摘要：根據我國法律規定，“夫或妻對夫妻共同房屋，有平等的處理權”，那么夫妻一方擅自處分共同房屋的法律效力是怎樣的？

　　近年來，由于房產價格的不斷上漲，房屋買賣案件中，因悔約引發的糾紛居多，特別是夫妻單方簽訂房屋買賣合同，出售共有房屋，夫妻另一方以不知道、不同意等理由拒不履行房屋買賣合同的糾紛又占悔約糾紛的絕大多數。

　　夫妻一方處分共有房屋的實務觀點

　　情形一：該房屋為夫妻共同財產，房屋所有權證書上登記的權利人為夫妻人，夫妻一方與第三人簽訂房屋買賣合同。

　　情形二：該房屋為夫妻共同財產，房屋所有權證書上登記的權利人僅為夫或妻一人，登記權利人與第三人簽訂房屋買賣合同，但未辦理房屋所有權變更登記。

　　情形三：該房屋為夫妻共同財產，房屋所有權證書上登記的權利人僅為夫或妻一方，登記權利人與第三人簽訂房屋買賣合同，并且已辦理房屋所有權變更登記。

　　情形四：該房屋為夫妻共同財產，房屋所有權證書上登記的權利人僅為夫或妻一人，非登記權利人與第三人簽訂房屋買賣合同。

　　情形五：該房屋為夫妻共同財產，夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另一方損失，離婚時另一方請求賠償損失的。

　　1、第一種情形中房屋買賣合同的效力應為效力待定合同。

　　在此種情形下，對該房屋的處分行為必須取得夫妻雙方的一致同意，任何一方無權單方處分房屋，夫妻一方如果與第三人簽訂房屋買賣合同的行為，可認定為系無權處分，無權處分行為經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效。但權利人不予追認而導致合同無效的情況下，如果第三人可以舉證證明其符合善意取得的情形，則可依善意取得制度而取得房屋所有權。

　　2、第二種情形依買受人是否為善意來認定合同的效力。

　　未辦理房屋所有權變更登記的房屋買賣合同，應該根據具體情況進行分析，主要依買受人是否為善意來認定合同的效力。此處應當理解為是經有關部門依法登記為共有的房地產，買受人才完全有理由相信該登記權利人對該房屋具有完全處分權，如果包括未經登記為共有的房地產，則嚴重影響交易安全，且交易成本巨增。即此種情況下第三人亦完全有理由相信登記權利人對該房屋有完全處分權。當然，此時并不是所有的處分行為都有效，最重要的一點是要區分買受人是否為善意。至于第三人是否為善意，在舉證責任分配上，一般首先應推定該房屋出售行為是夫妻雙方的共同意思表示，如果夫妻一方有相反意見的，應舉證證明，比如夫妻關系名存實亡、雙方分居或其他夫妻關系不和睦等足以認定該房屋出賣行為非為夫妻雙方的共同意思表示且買受人知曉此情況。首先，夫妻關系是基于婚姻而建立的一種特殊且具有很大人身信賴性的關系，如果夫妻關系正常，一方不可能隱瞞另一方非因日常生活需要來出售該房屋；其次，很多在現實生活中，原來是夫妻兩個人一致同意出賣該房屋，然后一方簽訂合同后，發現房價上漲迅速，基于投資心理和欲望的驅使，另一方往往會以自己不知情或不同意為由來主張合同無效，從而達到再以更高價格將房屋另行出售從而獲得更多利益的目的。故如果不區分情況就認定合同無效，對于善意買受人來說無疑是十分不公平的，而且也是一種交易成本的浪費。

　　3、第三種情形也是依買受人是否為善意來認定。

　　不同的是此種情形下買賣雙方已辦理完畢房屋所有權變更登記，故房屋買賣合同的效力認定與第二種情形相同，應依買受人是否為善意來認定。至于買受人可否取得房屋所有權，依據《物權法》第六條確定的公示公信原則，結合《物權法》第十六條的規定，不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。故依據公示方法所表現出來的物權即便不存在或內容有誤，對于信賴此項公示方法所表現出來的物權，并與之交易的善意當事人，法律承認有和真實物權相同的法律效果，否則將嚴重影響交易安全，并導致交易成本巨增。因此，為維護物權登記的公示公信效力，不能讓信賴登記公信力的買受人來承擔登記機關因登記錯誤而導致的不利后果，但此時買受人須為善意第三人。如果夫妻一方確實有證據證明第三人與另一方簽訂房屋買賣合同時，明知該房屋為夫妻共同財產，并且未獲得其同意，而與另一方串通簽訂該合同，則可依據《合同法》關于無效合同的規定主張合同無效。如果被判定無效，第三人當然不能取得該房屋所有權，給不知情一方造成的損害應當予以賠償。

　　4、第四種情形應以買受人是否盡到了合理的謹慎審查義務來認定。

　　該房屋雖系夫妻雙方的共同財產，但房屋的所有權證書中登記權利人僅為夫妻一人，依據《物權法》第六條確定的公示公信原則，結合《物權法》第十六條的規定，不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據，故非登記權利人與買受人簽訂房屋買賣合同時，買受人在交易中的謹慎審查義務應大于一般情況，應視買受人有無盡到合理的謹慎審查義務而認定房屋買賣合同是否有效。如買受人通過事實判斷和審查出賣人的陳述客觀與否，可認為其盡到了合理的謹慎審查義務，則應認定合同有效。我國是以房屋產權登記作為認定房屋所有權的唯一標準，買受人可主張要求辦理房屋所有權變更登記，只有在變更了房屋所有權登記的情況下，房屋的所有權才被認定為完全轉移，房屋買賣合同才算真正履行完成。當然，此時的舉證責任應分配給買受人。

　　5、第五種情形是合同生效后給另一方造成損失的補救。

　　夫妻雙方離婚已成為必然，夫妻關系不可避免地被解除時，因身份關系所產生的財產關系也隨之消失，此時共同財產需要分割，夫妻雙方有平等地分割共同財產的權利，就此款夫妻一方未經另一方同意，擅自處分共有的房屋侵犯了另一方的財產所有權，離婚時另一方有權請求賠償損失，這種離婚損害賠償是夫妻一方因法定的嚴重過錯行為而導致離婚的，并對無過錯方造成精神或物質損失的，無過錯方有權請求損害賠償，賠償的目的是要就已造成的財產損失予以補救，讓受害方的利益得到救濟，通過賠償能夠減少離婚后無過錯方的生活困難，有利于提高單親家庭的生活水平，賠償的主要功能在于填補損害，預防制裁違法行為。