1.夫妻共有房產(chǎn)登記于一方名下，另一方出售房產(chǎn)不能提供授權(quán)委托書等證明授權(quán)意思表示的，夫妻關(guān)系不能當(dāng)然形成具有代理權(quán)的權(quán)利外觀，其代簽房屋買賣合同的行為應(yīng)認(rèn)定為狹義無權(quán)代理。2.若登記一方拒絕追認(rèn)，另一方簽署的房屋買賣合同只是對登記方不發(fā)生效力，并非自然無效，如果沒有法定的合同無效情形，該合同仍在簽約當(dāng)事人即在代簽方與買受方之間發(fā)生效力。若房屋買受人系善意，代簽方不僅受房屋買賣合同中違約責(zé)任條款的約束，同時受限于無權(quán)代理人“賠償范圍不得超過被代理人追認(rèn)時相對人所能獲得的利益”的范圍限定。
案號：（2019）滬0112民初30156號；（2020）滬01民終4846號
涉案房屋是被告孫某某與被告傅某某的夫妻共同財產(chǎn)，房屋產(chǎn)權(quán)于2014年12月登記在孫某某名下。2016年6月12日，原告陳某某（購買方、乙方）與被告孫某某（出賣方、甲方）經(jīng)中介介紹簽訂《閔行區(qū)閔馳一路50弄2號801室轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，協(xié)議落款處甲方簽字：傅某某代孫某某。協(xié)議約定：第一條、甲方于2013年依法取得了閔行區(qū)閔馳一路50弄2號801室動遷安置房，面積73.74平方米，該房屋已辦理以甲方為權(quán)利人的《上海市房地產(chǎn)權(quán)證》，甲方持有該房屋的動遷協(xié)議。第二條、甲乙雙方協(xié)商一致，同意上述房屋轉(zhuǎn)讓價款為人民幣1,600,000元整，該價格系甲方凈到手價格。第十條、乙方于2016年6月12日支付甲方定金五萬元整；乙方于2016年6月23日之前簽訂買賣合同當(dāng)日支付甲方房款80萬元（內(nèi)含五萬定金）；房款80萬元整乙方于甲乙雙方到房屋交易中心辦理過戶手續(xù)時貸款支付。第十二條、甲方簽署本合同后，反悔不出售或者變相漲價上述房屋給乙方的，甲方應(yīng)在3日內(nèi)返還乙方已經(jīng)支付的房款及定金，并按反悔時該房屋市場評估價的一倍支付乙方違約金，且甲方應(yīng)按實承擔(dān)乙方對該房屋裝修費用（裝修費用以票據(jù)為準(zhǔn)），甲方還要承擔(dān)因該房屋所在地區(qū)房屋價格上漲產(chǎn)生的上漲差額部分的補償（金額以評估公司評估價格為準(zhǔn)），乙方有其他損失的，甲方也應(yīng)當(dāng)賠償。若上述違約金不足以彌補乙方實際損失的，甲方還應(yīng)另行賠償乙方。同日，傅某某代孫某某簽署《定金收據(jù)》，確認(rèn)收到陳某某購買系爭房屋定金50,000元。2016年6月22日，中介告知被告傅某某至中介處收取轉(zhuǎn)讓協(xié)議中的房款，被告傅某某稱當(dāng)天沒空，便約在次日。2016年6月23日，原告與被告傅某某至中介處，原告根據(jù)轉(zhuǎn)讓協(xié)議約定要向被告傅某某支付房款80萬元，但傅某某拒絕受領(lǐng)同時抬高首付款金額至120萬元，并拒絕繼續(xù)履行轉(zhuǎn)讓協(xié)議。2017年，被告孫某某、傅某某將系爭房屋以220余萬元的價格出售給案外人。原告庭審中陳述，其在簽合同時，沒有看到傅某某獲得孫某某的授權(quán)委托書，也沒有看到傅某某與孫某某系夫妻關(guān)系的證明，但因傅某某拿著孫某某的房產(chǎn)證，而中介公司說他們是夫妻關(guān)系，便相信傅某某有代理權(quán)限。簽合同當(dāng)日原告因上班無法請假，系中介先讓出售方在合同簽字后，原告再簽名。
法院認(rèn)為：本案爭議焦點為被告傅某某以孫某某代理人的身份與原告陳某某簽訂《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》的行為是否構(gòu)成無權(quán)代理以及后續(xù)違約責(zé)任如何承擔(dān)。
涉案房屋系被告傅某某、孫某某的夫妻共同財產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在孫某某名下，傅某某雖為共有人之一，但在《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》上僅簽署“傅某某代孫某某”，系以孫某某的名義簽署協(xié)議；根據(jù)查明的事實，傅某某以孫某某的名義與原告簽訂《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》時未出示孫某某的授權(quán)委托書，也無任何證據(jù)證明孫某某事后追認(rèn)上述委托行為，僅憑傅某某是孫某某的丈夫，無法推斷出傅某某在簽訂協(xié)議時有代理權(quán)，故，傅某某以孫某某代理人的身份與原告簽訂《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》的行為屬無權(quán)代理；房屋買賣為重大財產(chǎn)交易，傅某某作為孫某某的丈夫并不當(dāng)然具有代理妻子出售房屋的代理權(quán)，系夫妻關(guān)系及持有房屋產(chǎn)權(quán)證尚不足以形成傅某某具有代理權(quán)的權(quán)利外觀，傅某某的行為亦不構(gòu)成表見代理。因此，傅某某的行為系無權(quán)代理，對原告認(rèn)為傅某某行為系有權(quán)代理的意見，本院不予采納。
根據(jù)法律規(guī)定，行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立的合同，未經(jīng)被代理人追認(rèn)，對被代理人不發(fā)生效力，由行為人承擔(dān)責(zé)任。鑒于《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》簽訂后未得到孫某某的追認(rèn)，因此，該份《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》對被告孫某某不發(fā)生效力，應(yīng)由被告傅某某承擔(dān)責(zé)任。原告簽署協(xié)議時雖未審查傅某某是否有授權(quán)委托，僅憑中介的陳述及傅某某持有涉案房屋產(chǎn)權(quán)證便與之簽訂合同，審慎不足，但原告實際已支付5萬元定金，并準(zhǔn)備支付80萬元首付款，只因傅某某拒收而未支付，故，可認(rèn)定原告系善意，本質(zhì)上，在代理人傅某某與相對人原告之間發(fā)生簽訂《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》的法律效果，原告有權(quán)依據(jù)該協(xié)議向傅某某主張損害賠償。現(xiàn)涉案房屋已被出售，《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》已無履行可能，對原告要求解除其與傅某某之間《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》的訴訟請求，本院予以支持。但因《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》對孫某某不發(fā)生效力，故對原告要求解除其與孫某某簽訂的《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》并承擔(dān)違約責(zé)任的訴訟請求，本院不予支持。但針對原告退還定金5萬元的訴請，孫某某和傅某某均表示同意返還，本院對此予以確認(rèn)。現(xiàn)原告主張違約金50萬元，被告辯稱不同意支付，可視為其要求法院對違約金予以調(diào)整。本院認(rèn)為，涉案房屋后續(xù)被傅某某和孫某某以高于《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》的價格出售，可看出兩被告有出售房屋的意愿，而《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》未履行的原因除無權(quán)代理外，還在于傅某某在協(xié)議簽訂后抬高首付款金額故意不履行協(xié)議。本院考慮到涉案房屋系兩被告的夫妻共同財產(chǎn)，被告再次出售涉案房屋的金額比《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》的售價高出五十萬元以上，結(jié)合原告損失、當(dāng)事人的預(yù)期收益等綜合因素，酌定被告傅某某支付原告陳某某違約金100,000元。
上海市閔行區(qū)人民法院于2020年2月7日作出（2019）滬0112民初30156號民事判決：
一、解除原告陳某某與被告傅某某于2016年6月12日簽訂的《閔行區(qū)閔馳一路50弄2號801室轉(zhuǎn)讓協(xié)議》；
二、被告孫某某、傅某某于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告陳某某定金50,000元；
三、被告傅某某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告陳某某違約金100,000元；
四、駁回原告陳某某的其余訴訟請求。
宣判后，孫某某、傅某某向上海市第一中級人民法院提出上訴。上海市第一中級人民法院于二〇二〇年五月十五日作出（2020）滬01民終4846號民事判決：駁回上訴，維持原判。
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滬公網(wǎng)安備31010702006145
