產權人轉讓房屋沒有經法定同住人的同意，受讓人即便合法取得了房屋產權，也無法取得完整的房屋所有權。

　　【案例】

　　2004年，甲通過中間人介紹，與乙就房屋轉讓事宜達成一致。甲在本區擁有售后公房一套，產權人是甲，實際居住人除甲以外，還有甲的母親。甲與乙簽訂了《房地產買賣合同》，并到交易中心申請了過戶登記。房屋成交總價80萬元。交易后乙根據合同約定支付了房款50萬元，另30萬元于交房時支付。后乙取得了產權證。但甲沒有如期交房，且下落不明。

　　為了入住該房，乙只得與甲母直接協商?；字甑募啄笀猿终J為，甲出售該房沒有征得她的同意，而且當初公房轉產權時甲曾保證她的居住權，她不愿意搬出該房。對乙提出的其他安置方案均予以拒絕。乙產證在手卻毫無辦法，只好一紙訴狀，將甲告上法庭，要求甲遷出該房。

　　法院經審理認為，甲作為該房的唯一權利人，其處置產權的行為合法有效，乙合法取得該房產權，也應享有房屋的產權。但由于房屋系公房出售而來，甲母作為法定同住人，對涉訴房屋有合法居住權?？紤]到甲母系高齡老人，又無實際遷讓之處，一審法院遂做出了駁回乙訴訟請求的判決。

　　售后公房的同住人權利保護，一直備受爭議。2003年以前，售后公房上市交易，均需要得到同住人的書面同意，以往的示范合同文本上有專門的同住人意思表示的附件。隨著產權交易審核口徑的改變，交易中心不再進行同住人是否同意的形式審查，中介機構也開始放松審查，導致同住人權益保護的糾紛不斷增加，包括同住人的遷讓糾紛、戶口糾紛等。

　　甲作為房屋產權人出售房屋時，應當取得同住人甲母的同意。在買賣合同履行完畢前，如果產權人和同住人關于安置事項沒有達成一致，同住人有權拒絕遷出。在通常情況下，購買人即使是善意的，也不能直接訴請同住人搬離。本案中，乙作為該房產權人，有兩種選擇，第一，和同住人甲母協商，通過和解方案解決遷讓問題;第二，讓同住人一直住下去，直到居住權消滅(死亡)。當然，這不影響善意受讓人追究甲逾期交房的違約責任。

　　購買售后公房，應如何防范同住人糾紛?

　　第一,進行嚴格的權屬審查。售后公房的權利人審查，包括基于夫妻關系共有和基于政策規定的

　　同住人共有;

　　第二,進行同住人審查。根據常住戶口審查該房的同住人，并用書面的形式確定同住人同意出售的

　　意思表示。雖然交易中心不再審查同住人是否同意，但并不表明同住人沒有了居住權。作為購房者或中介公司，進行這樣的審查是有必要的。同住人的戶口應當在交易前遷出，以避免戶口糾紛;

　　第三，合同審查。除了正常交易條款外，關于同住人的遷出、戶口遷移等問題，應當有明確的約定。