2015年12月24日，陳女士與賣家熊先生達成了一套錦秋連體別墅的買賣協議。雙方約定房屋總價435萬元，定金20萬元，首付180萬元，余款由陳女士辦理貸款，并約定三天內到房地產交易中心進行網簽。簽約當天，陳女士就向熊先生支付了5萬元現金。

事實上，熊先生并未向陳女士說明其名下的這套別墅已被法院司法凍結，是中介公司第二天發現該情況后，才將該情況告知了陳女士。

當天，中介安排熊先生和陳女士再次碰頭，熊先生這才承認自己在法院有6萬元判決債務未能償還。但他表示，只要拿到陳女士的定金去法院還錢，即可解除房屋的凍結。于是，雙方相約于12月30日去法院辦解封手續。

然而12月30日，熊先生自己去了美國，他委托自己的父親出面，和陳女士與中介公司一起，去法院辦理還款解凍手續。當天，陳女士給了熊先生的父親6萬元現金，由熊父將錢交給法院并寫了解封申請；陳女士又轉賬9萬元到熊先生的卡上，并拿到了20萬元的定金收據。

因房屋解封需要時間，熊先生在電話里向陳女士提出，等解封后且他從美國回來再簽訂正式的買賣合同，當時雙方口頭約定的時間是2016年4月。

2016年1月11日，熊先生打電話給陳女士，要求她追加定金10萬元，陳女士又支付了10萬元。

過年后，上海房價大幅度上漲。3月16日，熊先生的母親找到陳女士及中介公司，要求漲價75萬元再交易。陳女士不同意，熊母表示不漲價就不賣了。陳女士打電話給熊先生，熊先生表示等他回來再說。

4月11日，熊先生回國與陳女士當面協商，并表示需要時間考慮。4月13日，熊先生微信告知陳女士因其母親不同意出售，所以不再簽訂買賣合同。

4月27日，陳女士向寶山區法院提起訴訟，要求對方返還定金30萬元，并賠償因違約造成的經濟損失170萬元。 

庭審中，熊先生同意解除合同，同意返還定金20萬元及預付款10萬元，但不同意原告主張的賠償損失。熊先生還認為，房屋買賣協議中既然約定了對違約適用定金罰則，就應該適用定金罰則，并且和賠償損失是不能并存的。況且原告支付的定金是訂約定金，不是履約定金，所以對于原告的訴訟主張不予認可。

9月13日，法庭組織雙方對于評估報告確定的537萬元房價進行質證，原告雖然認為偏低，但還是表示接受，并且根據評估價格調整了損失為112萬元。被告則認為太高。被告認為原被告之間的合同處于很淺的階段，也沒有影響原告另行購房，原告沒有支付首付款，即使被告要承擔責任，也只是在定金范圍內承擔責任。系爭買賣協議只是為后續房屋買賣合同的簽訂的預約，如果原告違約，只需要承擔定金責任，而被告違約，若需要承擔大額違約金，對被告是不公平的。

原告的損失只是一種踏空的間接損失，究竟是適用定金罰則還是由被告進行更多的賠償？

寶山法院認為，本案系爭房地產買賣協議具備了房屋買賣合同的構成要件，雙方當事人均應當嚴格履行。根據協議約定，雙方應當于本協議簽署后3天內進行網簽。但此后因系爭房屋上存在司法查封無法進行網簽，且解封需要周期，買賣雙方進行了協商，約定待解封后再行網簽。司法限制被解除后，系爭房屋具備了進行網簽的條件，被告理應積極履行合同義務，但被告先以母親拒絕出售為由要求加價、此后明確拒絕出售，顯已有違誠信、構成違約，理應承擔相應的法律責任。

倘若僅僅適用雙倍返還定金，在房價大幅上漲的前提下，已經不能完全體現法律的公平正義和對誠信者的保護。法院考慮合同的履行情況、原告支付的款項金額、被告的違約情況，參照評估意見，根據誠實信用原則和公平原則，酌情確定熊先生應賠償陳女士85萬元。

來源｜上海寶山法院

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