2018年7月，歐博公司與張和義簽訂《房屋認(rèn)購書》，張和義購買案涉商品房。后張和義支付了購房款。

2019年9月，雙方進一步簽訂《商品房買賣合同》，約定，交房日期為2012年12月31日;且逾期超過90天后，買受人有權(quán)單方面解除合同。

2019年9月26日，案涉商品房所在房地產(chǎn)項目由歐博公司組織施工、設(shè)計、監(jiān)理等單位并經(jīng)竣工驗收合格。但項目一直未能通過消防驗收，并未辦理竣工驗收備案。

2019年10月17日，張和義向歐博公司發(fā)出解除通知：解除購房合同，退回購房款530萬元。

雙方因糾紛成訟，張和義訴訟請求解約退款，且二審勝訴。現(xiàn)最高法院認(rèn)為，商品房竣工驗收備案表是認(rèn)定本案所涉商品房竣工驗收合格的唯一有效法定證明文件;歐博公司組織的建設(shè)工程竣工驗收合格并未達到約定的交房條件;并認(rèn)定合同已解除，裁定駁回歐博公司的再審申請。

關(guān)于商品房交付條件的理解問題。根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第四十三條第一款關(guān)于“國家實行建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督管理制度”、第三款關(guān)于“縣級以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門對本行政區(qū)域內(nèi)的建設(shè)工程質(zhì)量實施監(jiān)督管理”的規(guī)定，為了加強對建設(shè)工程質(zhì)量的管理、保證建設(shè)工程質(zhì)量以及保護消費者合法權(quán)益，對包括商品房在內(nèi)的建設(shè)工程質(zhì)量應(yīng)由縣級以上人民政府建設(shè)行政主管部門和其他有關(guān)部門行使監(jiān)督管理職能。《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第四十六條第一款還規(guī)定：“建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督管理，可以由建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門委托的建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)具體實施”。建設(shè)單位組織設(shè)計、勘察、施工、監(jiān)理等部門進行的竣工驗收并取得驗收合格的確認(rèn)文件，只是建設(shè)單位接收建設(shè)工程并交付使用應(yīng)滿足的基本條件。另根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第四十九條關(guān)于“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自建設(shè)工程竣工驗收合格之日起15日內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗收報告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門備案。建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門發(fā)現(xiàn)建設(shè)單位在竣工驗收過程中有違反國家有關(guān)建設(shè)工程質(zhì)量管理規(guī)定行為的，責(zé)令停止使用，重新組織竣工驗收”的規(guī)定，還應(yīng)當(dāng)由規(guī)劃、環(huán)保、消防等部門予以認(rèn)可并由建設(shè)行政主管部門等進行審查，最終以備案的方式確定建設(shè)工程質(zhì)量符合國家要求和標(biāo)準(zhǔn)。

因此，于本案而言，建設(shè)工程質(zhì)量安全監(jiān)督站質(zhì)檢站作為對建設(shè)工程行使監(jiān)督管理職能的機構(gòu)，對本案所涉商品房是否驗收合格享有審查權(quán)和監(jiān)督權(quán)，其出具的商品房竣工驗收備案表是認(rèn)定本案所涉商品房竣工驗收合格的唯一有效法定證明文件。歐博公司關(guān)于由其組織建設(shè)工程竣工驗收合格后即已達到《商品房買賣合同》約定的交房條件、無需建設(shè)工程質(zhì)量安全監(jiān)督站質(zhì)檢站出具驗收備案表的主張因無法律依據(jù)而不能成立。

《民法典》

第七百九十九條　建設(shè)工程竣工后，發(fā)包人應(yīng)當(dāng)根據(jù)施工圖紙及說明書、國家頒發(fā)的施工驗收規(guī)范和質(zhì)量檢驗標(biāo)準(zhǔn)及時進行驗收。驗收合格的，發(fā)包人應(yīng)當(dāng)按照約定支付價款，并接收該建設(shè)工程。建設(shè)工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用;未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。

《建筑法》(2019年修訂)第六十一條　交付竣工驗收的建筑工程，必須符合規(guī)定的建筑工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，有完整的工程技術(shù)經(jīng)濟資料和經(jīng)簽署的工程保修書，并具備國家規(guī)定的其他竣工條件。建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用;未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。

《城市房地產(chǎn)管理法》(2019年修訂)第二十七條 房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計、施工，必須符合國家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用。

《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》(國務(wù)院令第248號，2019年修訂)第十七條　房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，依照《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》的規(guī)定驗收合格后，方可交付使用。