房子要拆遷了，誰有權得到拆遷安置以及補償款該如何分割等問題一直是被拆遷者最最關心的重點。雖然動遷對大多數人來說應該是一件好事，不僅可以換到更新更大的房子，還可以拿到數額較大的動遷安置補償費用，尤其是對上海人來說。但是上述好處之后，便是引起家庭矛盾不斷的安置補償款的分配問題。根據目前上海私房動拆遷情況來看，出現最多的就是動遷補償款分割共有糾紛。在這些糾紛中有一種情況非常引人注意，那就是當被拆遷的私房下有非產權人的戶口時，該非產權人是否能據此享有分割動遷安置補償款的權利。

 

【律師評析】

私房是指由個人或家庭購買、建造的住宅。一般認為是產權房，即擁有房屋產權證的房屋，房屋產權人登記的權利人為產權人，即私房的被拆遷人。

根據《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》第二十三條規定，在拆遷過程中，私房的產權人系被拆遷人，由產權人代表全體房屋使用人與拆遷人簽訂拆遷補償安置協議，動拆遷補償款歸產權人所有。

同時根據該《實施細則》第四十四條規定：“征收居住房屋的，被征收人取得貨幣補償款、產權調換房屋后，應當負責安置房屋使用人”。由此可見，私房拆遷動遷利益的歸屬是被拆遷人（即產權人），也就是說只有房屋產權人才能拿到動遷安置費用，但是相應的，產權人也要對房屋使用人作出相應的安置。據此，私房房屋動拆遷補償款分割原則為：補償款歸產權人所有，產權人負責安置房屋使用人。也就是說，只有當非房屋產權人被認定為房屋使用人時，才能夠得到一定的安置補償費用。那么，在動遷房屋下掛有戶口的人是否就能被認定為房屋使用人呢？

首先《實施細則》第五十一條規定，房屋使用人，是指實際占用房屋的單位和個人。其次結合2006年上海市人民政府頒布的《上海市城市房屋拆遷面積標準房屋調換應安置人口認定辦法》規定，截至房屋拆遷許可證核發之日，在被拆遷房屋處有本市常住戶口連續滿一年，在本市無其他住房（或者雖在本市有其他住房，但居住困難），且居住在被拆遷房屋的人員，可以認定為被拆遷居住房屋的應安置人口。由此可見，要被認定為房屋使用人，必須是在該動遷房屋內實際居住的人，如果并未在該房屋內實際居住過，即便戶口掛在動遷房屋下，也不是房屋使用人，不會被認定為應安置人口。

 

典型案例分析：原告李Y與被告匡某等共有糾紛

 

當事人關系

 

原告：李Y

被告：被告匡某和徐AD、徐HG、徐DM、徐WQ、徐BM、徐DJ、徐HD、徐DK

第三人：上海閘北第二房屋征收服務事務所有限公司

 

 

 

 

案情簡介

 

2012年11月11日，上海市閘北區住房保障和房屋管理局（甲方）、第三人二征公司（代理人）與徐秀山（亡）、被告匡某、徐AD、徐HG、徐DM、徐WQ、徐BM、徐DJ、徐HD、徐DK（乙方、被征收人）簽訂《上海市國有土地房屋征收補償協議》，上載明，戶籍人口徐DK、徐DJ、徐DM、匡某、李Y等；乙方的房屋坐落于柳營路興隆村X號，房屋類型舊里，房屋性質私。經認定建筑面積205.2平方米，簽約期內簽約照顧建筑面積131.76平方米；被征收房屋價值補償款合計92，482，227.97元，其中1、評估價格為4，194，288元（計算公式：20，440×205.2×100%=4，194，288元）、套型補貼為305，040元（計算公式：20，336×15=305，040元）、價格補貼為1，251，884.16元（計算公式：20336×205.2×30%=1，251，884.16元），其中戶外共有人徐HG、徐HD、徐BM、徐WQ、徐AD，補償金額1，597，558.93元，戶內共有人補償金額4，153，653.23元；2、評估價格為2，693，174.4元（計算公式：20，440×131.76×100%=2，693，174.4元），價格補貼為803，841.41元（計算公式：20，336×131.76×30%=803，841.41元），小計3，497，015.81元；乙方選擇貨幣補償，補償款為92，482，227.97元；乙方選擇房屋產權調換，甲方提供給乙方的產權調換房屋計玖套；搬家費補貼8，587.04元、設施移裝費補貼6，320元、協議簽約獎勵費340，000元、搬遷獎勵費60，000元、早簽多得益獎勵費20，000元、被拆面積獎勵費673，920元，無未經登記建筑獎勵費20，000元、共有產戶配合獎100，000元、異地購房補貼150，000元、過渡費387，504元，合計1，766，331.04元；本協議補償總金額合計11，014，559.01元，甲方按本協議扣除房款后支付乙方補償款3，079，748.46元。協議乙方落款處由“徐DM”簽字確認。

后原告李Y向法院訴稱，其是系爭房屋的居民，而系爭房屋被列入征收范圍之后，系爭房屋的繼承人在未征得原告同意的情況下，于2013年1月單方面與閘北區住房保障和房屋管理局及征收實施單位二征公司簽訂了《上海市房屋征收補償安置協議》。原告表示，系爭房屋征收協議明確了由產權人對房屋內的實際使用人和同住人進行安置，協議中的照顧面積補貼、其他補貼獎勵均具有人頭因素，是按戶來分配的，原告有權進行主張。原告90年代的時候曾和匡某一起居住至2000年左右，后因結婚搬出系爭房屋。由于被告的刻意隱瞞，原告對于各被告簽訂動遷協議一事毫不知情。其后原告曾多次與眾被告進行交涉，但被告一再互相隱瞞、推諉，均不對原告進行安置。原告作為系爭房屋的戶籍在冊人員，理應在本次征收中獲得安置，但被告未對原告進行處理和安置，侵犯了原告的合法權益，故請求依法對系爭房屋征收補償進行析產，由被告徐HG、徐DM、徐DJ、徐DK、胡FY對原告進行安置補償。

被告匡某和徐AD、徐HG、徐DM、徐WQ、徐BM、徐DJ、徐HD、徐DK共同辯稱，原告不是系爭房屋的產權人和繼承人，系爭房屋是由徐HG一家、徐DM一家、徐DJ一家、徐DK一家及匡某居住，原告從沒有在系爭房屋居住過，僅僅是空掛戶口。本次動遷是按照房屋面積來計算的，不考慮人頭因素，在動遷時，第三人沒有考慮原告的份額。原告當時是為了讀書，才把戶口遷至系爭房屋，從來沒有居住過系爭房屋，不是該房的實際使用人，故原告沒有起訴資格，不同意原告的訴訟請求。

第三人上海閘北第二房屋征收服務事務所有限公司表示，被征收房屋性質是私房，按照被征收房屋的價值進行補償，所取得的補償款及補償安置房屋，全部歸該房屋的所有人所有，房屋的所有人只有9人，即匡某及其八個子女。因該戶不符合居住困難戶托底保障的條件，故本次征收沒有考慮人口因素。而安置的九套房屋是按照價值標準進行的調換，產權人是居民自行約定的，但產權人范圍限于戶籍在冊人口，戶外產權人無法取得房屋安置。

經審理查明，系爭房屋系徐秀山（2001年2月15日報死亡）名下的私房?？锬撑c徐秀山共育有8個子女，分別為：徐AD、徐HG、徐DM、徐WQ、徐BM、徐DJ、徐HD、徐DK。系爭房屋是由徐HG一家、徐DM一家、徐DJ一家、徐DK一家及匡某居住，根據被告徐HG提供285地塊興隆村X號動遷共有產戶外人員的份額表，證明戶外共有人徐HD、徐BM、徐WQ、徐AD，均認可其份額26.5萬元已經收到。但被告徐AD、徐WQ、徐BM、徐HD均表示，收到的只是父親一半的遺產，并表示其動遷利益不要求在本案中處理，如對分配有異議，將會另行主張權利。此外根據《閘北區（285街坊）安置房預約單》顯示，所有九套調換房屋的產權均在動遷時由實際居住人所得。

 

法院判決

 

駁回原告李Y的訴訟請求。

 

法律分析

 

【爭議焦點】

李Y是否是系爭房屋的實際使用人

 

【審判理由】

本院認為，民事活動應當遵守法律，法律沒有規定的，應當遵守國家政策。根據第三人在審理中的陳述可知，系爭房屋征收時不符合居住困難戶的標準，故未考慮人口因素，其并未認定受安置人員，故安置人員的認定由本院根據相關的法律規定并結合系爭房屋的來源及對房屋的貢獻、居住情況、房屋征收補償款的實際組成等因素予以確定。

系爭房屋系登記于徐山名下的私房，徐山過世后，系爭房屋的所有權歸被告匡某及8個子女所有，該房屋的來源與原告無關，原告對于系爭房屋也無貢獻。結合原告及其母親徐BM在審理中的陳述，原告的戶口自幼年遷入系爭房屋后，僅偶爾居住，原告結婚后就搬入丈夫家居住，原告系空掛戶口，不應認定為受安置人員。

結合房屋征收補償款的實際組成來看，貨幣補償款、搬家費、設施移裝費、簽約獎勵費、搬遷獎勵費、早簽獎、被拆面積獎、未見證獎勵、共有產配合獎、異地購房補貼、過渡費均系對房屋所有人及同住人的補償，與原告無涉。

 

 

相關法規鏈接

 

《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》（2011年10月19日上海市人民政府令第71號公布）

 

第二十三條（征收補償協議主體的確定）

房屋征收補償協議應當由房屋征收部門與被征收人、公有房屋承租人簽訂。

被征收人、公有房屋承租人以征收決定作出之日合法有效的房地產權證、租用公房憑證、公有非居住房屋租賃合同計戶，按戶進行補償。

被征收人以房地產權證所載明的所有人為準，公有房屋承租人以租用公房憑證、公有非居住房屋租賃合同所載明的承租人為準。

 

第四十四條（居住房屋征收補償所得的歸屬和安置義務）

征收居住房屋的，被征收人取得貨幣補償款、產權調換房屋后，應當負責安置房屋使用人；公有房屋承租人所得的貨幣補償款、產權調換房屋歸公有房屋承租人及其共同居住人共有。

 

第五十一條（有關用語的含義）

本細則中下列用語的含義：

（一）被征收人，是指被征收房屋的所有權人。

（二）公有房屋承租人，是指執行政府規定租金標準、與公有房屋產權人或者管理人建立租賃關系的個人和單位。

（三）共同居住人，是指作出房屋征收決定時，在被征收房屋處具有常住戶口，并實際居住生活一年以上（特殊情況除外），且本市無其他住房或者雖有其他住房但居住困難的人。

（四）房屋使用人，是指實際占用房屋的單位和個人。

《上海市城市房屋拆遷管理實施細則》第五十四條,拆遷人給予被拆遷人的貨幣補償款、安置房屋歸被拆遷人所有。被拆遷人應當負責安置房屋使用人。

 

《上海市城市房屋拆遷面積標準房屋調換應安置人口認定辦法》（2006年6月19日上海市人民政府令第61號公布）

 

第六條（應安置人口的認定標準一）

截至房屋拆遷許可證核發之日，在被拆遷房屋處有本市常住戶口連續滿一年，在本市無其他住房（或者雖在本市有其他住房，但居住困難），

且居住在被拆遷房屋的人員，可以認定為被拆遷居住房屋的應安置人口。

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