2016年2月，洪先生與孫女士簽訂了一份《房產買賣協議》，彼時二人是正在交往的男女朋友，洪先生將名下的一套房子出售給了孫女士，雙方辦理了過戶手續，孫女士向銀行申請辦理了188萬元的貸款。在這之后到2017年，兩人感情發生變化，最終分手，但房子一直由洪先生的家人居住。

洪先生說：這個買賣是假的，我們戀愛時一起做投資，需要資金周轉，因為我本人沒有貸款的資格，所以想出了假裝賣房的辦法——由她購買我的的房子，然后向銀行申請貸款，而且這筆貸款她也使用了。希望法院確認《房產買賣協議》無效，將房產變更回我名下。

孫女士辯稱：因為洪先生需要用錢，決定賣房，當時基于兩人的關系，我手頭有一點存款，又有其他住處，所以答應幫忙，并且同意讓他家人先住著。這是真買賣，我們兩人已分手多年，他既然沒有回購的能力，就應該把房子清空交還給我。

根據孫女士的陳述，購房款除了188萬元按揭貸款，還應有122萬元首付款。但法官核實發現，在簽訂買房協議之后，雖然孫女士有向洪先生匯款的記錄，洪先生也有向孫女士匯款的記錄，對于一筆筆款項的性質，孫女士沒有辦法厘清，也與122萬元的金額無法吻合。在銀行發放貸款之日，孫女士持洪先生的身份證原件、銀行卡至銀行分別向兩名案外人轉賬，轉賬的金額共近188萬元。孫女士承認其曾向其中一位案外人借錢，對該位案外人的轉賬系用于償還其個人的借款，而另一位案外人的銀行賬戶也曾綁定孫女士的手機號碼，孫女士也承認其使用該銀行賬戶用于炒股。

因此，法院認定孫女士并未實際支付購房首付。另一方面，孫女士也實際使用了188萬元按揭貸款，與其陳述的購房是為幫助洪先生個人解決資金問題存在矛盾。分手數年間，孫女士沒有主張騰房，同樣違背了正常的交易習慣。

法院審理后認定雙方簽訂的《房產買賣協議》是雙方通謀表示虛假意思的偽裝行為，應為無效。審理過程中，洪先生表示，剩余的銀行貸款其愿意承擔，并向法院存入了相應款項作為證明。最終，法院判決《房產買賣協議》無效，在洪先生清償貸款之后，孫女士應協助將房產登記至洪先生名下。考慮到兩人均有過錯，相關契稅各承擔50%。

房屋買賣屬于重大交易，交易雙方理應抱持審慎態度。購房前實地看房，認真謹慎簽訂合同條款，密切關注付款、交房等重要交易事項，均是房屋買賣中的正常交易習慣。而本案中，“買方”的種種細節均與正常交易習慣相悖。因此，法院認定雙方并無真實買賣房屋的意思表示，雙方的《房產買賣協議》屬于以虛假的意思表示實施的民事法律行為，應屬無效。

虛假買賣房屋存在很大法律風險，對于原產權人而言，名義買受人在過戶后可能“假戲真做”，以產權人身份主張房屋權利;更有甚者，可能再對外出售、抵押房屋，原產權人面臨無法收回房屋的風險。對名義買受人而言，如原產權人以其名義辦理貸款后又拒不還款，名義買受人則要向出借人承擔還款義務。