基本案情

爺爺去世后，遺贈給孫子一套產權房屋，孫子又將房屋賣給了其同學。爺爺的遺孀（后妻）別無房產，就一直居住在這套房子里，后來被產權人告上法庭，要求騰房。2021年4月，江蘇省南通市中級人民法院對這起排除妨礙糾紛案作出終審判決，確認老人汪秋菊對案涉房屋享有居住權。2021年5月，在民法典頒布一周年之際，本案承辦律師到汪秋菊家回訪時，老人對律師說，經歷了漫長訴訟，現在終于有了可以安身的家，感謝兩級法院作出的溫暖判決。本案的判決從保護弱勢群體及老年人的權益出發，充分發揮了居住權扶弱、施惠的社會保障功能，也體現了平等、公正、尊老的價值理念。

爺爺把房屋遺贈給孫子 遺孀被訴搬遷

邢婓的前妻1992年去世。1993年，邢婓購得南通市區一處70平方米的房產。2005年，開有一家小雜貨店的汪秋菊在為邢婓送貨時兩人相識。2006年11月，汪秋菊和時年已經81歲的邢婓登記結婚。

2008年7月，邢婓立下遺囑，載明將房產遺贈給孫子邢健，并進行了公證。2013年6月，邢婓去世。汪秋菊因名下沒有其他住房，一直住在該房屋中，并靠每月800元的低保維持生活。

但根據邢婓立下的遺囑，其名下的那套房已經留給了孫子。因該房屋產權糾紛，2013年8月，江蘇省南通市崇川區人民法院判決案涉房屋產權歸邢健所有。判決生效后，邢健領取了案涉房屋產權證。

隨后，邢健多次要求汪秋菊搬出，但汪秋菊都置之不理，邢健一氣之下給房屋斷了水，雙方矛盾愈積愈深。

“房子已經屬于我了，她憑什么在里面居住？”2014年春天，邢健再次將汪秋菊告到法院，要求排除妨害，請求法院判決汪秋菊限期搬離。但汪秋菊卻反訴邢健給房屋斷水，影響了她的基本生活。

崇川區法院審理后認為，邢健從其祖父處繼承案涉房屋，已實際領取產權證，邢健為該房屋的產權人。汪秋菊稱邢健祖父生前為其保留居住權，但并未提供證據予以證實。物權法第三十五條規定：“妨害物權或者可能妨害物權的，權利人可以請求排除妨害或者消除危險。”邢健作為案涉房屋的所有人，應當對其房屋享有占有、使用、收益、處分的權利，汪秋菊占用邢健房屋的行為，已經妨害了邢健物權行為的行使。

法院遂作出一審判決，判令汪秋菊搬出案涉房屋。汪秋菊不服，向二審法院提起上訴。

房屋所有權系繼受取得 不能排斥原居住權

南通中院經審理查明，汪秋菊與邢健的祖父于2006年11月登記結婚后共同生活居住在案涉房屋內。汪秋菊悉心照顧邢健祖父，履行了夫妻之間相互扶助義務。在邢健祖父去世后，汪秋菊作為其配偶，居住于案涉房屋內的現狀應當得到尊重。在夫妻一方死亡，另一方又無其他居住條件的情況下，因婚姻關系產生的居住權益并不因夫妻一方去世而消滅。

根據法院向汪秋菊及邢健祖父生前的鄰居和好友調查，邢健的祖父生前曾在不同場合多次表示其雖將案涉房屋所有權贈與邢健，但汪秋菊對案涉房屋享有居住權。邢健質疑證人身份但未能舉證證明。邢健取得案涉房屋所有權系繼受取得，非原始取得，故對汪秋菊享有居住權的現狀應予尊重，其對物權的行使不得損害汪秋菊的合法權益。

在汪秋菊無其他住房，又無固定生活來源，且對案涉房屋享有合法居住權的情況下，邢健要求汪秋菊立即遷出該房屋的訴請，有違公序良俗。同時，邢健作為案涉房屋的合法所有權人，對該房屋享有占有、使用、收益、處分的權利。若汪秋菊此后另有居所或者生活條件有較大改善，雙方對案涉房屋的居住權可另行協商，若協商不成，邢健可另行主張。

綜上，二審法院遂改判駁回邢健的訴訟請求，同時判決邢健辦理恢復房屋供水的手續。

轉賣他人再訴要求搬遷 法院依法維持原判

然而，事情并沒有就此結束。2019年4月12日，邢健與他的同學章維簽訂存量房買賣合同一份，將房屋賣給了章維。該買賣合同第八條違約責任條款約定，甲方邢健應保證上述房產權屬清楚，若發生與該房產有關的產權糾紛或債務糾紛，概由甲方承擔，由此給乙方造成的經濟損失，由甲方負責賠償。2019年4月16日，不動產登記部門頒發了上述房屋的不動產權證書。

由于汪秋菊一直在房屋里居住，章維面臨著“買了房卻拿不到房”的尷尬。于是，章維再次將汪秋菊告到崇川區法院，要求她立即搬離，并從2019年4月13日起計算至其實際遷出為止按照每月2000元支付房屋使用費。

本案審理過程中，承辦律師曾征求邢健和汪秋菊的意見，邢健表示無法為汪秋菊另行提供住房或者支付相應的住房補貼，汪秋菊則要求繼續維持現有的住房狀況。

崇川區法院審理后認為，已生效的南通中院終審民事判決書確認了汪秋菊依據案涉房屋的原所有權人邢婓的意愿依法取得案涉房屋的居住權，邢健取得案涉房屋所有權系繼受取得，非原始取得，故對汪秋菊享有居住權的現狀應予尊重，其對物權的行使不得損害汪秋菊的合法權益。汪秋菊依據上述民事判決書確定的居住權一直合法居住在案涉房屋內，應受到法律保護。

邢健在未取得汪秋菊的同意并妥善安排汪秋菊居住的情形下，未保證案涉房屋產權清楚擅自出售給章維。章維未能提供證據證明汪秋菊另有居所或者生活條件有較大改善，且生效判決書確定汪秋菊對案涉房屋享有合法居住權的情況下，章維要求汪秋菊立即遷出該房屋的訴請，于法無據，法院依法不予支持。

同時，法院還認為，民事主體從事民事活動，應當遵循誠信原則，秉持誠實，恪守承諾。章維若認為因案涉房屋存在汪秋菊的居住權而造成相應損失，可另行向邢健主張違約責任。

綜上，法院判決駁回章維的訴訟請求。章維不服，向二審法院提起上訴。南通中院經審理，依法維持了原判。（文中涉案當事人均為化名）

律師說法

居住權與所有權沖突時的裁判思路

本案名為排除妨礙糾紛，實則是居住權與所有權沖突引發的糾紛。問題在于，在我國物權法對于居住權未予規定的情況下，如何界定居住權的性質及司法適用，避免違背物權法定原則。在審判實踐中，本案基于以下兩條思路進行了裁判：

一是類推適用。類推適用是法律漏洞補充方法之一，其法理基礎在于“相類似之案件，應為相同之處理”。《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（一）》第二十七條規定：“婚姻法第四十二條所稱‘一方生活困難’，是指依靠個人財產和離婚時分得的財產無法維持當地基本生活水平。一方離婚后沒有住處的，屬于生活困難。離婚時，一方以個人財產中的住房對生活困難者進行幫助的形式，可以是房屋的居住權或者房屋的所有權。”根據該條規定，離婚后，生活困難的一方對另一方的房屋有居住權，盡管對于該居住權是否為物權意義上的居住權存在爭議。即使該居住權的表述實質為承租權，但從立法目的上來考察，該條主要維護離婚后弱勢一方利益，保障其基本的生活權益。同樣，對于因配偶身亡后既無生活來源亦無住所的老人，其較離婚后生活困難一方處境更差，且本案中的汪秋菊與邢健祖父為婚姻關系，盡管與邢健無血緣關系，但對于邢健祖父盡了主要照顧義務，從目的性擴張的角度解釋，屬于家庭成員范疇，對于生活、居所均無所依的老人的居住權應當予以保障。

二是依據公序良俗原則裁判。公序良俗原則是公共秩序和善良風俗的合稱，包含兩層含義：一是從國家的角度定義公共秩序；二是從社會的角度定義善良風俗。違反公序良俗一般包括違反正義觀念之行為，違反性道德、家庭秩序、個人尊嚴等人倫基本要求，極度限制個人自由之事項等三種類型。善良風俗則是社會上一般的道德觀念。本案中，汪秋菊作為邢健祖父的妻子，在邢健祖父生前盡了夫妻間的照顧、扶助義務，其作為家庭成員的身份并不因為邢健祖父的去世而消失。根據老年人權益保障法第十三條的規定：“老年人養老以居家為基礎，家庭成員應當尊重、關心和照料老年人。”從通常意義上的善良風俗來考量，亦不能將老無所依的老人排除在法律的保障之外，邢健要求汪秋菊搬出唯一住所顯然有違社會公德。

關于邢健與汪秋菊排除妨礙糾紛案中，二審法院經多方調查，已經證實邢健祖父生前確曾表示汪秋菊對案涉房屋享有居住權，但該證據并非認定居住權的前提條件，對于履行相互扶養義務的家庭成員，其居住權并不需要所有權人的明確賦予，而是弱者基于其身份獲取的生活上的基本保障。

《民法典》于2021年1月1日正式實施，其中對于“居住權”作了明確規定：設立居住權的，應當向登記機構申請居住權登記。居住權自登記時設立。居住權不得轉讓、繼承。

案件點評

一份充滿人文關懷的判決：

本案能否訴求汪秋菊搬離，是法院裁判案件過程中的疑難問題。律師如何在所有權和居住權之間進行利益平衡，選擇正確的裁判路徑，避免機械裁判導致社會不公，則為本案的典型價值所在。

2004年憲法第四次修正案中增加了“國家尊重和保障人權”的規定。本案中，如以所有權享有的排除妨礙請求權剝奪年逾六旬老人的居住權，顯然有違社會之常情，是對老人人權和民事權益的侵犯。在民事案件的裁判過程中，有法律依法律，無法律依習慣，無習慣依法理。而法理的運用需符合社會公眾對公平正義的普遍認知，亦不得與基本的人倫情理相違背。

本案在我國法律對于居住權并未明確的前提下，以公序良俗確立居住權對于所有權的優位，具有現實必要性，但應當慎重。故而2014年南通中院在二審判決中，明確汪秋菊對案涉房屋行使居住權的同時，應當盡到合理的使用、維護義務，不能排斥邢健對該房屋享有的使用權等相關權利。若汪秋菊此后另有居所或者生活條件有較大改善，雙方對于案涉房屋的居住權可另行協商或由邢健另行主張，有效平衡雙方的利益。

在社會關系、利益糾葛日趨復雜的當下，對民事案件尤其是涉及老人、兒童等社會弱勢群體利益以及婚姻家庭關系的訴訟時，法官在裁判案件的過程中，對于公序良俗等高度抽象性的法律原則的適用，應當對其內涵、判斷標準，通過比較和類型化分析，在法理情的權衡間做好中立的裁判者。

縱觀本案的判決，一方面依法保護了房屋產權人的所有權，另一方面也保障了老人最基本的居住權，是一份充滿人文關懷的有溫度的判決。

此外，2021年1月1日起《民法典》正式施行，其中創新之一，在于增加了“居住權”這一新型的用益物權，并以物權編專章規定了居住權制度。民法典第三百六十六條規定：“居住權人有權按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權，以滿足生活居住的需要。”因此，對于再婚老人而言，如果想把房產留給子女，但又擔心另一半在自己去世后居無定所，這時就可以在遺囑中明確另一半的居住權。當然，這對購房人而言，今后買二手房不僅要調查所購房屋有沒有被抵押或查封，還要查詢有沒有設立居住權。因為一旦設立了居住權的房子，即便買了也可能趕不走居住權人。