“以房抵債”型房屋買賣合同是指為保障債權順利實現，債權人與債務人或第三人簽訂的包含“抵債”“擔保”條款的房屋買賣合同。
該類案件數量較大、案由較雜，法律關系較為復雜，涉及以物抵債、讓與擔保等規則銜接以及對《民法典》及司法解釋新增規定的理解適用。此外，“以房抵債”可能涉及“套路貸”、虛假訴訟等違法情形，社會關注度較高。
本文結合司法實踐中的典型案例，對“以房抵債”型房屋買賣合同糾紛案件的審理思路和裁判要點進行梳理、提煉和總結。
一、典型案例
李某系案涉房屋原產權人，向王某借款40萬元，同時雙方簽訂房屋買賣合同，約定將案涉房屋以60萬元的價格出售給王某。合同簽訂后，王某未支付房款，雙方辦理過戶登記，并約定待李某還清本息后再將房屋恢復登記至李某名下。過戶完成后，李某仍居住于案涉房屋內，且一直未清償債務。后王某向李某支付20萬元并要求李某搬離案涉房屋但被李某拒絕，雙方因此涉訴。王某認為其已履行房屋買賣合同且房屋已經過戶，其有權要求李某搬離房屋。李某主張該房屋買賣合同實為擔保，不認可雙方之間構成房屋買賣合同關系。
A公司與B公司簽訂《收購協議書》，約定A公司以1500萬元的價格收購B公司的奶牛場及附屬設施。雙方約定，若一年內B公司資金周轉困難的問題得以解決，B公司以2130萬元的價格回購上述資產。如超過該期限，回購條款失效。《收購協議書》簽訂當日，奶牛場變更至A公司名下。
一年后，B公司主張《收購協議書》名為買賣實為借貸，收購款屬于借款性質，案涉資產僅作擔保，回購款則是雙方約定的還款金額，據此請求法院確認合同因虛假意思表示而無效。A公司則認為《收購協議書》有效且回購條款已失效，其因此獲得奶牛場及附屬設施的所有權。
C公司與D公司簽訂《建設工程施工合同》，C公司將供水大廈工程的施工任務發包給D公司。D公司進場施工完畢、C公司投入使用后，C公司與D公司簽訂《房屋抵頂工程款協議書》，約定以C公司的供水大廈A座9層房屋抵頂部分工程款。其后，C公司既未及時向D公司交付約定的抵債房屋，也未向D公司支付相應的工程欠款。
D公司向法院訴請C公司支付工程款欠款、利息和違約金。C公司認為《房屋抵頂工程款協議書》系補充協議性質，構成對工程款清償方式的變更，D公司只能向其主張交付供水大廈A座9層房屋，不能再向其主張支付工程款欠款、利息和違約金。
二、“以房抵債”型房屋買賣合同糾紛案件的審理難點
實踐中，此類案件的基礎法律關系常為民間借貸，并以房屋買賣合同形式產生糾紛。當事人訴至法院后，應以何種案由、程序、請求權基礎進行審理觀點不一，應以房屋買賣關系還是借貸關系進行審理，尚無統一意見。法院對真實法律關系的認定又受合同雙方的真實意思表示、房屋買賣合同的簽訂時間及案涉房屋是否完成相應公示等因素影響，導致以何種路徑審理存在難點。“以房抵債”并非法律概念，在民法理論的性質識別中，應認定為代物清償協議、非典型擔保，還是認定為虛假意思表示，存在爭議。該類案件所涉合同的外在表現形式均為房屋買賣合同，當事人多基于房屋買賣合同法律關系提起訴訟。而要確定合同的真實性質以保證后續審理的準確性，需根據“以房抵債”型房屋買賣合同的一般特征予以區分，在審理初期即進行初步定性。此類案件所涉房屋買賣合同均掩蓋當事人的真實意思表示，應如何確定此類房屋買賣合同的效力并處理由此產生的法律后果存在難點。是否認定合同違反“流質流押契約”等相關法律規定而無效，是否擊穿合同表象，如何認定雙方真實意思表示等，均為實踐中存在的疑難問題。
三、“以房抵債”型房屋買賣合同糾紛的裁判要點
法院審理該類案件要堅持充分尊重當事人真實意思表示的原則，排除虛假意思表示，識別虛假訴訟及“套路貸”，謹防當事人惡意串通損害權利人的合法權益。具體而言，審理“以房抵債”型房屋買賣合同，首先要將其區分于一般的房屋買賣合同，其次要明確請求權基礎，再次要判斷合同性質及效力，最后作出實體裁判。
（一）“以房抵債”型房屋買賣合同的一般特征及審理路徑
當事人簽訂“以房抵債”型房屋買賣合同約定由債務人將其自有、共有或者他人的房屋，以房屋買賣的形式，抵償其對債權人的債務。雙方除訂立符合房屋買賣要素的一般房屋買賣合同外，合同中多出現關于“抵債”“擔保”的附屬條款、補充協議，或有類似表述的條款，具體有以下幾種表現形式：（1）約定在債務到期后未按時清償的情況下，買賣的標的房屋變更登記至債權人或其指定的第三人名下；（2）約定債務人或者出賣人于簽訂合同后一段期間內以某價格回購買賣的標的房屋，或在清償債務后，房屋所有權恢復登記至債務人或者出賣人名下，即約定中存在“融資、擔保”的意思表示；此類糾紛的起因為民間借貸等債權債務關系，雙方法律關系的認定需以原債權債務關系真實合法為前提。實踐中，法院多以房屋買賣合同糾紛或確認合同無效糾紛為案由受理此類案件。債權人往往要求履行買賣合同，債務人或者出賣人則以惡意串通、虛假意思表示為由主張合同無效。無論是合同中約定“抵債”條款還是“融資、擔保”條款，“以房抵債”型房屋買賣合同的簽訂都是為解決原債權債務關系的清償問題，因此審理此類案件需從原債權債務關系入手，對債權債務關系的真實性、合法性及具體內容進行實體審查。關于法律關系的認定，以此類案件最常見的基礎法律關系民間借貸為例，應對借貸合意、款項交付、利息標準等方面是否符合《民法典》及最高法院《關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》進行審查。另需注意對虛假訴訟及“套路貸”進行識別，可以結合資金來源、交易習慣、系列案件檢索信息等作出判斷。根據最高法院《關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》第23條第1款、《九民會議紀要》第45條的規定，如案件各方之間的原債權債務關系明確且無爭議，則法院應向各方當事人釋明并在此基礎上根據“以房抵債”型房屋買賣合同的真實意思表示繼續進行實體審理。如原債權債務關系尚未查明或仍存在爭議，則由法院向原告釋明需按照原債權債務關系提起訴訟，可引導其變更訴訟請求。經釋明后原告仍拒絕變更訴訟請求的，應當駁回其訴訟請求，但不影響其根據原債權債務關系另行提起訴訟。如案例一中，李某、王某之間的基礎法律關系為民間借貸，在雙方就借貸金額、利息等尚存爭議的情況下，法院應向王某釋明，引導其變更訴請，以原債權債務關系繼續訴訟。如王某拒絕變更，應駁回其訴訟請求。需要注意的是，在審理原債權債務關系的過程中，如果案件當事人就原債權債務關系達成以物抵債協議要求法院出具調解書予以確認的，根據《九民會議紀要》第44條規定，因債務人完全可以立即履行該協議，沒有必要由人民法院出具調解書，故人民法院不應準許，同時應當引導原告撤訴或繼續對原債權債務關系進行審理并作出實體判決。在原債權債務關系明確且無爭議的情況下，應對“以房抵債”型房屋買賣合同進行實體審理。根據合同簽訂時原債權債務履行期是否屆滿，此類合同可分為“以物抵債”和“讓與擔保”兩類。
以物抵債，是指當事人簽訂的以他種給付替代原定給付的合同。一般而言，債權人與債務人簽訂以物抵債協議，應認定為增加一種清償債務的履行方式，舊債不因此消滅，除非雙方明確約定原債權債務關系變更為新債權債務關系。根據《九民會議紀要》第44條關于如何處理債務履行期屆滿后達成以物抵債協議的規定，以物抵債協議的識別要點如下：
“以房抵債”協議在原債權債務履行期屆滿后簽訂，方能認可其以物抵債的性質。如果合同雙方在原債權債務期滿前約定“以房抵債”，不宜認定其以物抵債的性質。具體理由如下：二是在履行期屆滿前約定以物抵債，標的物的價值在合同訂立時與實現時往往產生較大變化，如果直接認可以物抵債協議的效力，可能導致雙方利益顯著失衡。因此，在完成過戶登記的情況下，應傾向認定雙方達成“讓與擔保”的合意。
《九民會議紀要》第44條的釋義明確，以物抵債協議的性質為諾成合同，只要雙方當事人就以物抵債達成合意，則以物抵債協議成立，該釋義也是對當事人意思自治原則的確認。
該條規定要求人民法院要著重審查以物抵債協議是否存在惡意損害第三人合法權益等情形，避免虛假訴訟的發生。為保證以物抵債協議的真實性，應當要求當事人完成原債權債務的結算，以明確債務價值。
讓與擔保，是指債務人或者第三人為擔保債務人的債務，將擔保標的物的財產權轉移至擔保權人，擔保權人在不超過擔保目的的范圍內取得擔保標的物的財產權，債務清償后，標的物返還債務人或者第三人，在債務不履行時擔保權人就該標的物受償的制度。
讓與擔保的性質屬于非典型擔保，有廣義和狹義之分，廣義的讓與擔保，包括買賣式擔保和讓與式擔保。根據擔保物不同，讓與擔保又包括動產、股權、不動產讓與擔保等。本文僅涉及不動產讓與擔保，且多以房屋買賣合同的形式出現。根據《九民會議紀要》、最高法院《關于適用<中華人民共和國民法典>有關擔保制度的解釋》，讓與擔保的識別要點如下：
與以物抵債協議相比，讓與擔保屬于非典型擔保，具有從屬性，其設立的目的仍在于擔保主債權的實現，應形成于原債權債務履行期屆滿之前。
雖然合同雙方就標的物權利移轉給債權人達成合意，但債務人或第三人系為實現擔保而將擔保物的所有權轉移給債權人，標的物的權利移轉只是形式上的，而非雙方真實的合同目的。
實踐中，債務人和債權人約定將財產轉移至債權人名下，在一定期限后再由債務人或者其指定的第三人以交易本金及溢價款回購，債務人到期不回購的，財產歸債權人所有，即雙方在合同中約定“回購、回贖協議”的，一般可認定雙方具有擔保債權的意思表示。
根據《九民會議紀要》第45條、最高法院《民法典擔保司法解釋》第68條規定，在房屋買賣合同作為原債權債務擔保的情況下，未完成房屋變更登記的，實踐中不宜認定為讓與擔保。完成物權變更登記僅是財產權利人名義上發生變更，受讓人不能實質獲得房屋所有權，仍應認定其債權人的法律地位。如案例二中，《收購協議書》的出賣人B公司實際是向買受人A公司進行融資，以不動產買賣并過戶登記作為擔保，雙方約定的回購條款實際上是一種債務清償行為，應認定出賣人與買受人達成合意，以案涉資產設定讓與擔保。
實踐中，不同法院對于完成財產權利變動公示的程度存在分歧。對于不動產雖經網簽備案及預告登記但尚未辦理轉移登記手續的，根據物權法定原則，上述行為一般視為財產權利變動的過程性行為，只有完成物權變更登記才可認定完成財產權利變動的公示。
關于法律關系的轉化，如合同當事人在原債務履行期屆滿前簽署“以房抵債”協議，但未完成房屋變更登記的情況下，法律關系的性質可能因雙方約定回贖條款并完成物權登記或在履行期屆滿后進行結算而發生變化。如雙方約定在訴訟過程中自行完成房屋變更登記，可認定雙方之間非典型擔保關系轉化為讓與擔保關系；如雙方在履行期屆滿時進行結算，可認定法律關系轉化為以物抵債。以物抵債協議與讓與擔保在合同效力認定、法律后果處理等方面存在不同，根據前述識別要點對合同性質進行區分后，應適用不同的審理路徑，具體裁判要點分述如下。
以尊重當事人的意思自治為基本原則。債務到期后，雙方之間的具體債務數額已經確定，債權人已不再具有優勢地位，在該種情形下簽訂的“以房抵債”型房屋買賣合同，應視為雙方當事人基于平等地位對如何清償債務做出的安排，故對以物抵債協議的效力、履行等問題的認定，應以尊重當事人的意思自治為基本原則。除當事人明確約定外，該類合同不以債權人現實地受領抵債物或取得抵債物所有權、使用權等財產權利為成立或生效要件。只要雙方當事人的意思表示真實，合同內容不違反法律、行政法規的強制性規定，合同即為有效，但要注意審查以物抵債協議是否存在損害第三人利益的情形。注重審查是否存在惡意串通及虛假訴訟的情形。法院應結合具體案件，對以物抵債協議是否存在當事人惡意串通逃避債務、虛假訴訟的情形進行審查，可以抵債的房屋價值是否與原債務數額相當作為審查因素之一，但仍應以尊重當事人意思自治為原則。
以物抵債約定構成新債清償。基于保護債權的理念，債的更改一般需要有當事人明確消滅舊債的合意。債務清償期限屆滿后，債權人與債務人所簽訂的以物抵債協議，如未約定消滅原有的金錢給付債務，應認為雙方當事人另行增加一種清償債務的履行方式，而非原金錢給付債務的消滅。以物抵債協議成立后，同時存在新舊兩債，新債作為履行舊債的方法，債權人原則上應當先請求履行新債。債務人不履行新債的，債權人既可以根據新債主張繼續履行、違約責任，也可以恢復舊債的履行。在新債合法有效并履行完畢后，因債務人完成債務清償義務，原債權債務歸于消滅。如案例三中，C公司未履行《房屋抵頂工程款協議書》約定的義務，D公司簽訂《房屋抵頂工程款協議書》的目的無法實現，D公司有權請求C公司直接給付工程欠款。
以物抵債協議不直接產生物權效力。我國采取的是債權形式主義的物權變動模式，對于不動產，當事人雙方除具有物權變動的債權合意外，一般還需要進行登記方產生物權變動的效力。因此，在“以房抵債”型房屋買賣合同實際為以物抵債協議的情況下，如房屋尚未變更登記，則債權人有權要求履行“以房抵債”協議，辦理過戶登記，法院可判決債務人協助債權人辦理房屋所有權過戶登記手續，但債權人直接要求確認其為房屋所有權人的，不應予以支持。
債權人享有對擔保財產折價或者以拍賣、變賣所得價款優先受償的權利，故債權人也應對其債權的具體范圍及結算情況進行說明，由其承擔舉證責任。
《民法典》第146條規定“行為人與相對人以虛假的意思表示實施的民事法律行為無效。以虛假的意思表示隱藏的民事法律行為的效力，依照有關法律規定處理。”“以房抵債”型房屋買賣合同實為讓與擔保的情況下，房屋買賣并非當事人真實意思表示，屬于虛假意思表示，應判決房屋買賣合同無效。當事人的真實意思在于設定擔保，該擔保的合意并不違反法律、行政法規的強制性規定，設定擔保的隱藏行為應認定為有效。如雙方約定的擔保實現方式構成“流質流押契約”，則該實現方式不應支持，但雙方關于擔保的意思表示應為有效，可參考擔保物權相關規定進行處理。
最高法院《民法典擔保司法解釋》第68條第2款明確規定，以流質、流押契約約定債務清償的方式無效，但可確認當事人提供擔保的意思表示，參考適用擔保物權相關制度實現救濟，即對擔保財產折價或者拍賣、變賣所得的價款優先受償。《民法典》第401、428條的規定實際是對流質、流押契約無效的緩和，故對于涉及流質、流押契約的約定可不在判決主文中認定為無效，而在說理部分明確不支持該債務清償方式并判決支持債權人根據擔保物權相關制度進行優先受償。完成房屋權屬變更登記是優先受償的前提。根據最高法院《民法典擔保司法解釋》第68條第2款規定，債權人要求就擔保財產折價或者以拍賣、變賣所得的價款優先受償的，應審查案涉房屋是否完成財產權利變動的公示。非經財產權利變動的公示，不產生物權效力，不具有優先受償的權利。讓與擔保雖屬于非典型擔保，但在主張優先受償的物權效力時，仍應參照適用擔保物權相關規定，完成財產權利公示。當然，該權利公示并不產生確認所有權的后果。債務人有主動要求結算的權利。以擔保財產折價或者拍賣、變賣所得價款償還債務后仍有剩余的，因讓與擔保以擔保債權的實現為目的，故債權人或買受人應當返還剩余折價款。根據最高法院《民法典擔保司法解釋》第68條第2款規定，債務人履行債務后請求返還財產，或者請求對財產折價或者以拍賣、變賣所得的價款清償債務的，應予支持。需要特別注意的是，房屋權屬變更登記至債權人名下后，可能出現債權人將該房屋另行出售、設定抵押等情況，此時債權人構成無權處分，相對人是否合法取得房屋權益，應以善意取得的相關規定作為審查依據，并根據審查結果判斷債權人是否應向房屋原權利人承擔賠償責任。
如案例一中，案涉合同為較典型的讓與擔保法律關系，此類案件的判決主文應先確認雙方當事人簽訂的房屋買賣合同無效，然后明確需償還債務的數額及期限，并參照《民法典》關于擔保物權實現方式的相關規定，判決將案涉房屋折價或者拍賣、變賣所得的價款清償債務。在債權人擅自出售讓與擔保房屋等無權處分的情形下，實踐中的處理較為復雜。若買受人構成善意取得或房屋上已設定抵押權，如何平衡真實權利人與合法占有人之間的利益、如何保護抵押權人的權益，避免案件處理陷入僵局，是審判實踐中值得研究的難點問題，已非本文篇幅所能涵蓋，故未納入本文討論范圍。
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