被執(zhí)行的房產(chǎn)“自帶”超長租約，產(chǎn)權(quán)人遲遲拿不到使用權(quán)。究竟該判“買賣不破租賃”，還是租約無效歸還房產(chǎn)？

B公司是某休閑購物中心的開發(fā)商，與C公司達(dá)成合作開發(fā)協(xié)議，將此處房地產(chǎn)長期出租給C公司。后因B公司欠款未還被申請執(zhí)行，某休閑購物中心被抵押給了D公司。D公司委托法院拍賣此處房地產(chǎn)，變賣須知中寫明：“此處房地產(chǎn)為帶租約、整體按現(xiàn)狀變賣……買賣人若對(duì)原房東與承租人的約定有異議，應(yīng)通過協(xié)商另訴等方式解決。”該房地產(chǎn)最后流拍。

而后D公司將債權(quán)轉(zhuǎn)移給了A公司，A公司在執(zhí)行過程中通過以物抵債方式取得了該房地產(chǎn)的所有權(quán)。A公司在查閱此前B公司與C公司的多項(xiàng)開發(fā)、補(bǔ)充、還款協(xié)議后，認(rèn)為C公司與B公司之間達(dá)成一系列補(bǔ)充協(xié)議的目的是為了轉(zhuǎn)移資產(chǎn)逃避執(zhí)行，并向上海一中院提起訴訟，要求兩家公司立即返還某休閑購物中心的房產(chǎn)及使用權(quán)。

前案執(zhí)行過程中，A公司對(duì)案涉租約的效力、剩余租期的租金支付均提出過異議，但拍賣須知明確寫明買受人對(duì)租約有異議需要另行訴訟解決。A公司作為最終的買受人，涉案房地產(chǎn)上是否存在合法有效的租約、該租約的履行情況等均直接影響著其取得涉案房地產(chǎn)后的權(quán)益，故其作為利害關(guān)系人有權(quán)提起本案訴訟。

首先，經(jīng)審查，2010年簽訂的《包租協(xié)議》中記錄有2011年形成的三期房地產(chǎn)權(quán)證號(hào)，明顯不合常理；

其次，B公司與C公司就涉案房產(chǎn)的交接、占有、支付租金等結(jié)算明細(xì)不符合正常租賃關(guān)系中費(fèi)用支出的規(guī)則，案涉協(xié)議實(shí)際并未真正履行。

因此，B公司與C公司為非法獲利，惡意串通，虛簽合同，虛假履行，意圖長期占有使用房屋，損害了A公司的合法權(quán)益，租約應(yīng)屬無效。

本案主審法官指出，惡意串通是指行為人與相對(duì)人互相勾結(jié)，為牟取私利而實(shí)施的損害他人合法權(quán)益的民事法律行為。惡意串通的民事法律行為在主觀上要求雙方有互相串通、為滿足私利而損害他人合法權(quán)益的目的，客觀上表現(xiàn)為實(shí)施了一定形式的行為來達(dá)到這一目的。

本案中，B公司系將抵押的涉案房地產(chǎn)通過倒簽合同的方式，出租給C公司，將租約簽訂時(shí)間設(shè)定在抵押登記時(shí)間之前，以達(dá)到阻止拍賣進(jìn)程、以買賣不破租賃的規(guī)定合法繼續(xù)使用涉案房屋（長達(dá)21年）并獲取巨額租金利益的目的。B公司和C公司作為關(guān)聯(lián)公司，彼此賬目不清，公司股東互相持股或擔(dān)任對(duì)方公司的高級(jí)管理人員，租金支付明顯不符合正常的交易，雙方的惡意行為致A公司雖取得涉案房地產(chǎn)的所有權(quán)，卻無法實(shí)際使用并收益，嚴(yán)重?fù)p害了A公司的合法權(quán)益，符合惡意串通的構(gòu)成要件，應(yīng)屬無效。

根據(jù)《民法典》第一百五十七條之規(guī)定，惡意串通致協(xié)議自始無效后的法律后果包括：

本案的處理，最終遏制違法締約行為，維護(hù)公平誠信的交易環(huán)境。