實(shí)踐中，在出賣人違約后，買房人主張解除商品房買賣合同和抵押貸款合同，剩余的銀行貸款本息如何償還？買房人是否還應(yīng)承擔(dān)還款義務(wù)？

2020年6月，戴某夫婦與A房地產(chǎn)公司簽訂《商品房買賣合同》，購買該公司開發(fā)房產(chǎn)一套，總價款70余萬元。戴某已支付首付款30余萬元，余款40萬元約定采取銀行貸款方式支付。2020年7月，戴某夫婦與某銀行簽訂《個人購房借款/擔(dān)保合同》，申請了40萬元的按揭貸款。

按照《商品房買賣合同》約定：出賣人逾期超過180天后，買受人有權(quán)書面通知出賣人解除合同。合同履行過程中，A房地產(chǎn)公司未按合同約定期限交房，后戴某夫婦曾就合同解除事宜與A房地產(chǎn)公司進(jìn)行協(xié)商，雙方未達(dá)成調(diào)解意見。2022年1月，A房地產(chǎn)公司收到戴某送達(dá)的《解除商品房買賣合同通知書》。與此同時，戴某夫婦向平陰法院提起訴訟。審理中，雙方就銀行按揭貸款中的剩余部分由誰償還引發(fā)爭議。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，A房地產(chǎn)公司未按合同約定期限交房，其構(gòu)成違約，現(xiàn)戴某夫婦據(jù)此行使合同解除權(quán)，符合法律規(guī)定，法院予以支持。另根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十條規(guī)定：“因商品房買賣合同被確認(rèn)無產(chǎn)或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持。”據(jù)此，戴某夫婦主張解除與某銀行簽訂的《個人購房借款/擔(dān)保合同》，符合法律規(guī)定，法院予以支持。

依據(jù)《中華人民共和國民法典》第五百六十六條第一款、最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十一條第二款的規(guī)定，涉案合同解除后,A房地產(chǎn)公司除應(yīng)返還戴某夫婦的購房首付款外，還應(yīng)返還二人已償還的銀行貸款和利息。又因戴某夫婦對合同解除不存在過錯，其二人并未實(shí)際取得涉案房屋，在這種情況下，如果要求戴某夫婦繼續(xù)償還銀行剩余按揭貸款，會使各方權(quán)利義務(wù)嚴(yán)重失衡，有違公平原則。綜上，法院認(rèn)為應(yīng)由A房地產(chǎn)公司償還某銀行的剩余按揭貸款。

在商品房按揭貸款商業(yè)模式中，購房者與開發(fā)商形成房屋買賣合同關(guān)系，購房者與銀行形成商品房擔(dān)保貸款合同關(guān)系。人民法院審理該類案件時，必須充分考慮各合同之間的密切聯(lián)系和各方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的平衡問題，避免因強(qiáng)調(diào)單個合同的相對性而造成三方權(quán)利義務(wù)的失衡。房屋買賣合同、商品房擔(dān)保貸款合同被解除的，可突破合同相對性原則，免除購房者向銀行償還按揭貸款義務(wù)，由開發(fā)商向銀行返還。

特別提醒：銀行針對一手房按揭貸款業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)審慎地選擇合作開發(fā)商，同時應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)貸后檢查，一旦發(fā)現(xiàn)開發(fā)商資信情況出現(xiàn)惡化跡象或是項目開發(fā)出現(xiàn)不利情況，銀行應(yīng)提前做好增信措施和清收預(yù)案。

《中華人民共和國民法典》

第五百六十六條第一款：

合同解除后,尚未履行的,終止履行;已經(jīng)履行的,根據(jù)履行情況和合同性質(zhì),當(dāng)事人可以請求恢復(fù)原狀或者采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)請求賠償損失。

來源：山東高法