摘要：農村的房子是可以買，但是對于售房者、購房者的主體、房子等方面是有要求的。下面上海房產買賣律師為您詳細介紹農村房屋買賣有效與無效的情況。

　　1、農村房屋買賣什么情況下有效?

　　(1)購房者主體資格合法

　　農村房屋所依存的宅基地屬于農村集體成員所有，因此購房者必須是該村民集體成員，城市居民不具備購買農村房屋的主體資格。

　　(2)售房者的主體資格合格

　　賣房者必須對自己所有的財產有占有、使用、收益和處分的權利，并且如果房屋共有人員要共同處分房屋，才可以使房屋買賣有效。

　　(3)購房者符合申請宅基地的條件

　　農村村民一戶只能有一處宅基地，已有宅基地的村民不得再申請宅基地，所以購房者必須滿足購買之前名下沒有別處宅基地的要求。

　　(4)買賣經過村民委員會同意

　　農村集體經濟組織有權對這種物權作出實質性處分，所以如果房屋要買賣的話就要經過村委會的同意。

　　2、農村房屋買賣什么情況下無效?

　　(1)產分離出賣

　　由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權通過買賣而轉讓時，該房屋占用范圍內的土地使用權也必須同時轉讓或隨房屋轉移。如果售房者出賣房屋時只轉讓房屋所有權而不同時轉讓土地使用權，那房屋買賣則無效。

　　(2)主體有問題

　　出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權人，非所有權人出賣他人房屋的，其買賣行為一般無效，并且房屋所有權人未經共有人同意，私自出售房屋的，房屋買賣也是無效的。

　　(3)侵犯優先購買權

　　房屋所有人出賣共有房屋時，共有人有優先購買權，房屋所有人出賣租賃房屋的，承租人享有優先購買的權利，如果的優先購買權被侵犯，該房屋買賣無效。

　　(4)非法轉讓

　　轉讓或買賣司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;依法收回土地使用權的;權屬有爭議的;法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形，這樣的房屋買賣無效。

　　3、農村房屋買賣，對方反悔怎么辦?

　　網友提問：我是外地人，在妹夫的老家蓋房住了15年(是以妹夫老爹宅基地翻蓋的房)。現在他們村要搬遷，我的情況又很復雜：我戶口不在本村，房子簽了協議有大隊書記、隊長及房主(妹夫老爹)簽字，算賣給我。我無房產證，只有協議書。而這個老宅原本是妹夫老爹分給他的家產。請問：農村房屋買賣，對方反悔怎么辦?如果搬遷我能得到什么?

　　律師解答：這種情況你很麻煩，這與小產權房有一定的相同性。你不是該村的村民，也就不應當有宅基地及房屋;至于你們簽訂的房屋買賣協議，對于你與你妹夫的老爹來說是無效的。拆遷款本身就會給該老爹，該老爹如反悔的話，你只能去法院起訴他，當然該房屋你的出資等等會給你，但是根據司法實踐你要回得錢比拆遷款要少得多。最好你還是與村干部等協商好領取拆遷款時你在場，名義上是給公爹，實際上是給你。否則你會很麻煩的。