中院在執(zhí)行一起民事判決過程中，按照法定程序查封了被執(zhí)行人S公司名下的M房屋。案外人王某某向北京一中院提出異議，其主張自2012年王某某就租住在M房屋內(nèi),該房屋是由王某某出資裝修，且一直由其本人使用至今。基于租賃關(guān)系，王某某請求法院停止對M房屋的執(zhí)行。王某某提供M房屋居住使用照片、裝修費用明細(xì)等證據(jù)以證明其主張。申請執(zhí)行人陳某某則辯稱，王某某沒有證據(jù)證明租賃等相關(guān)事實，其所提異議沒有依據(jù)。

中院經(jīng)審理認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第三十一條第一款規(guī)定：“承租人請求在租賃期內(nèi)阻止向受讓人移交占有被執(zhí)行的不動產(chǎn)，在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面租賃合同并占有使用該不動產(chǎn)的，人民法院應(yīng)予支持。”本案中，M房屋登記在被執(zhí)行人S公司名下，因S公司未履行生效判決書確定的義務(wù)，法院對其名下的房產(chǎn)采取強制措施合法有據(jù)。案外人王某某未能向法院提交租賃合同、支付租金憑證等能直接證明存在真實租賃關(guān)系的相關(guān)證據(jù)。王某某提供照片、裝修費用明細(xì)等證據(jù)要求確認(rèn)其為M房屋的承租人，停止對M房屋執(zhí)行的異議請求。但房屋照片僅能體現(xiàn)房屋現(xiàn)狀格局，裝修費用明細(xì)亦僅是對房屋裝修具體支出的羅列，均無法有效證明王某某對涉案房屋享有租賃權(quán)。因此，王某某所提異議證明不足，法院不予支持。

《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第三十一條第一款規(guī)定：“承租人請求在租賃期內(nèi)阻止向受讓人移交占有被執(zhí)行的不動產(chǎn)，在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面租賃合同并占有使用該不動產(chǎn)的，人民法院應(yīng)予支持。”承租人基于承租法律關(guān)系所提異議的權(quán)利基礎(chǔ)有二：承租人享有優(yōu)先購買權(quán)以及“買賣不破租賃”。其中，買賣不破租賃制度理論上是租賃權(quán)的物權(quán)化，承租人基于此所提異議，系屬案外人異議，應(yīng)按照民事訴訟法相關(guān)規(guī)定審查異議理由是否成立。

結(jié)合上述法律規(guī)定，承租人此類異議是否成立應(yīng)當(dāng)主要考慮如下三方面要件：

時間要件

案外人與被執(zhí)行人簽訂書面租賃合同必須在法院查封之前。如果執(zhí)行標(biāo)的物上存在租賃權(quán)，則法院在拍賣執(zhí)行標(biāo)的時要對標(biāo)的物的權(quán)利負(fù)擔(dān)情況進(jìn)行公示，拍賣財產(chǎn)上的租賃權(quán)以及其他用益物權(quán)不因拍賣而消滅，該項權(quán)利會繼續(xù)存在于拍賣財產(chǎn)上。帶租拍賣會影響執(zhí)行標(biāo)的物的競拍價格，進(jìn)而會對申請執(zhí)行人債權(quán)的實現(xiàn)產(chǎn)生影響。因此，案外人與被執(zhí)行人之間簽訂的租賃合同必須在法院查封前，如不滿足，為避免案外人與被執(zhí)行人惡意串通，逃避執(zhí)行，案外人所提異議不成立。

合法性要件

案外人與被執(zhí)行人簽訂的書面合同須合法有效。一般而言案外人與被執(zhí)行人根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第五十四條以及相關(guān)法律規(guī)定到房地產(chǎn)管理部門辦理了租賃登記備案手續(xù)的租賃合同具有對外公示效力，其簽訂時間不存在倒簽的可能性，可初步認(rèn)定為合法有效的租賃合同。但對于沒有履行備案手續(xù)的租賃合同，需結(jié)合當(dāng)事人提交的交付租金、交付物業(yè)費、水電煤氣費用憑證等證據(jù)材料進(jìn)一步分析租賃合同的合法性、真實性以及有效性。

公示要件

執(zhí)行標(biāo)的物需在法院查封前就已移交承租人占有使用，占有是判斷租賃權(quán)是否客觀真實的重要權(quán)利外觀要件。

因此，此類案件要求承租人必須在法院查封前就已實際占有使用涉案房屋。

建議公眾在選擇租賃房屋時盡量選擇有正規(guī)房源渠道的租房平臺，同時在簽訂租賃合同后要積極對租賃合同進(jìn)行登記備案，并保留好交付租金、水電煤氣等生活費用的支付憑證，減少因租賃帶來的法律風(fēng)險。同時，對于被執(zhí)行人而言，應(yīng)積極履行生效法律文書確定的義務(wù)，如果被執(zhí)行人企圖通過與案外人惡意串通，簽訂虛假租賃合同，逃避法院強制執(zhí)行，一經(jīng)查實，要對相關(guān)責(zé)任人員進(jìn)行拘留、罰款，符合拒不履行判決、裁定罪的，要依法追究其刑事責(zé)任。