，雙方應(yīng)該續(xù)租事宜重新簽訂書面合同。但原告只是口頭形式通知，要求被告每月按5000元交納租金，被告同意后，雙方按此協(xié)議履行了三個(gè)月，應(yīng)視其口頭協(xié)議有效。雙方應(yīng)當(dāng)就原口頭協(xié)議的不足之處再行協(xié)商，達(dá)成有期限的補(bǔ)充協(xié)議。張某在未與趙某就房屋租金重新達(dá)成協(xié)議時(shí)，再次提高租金的要約遭拒絕后，其要約僅系單方行為，不能作為再次提高租金收取的依據(jù)。原告在未簽訂補(bǔ)充協(xié)議和未征得被告同意的情況下，單方隨意提高租金，是違約行為。被告要求按口頭協(xié)議履行至一年，符合門面房出租的一般情況。依照《中華人民共和國民法通則》第五十七條的規(guī)定，判決駁回原告的訴訟請求，被告按每月租金5000元的口頭協(xié)議履行到年底。

　　法條鏈接

　　《中華人民共和國民法通則》第五十七條民事法律行為從成立時(shí)起具有法律約束力。行為人非依法律規(guī)定或者取得對方同意，不得擅自變更或者解除。《中華人民共和國合同法》第八條 依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護(hù)。第四十四條 依法成立的合同，自成立時(shí)生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。

　　律師點(diǎn)評

　　一般這樣處理：如果當(dāng)事人雙方對口頭合同的主要條款無異議，且已實(shí)際履行，合同內(nèi)容又不違反法律法規(guī)、政策規(guī)定的，一般可確認(rèn)合同有效；如果雙方當(dāng)事人對合同成立有異議，且無其他證據(jù)可以證明，又未實(shí)際履行的，可以認(rèn)定合同未成立。本案中，張某第一次將房租從4000元提到5000元，被告趙某接受并履行3個(gè)月之久，顯然符合前一種情況，故應(yīng)認(rèn)定合同關(guān)系有效。

　　張某再次提高房租的要約后，雖通知趙某，但趙某并未作出承諾，且此后雙方亦未達(dá)成協(xié)議，符合后一種情形，故應(yīng)認(rèn)定此合同關(guān)系未成立。張某與趙某之間未簽訂新的書面房屋租賃合同，而由張某口頭通知被告應(yīng)增加租金，等于發(fā)出繼續(xù)承租的條件的要約；趙某對此表示同意，并按此標(biāo)準(zhǔn)向張某交納租金，是以意思表示及實(shí)際行為予以承諾。據(jù)此應(yīng)視為原、被告之間成立了一個(gè)新的房屋租賃合同關(guān)系。但是，該租賃合同欠缺一個(gè)主要內(nèi)容即租賃期限的約定。這在法律上意味著張某有權(quán)隨時(shí)要求解除租賃合同關(guān)系，并自提出要求之日起。給予趙某一段合同時(shí)間搬遷，此權(quán)利行使，并不以承租人是否同意為條件。

　　本案新的租賃合同履行3個(gè)月時(shí)張某再次提出增加租金的請求，此應(yīng)屬改變同一合同關(guān)系下合同的某個(gè)具體內(nèi)容的要約，而不屬成立一個(gè)新的合同關(guān)系的要約。由于租金標(biāo)準(zhǔn)屬雙方當(dāng)事人約定的事項(xiàng)，故只有當(dāng)作為承租人的一方同意的情況下，才從承租人同意起產(chǎn)生約束承租人的效力。所以不能認(rèn)為出租人發(fā)出提高租金的要約屬違約行為，也不能認(rèn)為這是一個(gè)新的合同關(guān)系并未成立。因張某未提出不按新的租金標(biāo)準(zhǔn)交租金，將自動(dòng)解除租賃關(guān)系的條件，故趙某不按新租金標(biāo)準(zhǔn)交納租金，不能作為雙方租賃關(guān)系應(yīng)解除的依據(jù)。但根據(jù)出租人在無期限的租賃關(guān)系下可隨時(shí)要求解除租賃關(guān)系的權(quán)利，原告張某不妨在訴訟請求中提出解除租賃關(guān)系的主張，而且法院應(yīng)當(dāng)支持這種請求。

　　那么，除了雙方為不定期租賃這種情況，可以行使單方解除權(quán)的情況有哪些呢？根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》和《商品房租賃管理辦法》以及其它法律法規(guī)的規(guī)定，承租人具有下列情形的，出租人可以單方解除合同：（1）承租人擅自將承租的房屋私自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)借的；（2）承租人與他人私換房屋的；（3）承租人利用承租房屋從事非法活動(dòng)，損害公共利益的；（4）承租人累計(jì)6個(gè)月拒不交納租金的；（5）承租人故意損壞房屋的；（6）承租人擅自拆改房屋結(jié)構(gòu)、裝修或擅自改變房屋用途的；（7）出租人因不可預(yù)見的原因確實(shí)需要收回房屋的。

　　相對于承租方，若存在下列情形的，也可以單方解除合同：（1）出租人交付的房屋不符合合同約定的裝修標(biāo)準(zhǔn)或使用用途的；（2）出租房屋存在重大毀損，出租人經(jīng)承租人催告，拒不維修的；（3）承租人已自建房屋或購置房屋，確實(shí)無須再繼續(xù)租賃的。