基本案情

2022年6月27日及2022年8月2日，兩原告與被告分別簽訂定金合同和《上海市商品房預(yù)售合同》，約定兩原告向被告購買位于XX區(qū)XX路XX弄X號X層X室房屋，總房價款暫定為1,367,854元，兩原告應(yīng)于2022年6月27日前支付定金50,000元，于2022年7月15日前支付房價款（除定金）100,000元，于2022年10月25日前支付房價款（除定金）1,217,854元，若兩原告未按合同約定的時間付款，應(yīng)當(dāng)向被告支付違約金，違約金按逾期未付款額的日萬分之三計算，違約金自本合同的應(yīng)付款期限之第二天起計算至實際付款之日止，逾期超過30天后，被告有權(quán)單方面解除本合同，兩原告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任，賠償金額為總房價款的10%，被告有權(quán)在原告已支付的房價款中扣除原告應(yīng)支付的賠償金額，剩余房款退還給原告，如兩原告已支付的房價款不足賠償?shù)模桓嬗袡?quán)追索。2022年6月27日、7月15日，兩原告分別向被告匯款支付50,000元、100,000元。

2022年10月19日，原告告知被告要求退房，被告詢問退房的原因，原告回復(fù)沒錢，并于同年10月22日向被告的微信發(fā)送電子版《律師函》。同年10月20日，兩原告向被告發(fā)送紙質(zhì)版《律師函》，要求解除合同，被告于同年10月23日收到該函件。

 

原告訴請

1.判令兩原告與被告簽訂的《上海市商品房預(yù)售合同》于2022年10月22日解除；

2.判令被告返還兩原告已經(jīng)支付購房款150,000元；

3.訴訟費由被告承擔(dān)。

 

事實和理由

首先，兩原告于2022年8月2日通過中介至被告售樓處看房，被告的銷售人員帶兩原告前往上述房屋看房。被告銷售人員告知兩原告該房屋周圍將會通地鐵，未來交通便利；房屋周邊將有大型的綜合商場、配套學(xué)校等，未來生活便利；同時表示該房屋銷售火爆，整棟樓已沒有其他房屋可選擇，僅剩201室未出售，讓兩原告趕緊下單。兩原告在被告銷售人員一再忽悠下才簽訂合同。但此后發(fā)現(xiàn)，該房屋周邊并未規(guī)劃地鐵和商場，且該房屋并非如銷售人員所述的銷售火爆，實際購買人數(shù)十分有限，該棟樓亦非僅剩201室可購買，相反，該樓盤購買的人數(shù)寥寥無幾。因此，兩原告與被告簽訂合同時存在重大誤解且顯失公平的。其次，雙方簽訂的商品房銷售合同，皆是被告提供的格式合同。依照法律規(guī)定，提供格式合同一方應(yīng)當(dāng)對格式條款盡到提醒注意的義務(wù)，但被告并未對其提供的合同做相應(yīng)的告知和提示，對合同最為重要的違約條款寫得非常復(fù)雜，且約定了總房價款10%的違約金，兩原告認(rèn)為該條款不合理。同時，兩原告才剛訂立合同，并未對被告造成嚴(yán)重?fù)p失和影響，僅因為簽訂一份買賣合同就要承擔(dān)10%的違約責(zé)任，明顯是不合理的。雙方在訂立本約時的地位極不平等，顯然違背公平、誠信原則。由于上述原因，兩原告多次與被告協(xié)商，要求解除合同，并返還兩原告已支付的購房款150,000元，但被告均不予理睬。故訴至法院請求判如前述。

 

被告反訴

1.判令解除原、被告之間簽訂的《上海市商品房預(yù)售合同》，并判令原告與被告一起至金山區(qū)房地產(chǎn)交易中心辦理注銷合同登記備案及預(yù)告登記的手續(xù)；

2.判令兩原告向被告支付136,785.4元的賠償金；

3.判令兩原告退回被告于2022年6月27日及2022年7月15日出具的收據(jù)原件；

4.判令兩原告向被告償付律師費4,000元；

5.訴訟費由兩原告承擔(dān)。

事實和理由：原、被告雙方簽訂了《上海市商品房預(yù)售合同》，約定兩原告向被告購買XX區(qū)XX路XX弄XX號XXX室房屋，房屋總價為1,367,854元，其中兩原告應(yīng)于2022年10月25日前支付房價款1,217,854元，如兩原告逾期支付房價款超過30天，被告有權(quán)解除合同并要求兩原告承擔(dān)總房價10%的賠償金。截至目前，兩原告尚未支付上述款項，根據(jù)原、被告雙方的合同約定，兩原告應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任，故訴至法院，望判如所請。

 

法院判決

本院認(rèn)為，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。本案的爭議焦點有三。一、原、被告簽訂《上海市商品房預(yù)售合同》的效力。兩原告基于重大誤解及顯失公平要求撤銷合同，但其提交的證據(jù)尚不足證明存在上述情形，故根據(jù)民事訴訟法證據(jù)規(guī)則的規(guī)定，兩原告應(yīng)承擔(dān)舉證不能的不利后果，對該項主張，本院不予支持。原、被告簽訂的《上海市商品房預(yù)售合同》系雙方真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，不違背公序良俗，故該合同有效。二、兩原告或者被告是否有權(quán)要求解除合同及解除合同的日期。兩原告基于被告存在欺詐行為及虛假宣傳致其購買房屋，故要求解除合同，根據(jù)法律規(guī)定，合同解除的理由為約定解除、協(xié)議解除及法定解除，但兩原告要求解除的理由不屬于該三方面，故其不享有解除權(quán)。事實上，根據(jù)雙方的微信聊天內(nèi)容，兩原告是由于缺乏購房款要求退房，故應(yīng)認(rèn)定為兩原告違約。根據(jù)雙方合同約定，兩原告未按約定期限支付購房款，被告有權(quán)要求解除合同。庭審中，兩原告要求解除合同，被告同意，故應(yīng)視為在案件審理中雙方達(dá)成解除合同的合意，本院予以確認(rèn)。關(guān)于合同解除日期，被告認(rèn)為應(yīng)為兩原告起訴之日，視為其對自身權(quán)利的處分，符合法律規(guī)定，本院予以確認(rèn)。至于兩原告認(rèn)為應(yīng)自2022年10月22日被告收到原告方提交的律師函時合同解除，但兩原告并無解除權(quán)，故本院對其要求確認(rèn)合同解除日期的主張不予采信。三、關(guān)于雙方約定的違約金是否過高。被告在兩原告違約的情況下，同意解除合同，但雙方對于違約金的處理未能達(dá)成一致。被告認(rèn)為應(yīng)按照合同約定支付違約金，兩原告認(rèn)為合同約定的違約金過高，且被告無證據(jù)證明存在損失，故要求酌情減免。本院認(rèn)為，原、被告雙方在合同中預(yù)先約定了補償性違約損害賠償責(zé)任的數(shù)額，約定之目的在于避免或減輕對損失數(shù)額的證明責(zé)任，按照通常情況應(yīng)適用該約定，但若約定的違約金過分高于造成的損失的，可以根據(jù)當(dāng)事人的請求予以適當(dāng)減少，而被告庭審中自述解除合同所造成的損失僅為未付房款的利息損失，本院結(jié)合簽約時及目前的房價及利息損失等情況，考慮兩原告在履行最后一期付款義務(wù)前，已經(jīng)告知解除合同，對于后續(xù)損失有心理預(yù)期，故酌情確定兩原告應(yīng)支付被告違約金65,000元。關(guān)于被告主張的律師費，缺乏事實和法律依據(jù)，本院不予支持。綜上，根據(jù)《中華人民共和國民法典》第一百四十三條、第五百零九條第一款、第五百六十二條第一款、第五百八十五條及《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十五條之規(guī)定，判決如下：

一、原告（反訴被告）葉某、姚某與被告（反訴原告）上海XX置業(yè)有限公司簽訂的《上海市商品房預(yù)售合同》（合同編號：202200129500）于2022年12月1日解除；

二、被告（反訴原告）上海XX置業(yè)有限公司返還原告（反訴被告）葉某、姚某購房款150,000元；

三、原告（反訴被告）葉某、姚某支付被告（反訴原告）上海XX置業(yè)有限公司違約金65,000元；

上列第二、第三項付款義務(wù)相抵后，被告于本判決生效之日起十日內(nèi)返還兩原告購房款85,000元；

四、原告（反訴被告）葉某、姚某于本判決生效之日起十日內(nèi)配合被告（反訴原告）上海XX置業(yè)有限公司至金山區(qū)房地產(chǎn)交易中心辦理注銷上海市金山區(qū)九工路2499弄53號2層201室房屋預(yù)告登記及撤銷合同備案登記手續(xù)；

五、原告（反訴被告）葉某、姚某于本判決生效之日起十日內(nèi)返還被告（反訴原告）上海XX置業(yè)有限公司于2022年6月27日及2022年7月15日出具的二張收據(jù)原件；

六、駁回原告（反訴被告）葉某、姚某的其他訴訟請求；

七、駁回被告（反訴原告）上海XX置業(yè)有限公司的其他反訴訴訟請求。

 

 

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