會(huì)所，到底是誰(shuí)的產(chǎn)業(yè)

　　把入住的高潮玩兒成了糾紛的合唱，會(huì)所的權(quán)屬問題立了一“功”。

　　會(huì)所糾紛何止一端

　　自家的會(huì)所成為周邊城區(qū)的文化活動(dòng)中心，服務(wù)生冷臉面對(duì)“低消費(fèi)” 的業(yè)主，笑臉恭迎“高消費(fèi)”的外來戶，這都不算回事;

　　上千平方米的會(huì)所，被小賣鋪、美容院、收費(fèi)健身房“諸侯割據(jù)”，也就算普通問題;

　　更“邪乎”的是功能龐雜、雕梁畫棟的“幻影”會(huì)所，玩兒成了“泡影”會(huì)所;

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　　這些現(xiàn)象都發(fā)生了。

　　xxx律師事務(wù)所的xxx律師認(rèn)為，問題的根源在于會(huì)所物權(quán)歸屬的不明晰。

　　會(huì)所是不是業(yè)主的

　　在小區(qū)內(nèi)隨機(jī)問了幾位業(yè)主，會(huì)所到底是誰(shuí)的產(chǎn)業(yè)?大部分的業(yè)主認(rèn)為：應(yīng)該是業(yè)主的吧。理由也很充分：

　　1.發(fā)展商不是“活雷鋒”，會(huì)所雖然不能賣，但是，建設(shè)成本肯定都打到了房?jī)r(jià)里。業(yè)主既然掏了銀子了，所以會(huì)所就應(yīng)該是全體業(yè)主的;

　　2.會(huì)所的基本功能就是為社區(qū)居民服務(wù)，所以會(huì)所應(yīng)該是業(yè)主的;

　　3.業(yè)主當(dāng)初買房子的時(shí)候，雖然沒有買會(huì)所，但是被描述得天花亂墜的會(huì)所是房產(chǎn)附加值的重要組成部分，就像樓梯一樣，雖然它不具體歸哪家所有，但卻是不可分割的一個(gè)構(gòu)件，所以會(huì)所是業(yè)主的。而且樓盤的宣傳、廣告可以作為證據(jù)，具有一定的約束力;

　　4.會(huì)所屬于社區(qū)的配套設(shè)施。按照相關(guān)規(guī)范，會(huì)所這些配套設(shè)施是任何一個(gè)發(fā)展商必須建造的，是全社區(qū)的財(cái)產(chǎn)。

　　既然會(huì)所是全體業(yè)主的，所以，會(huì)所中的事就要由全體業(yè)主說了算。

　　會(huì)所真的是業(yè)主的嗎

　　律師認(rèn)為，問題并不那么簡(jiǎn)單。

　　首先，判斷房產(chǎn)的權(quán)屬最根本的證據(jù)是產(chǎn)權(quán)證等權(quán)屬證明。而目前，會(huì)所的產(chǎn)權(quán)一般是辦到了發(fā)展商的名下。

　　其次，尤其是獨(dú)立于樓外的會(huì)所，一般是不參與面積分?jǐn)偟摹?/p>

　　第三，房?jī)r(jià)與成本分?jǐn)偙旧硎莾纱a事。房?jī)r(jià)雖取決于成本，但價(jià)格本身是隨行就市的，房?jī)r(jià)中是否分?jǐn)偭藭?huì)所成本不易界定。而且，發(fā)展商也存在經(jīng)營(yíng)會(huì)所收回會(huì)所建設(shè)成本的可能性。

　　第四，在大多數(shù)合同中，關(guān)于會(huì)所的權(quán)屬問題也沒有什么具體的約定。

　　總之，從具有法律效應(yīng)的權(quán)屬文件看，發(fā)展商對(duì)會(huì)所享有完全產(chǎn)權(quán)，發(fā)展商享有會(huì)所的所有權(quán)。所有權(quán)包括占有、處置、使用、受益四項(xiàng)基本內(nèi)涵。因此，發(fā)展商有權(quán)決定會(huì)所等配套建筑設(shè)施的轉(zhuǎn)讓、變更、處置、使用等等。

　　職業(yè)道德有多大的影響力

　　按照隨機(jī)采訪的操盤手的觀點(diǎn)，會(huì)所基本用途的維持關(guān)鍵取決于發(fā)展商的職業(yè)道德水準(zhǔn)。像朝陽(yáng)園的發(fā)展商就屬于非常自律的一類。

　　朝陽(yáng)園的會(huì)所有7800平方米，內(nèi)部?jī)H體育設(shè)施就配備了游泳池、桑拿、健身房、韻律舞室、乒乓球室、斯諾克桌球室、美式落袋式桌球室、高爾夫球練習(xí)室、壁球室以及室外網(wǎng)球場(chǎng)等。據(jù)發(fā)展商利暉地產(chǎn)的工作人員馮雪飛介紹，雖然會(huì)所的投資非常大，但是公司的老總非常明確，會(huì)所屬于業(yè)主專用，非贏利性質(zhì)。在朝陽(yáng)園，雖沒有哪一條明文規(guī)定開發(fā)商使用會(huì)所要交費(fèi)，但是開發(fā)商依靠自覺、自律，一直和所有業(yè)主一樣遵守規(guī)定。開發(fā)商需要使用會(huì)所時(shí)，總是提前向物業(yè)管理公司發(fā)文預(yù)約;物業(yè)管理公司在不和業(yè)主利益相沖突的情況下同意借用，并會(huì)提前在大堂貼出通知;而開發(fā)商在使用會(huì)所之后，馬上就會(huì)同所有業(yè)主一樣按照規(guī)定與物業(yè)管理公司結(jié)清費(fèi)用。當(dāng)然，對(duì)于有益于業(yè)主的活動(dòng)需要借用會(huì)所的部分設(shè)施時(shí)，物業(yè)公司會(huì)給予開發(fā)商一定的優(yōu)惠。

　　發(fā)展商使用會(huì)所需繳費(fèi)，這事我們聽了都感到不可思議，不過，有多少家發(fā)展商能自覺做到這點(diǎn)?如果大家都如此自律的話，哪還會(huì)有會(huì)所糾紛。

　　有沒有變通的解決方案

　　律師認(rèn)為，會(huì)所的問題存在變通的解決方案：

　　首先，在原則上，應(yīng)是誰(shuí)受益，誰(shuí)承擔(dān)維修、管理、運(yùn)行等一系列費(fèi)用，包括公共維修基金的分配;其次，會(huì)所可以考慮一下明確產(chǎn)權(quán)范圍，如社區(qū)共享的會(huì)所范圍、發(fā)展商保留權(quán)利的會(huì)所面積;第三，在銷售時(shí)，確定了面積的房?jī)r(jià)中是否包括會(huì)所的面積分?jǐn)倯?yīng)明確。在銷售過程中，應(yīng)統(tǒng)一按照含會(huì)所分?jǐn)們r(jià)格和不含會(huì)所分?jǐn)們r(jià)格統(tǒng)一執(zhí)行。當(dāng)然也有另一種變通方式，會(huì)所建筑干脆不要產(chǎn)權(quán)證，按照約定俗成的共識(shí)，由全體業(yè)主統(tǒng)一安排;或者將產(chǎn)權(quán)劃歸業(yè)主委員會(huì)所有。這樣，會(huì)所從有變無(wú)、功能變化、服務(wù)對(duì)象變化的問題就可以解決了。

　　地面的使用權(quán)誰(shuí)在使

　　比會(huì)所問題更普遍的是涉及土地使用權(quán)的糾紛。規(guī)劃變更，樓區(qū)當(dāng)中出現(xiàn)了零散插建;綠地消失、馬路變成了停車場(chǎng)等問題都與此相關(guān)。

　　按照國(guó)有土地使用證，70年的土地使用權(quán)是發(fā)展商的，因此，發(fā)展商可以依法在授權(quán)的區(qū)域內(nèi)規(guī)劃、建設(shè)、改造，甚至土地轉(zhuǎn)讓;從商品房?jī)r(jià)格構(gòu)成上看，土地出讓金確實(shí)被列入了房?jī)r(jià)的基本要素，因此，可以說，紅線內(nèi)的土地使用權(quán)已經(jīng)被全體業(yè)主認(rèn)購(gòu)了。可是，在現(xiàn)實(shí)中，有社區(qū)大產(chǎn)權(quán)過戶到業(yè)主的分散的小產(chǎn)權(quán)的程序，卻沒有將土地使用權(quán)的大使用權(quán)過戶到業(yè)主委員會(huì)的程序。而且，購(gòu)房合同中，也沒有明確的約定。因此，業(yè)主眼睜睜地看著綠地沒了，視線沒了。鬧一鬧是必然的，但是能有多大功效，很難說。

　　編后：

　　隨著個(gè)人購(gòu)房的發(fā)展，社會(huì)對(duì)涉及房地產(chǎn)的物權(quán)界定提出了許多新的問題，除了會(huì)所、土地使用權(quán)等，諸如公共屋頂?shù)氖褂谩欠苛⒚娴氖褂玫纫卜浅ｎ愃?。法律的相?duì)滯后，導(dǎo)致很多糾紛難有明確的答案。

　　隨著個(gè)人購(gòu)房同步誕生的是住宅市場(chǎng)的幾筆糊涂賬，最典型的是會(huì)所，你中有我，我中有你，誰(shuí)知道它到底是誰(shuí)的產(chǎn)業(yè);土地出讓金業(yè)主埋單，使用權(quán)發(fā)展商享用。目前，地產(chǎn)市場(chǎng)第一輪回已經(jīng)演化到了入住的高潮，由這幾筆糊涂賬衍生的種種爭(zhēng)端，成了諳于物權(quán)的老律們也剪不斷、理還亂的麻煩事。