我們購買房屋時會碰到有業主將一套房屋同時賣給多人，各購房合同的效力如何?沒有實際取得房屋產權的購房人的權利如何保障?

律師解答

出現一房多賣現象，原因無外乎兩個：

一是賣房人出于非法占有的目的，詐騙他人的購房款;

二是賣房人處于謀取更大利益的目的，在簽訂了前一份房屋買賣合同后，因房屋價格上升，將房屋以更高的價格賣給后一手。

前幾年花都房價突然猛漲，就出現了很多業主簽訂前一個房屋買賣合同后惡意毀約，將房屋再賣給出價更高的購房人的房屋買賣合同糾紛。

對于一房多賣的糾紛，各買賣合同都是有效的，但只有一方才能實際取得房屋產權(順序是已經取得房屋產權的—已經網簽備案的(預告登記)—已經實際占有的—已經支付全部房款的-簽訂合同在先的)，不能取得房屋產權的購房者可以依照合同約定要求賣房者承擔違約責任，賠償損失。

這個損失主要包括同地段同樓層房屋差價的損失，締約費用(中介費、差旅費等)等等。如果涉及到刑事詐騙，也可選擇去公安報警，要求追究其刑事責任。

承租人和業主簽訂租賃合同時，應該注意些什么，才能使簽訂的房屋租賃合同合法有效且能正常履行?

律師解答.

要注意以下幾點：

第一，房屋是否有產證權(商品房證和集體建設用地產使用權證，現在統稱為不動產證);

第二，如果沒有辦理不動產證，是否有建設工程規劃許可證;

第三，如果是臨時建筑的，是否已經超過了批準的臨時使用年限;

第四，出租人和產權證是否一致;

第五，房屋使用性質(房屋使用性質包括住宅、商業、工業、倉庫等);

第六，如果是出租人是轉租人，還要看其原租賃合同剩余期限長短及合同是否約定轉租需要業主同意;

第七，房屋需要辦理消防許可證才能投入使用的，業主是否已經辦理了初次消防。

出現以下幾種情況會導致房屋租賃合同無效：

1、 房屋沒有辦理建設工程規劃證，但在起訴后一審辯論終結前補辦的除外。

2、 臨時建筑使用期限已滿，超過臨時使用期限的。

3、 租賃期限超過二十年的，超過的年限無效。

4、 轉租期限超過原租賃合同的，超過期限無效。

房屋的優先承租權和優先購買權是什么意思?當優先承租權和優先購買權受到侵害時，優先權人如何保障自己的合法權益?

律師解答

我國《民法典》第726條、734條分別規定了承租人對租賃的房屋享有優先購買權和優先承租權。

所謂的優先購買權，是在同等條件下，承租人比其他人有優先購買的權利，這個同等條件，一般主要指轉讓價及支付方式，按照民法典的規定，出租人在轉讓租賃物時，應在合理期限內將轉讓條件告知承租人，如果承租人在收到通知后15天內沒有作出意思表示，視為其放棄優先購買權。

所謂的優先承租權，是指在同等條件下，承租人比其他人享有優先繼續承租的權利，這個同等條件，一般是指租金標準、租賃期限等。

如果承租人的優先承租權、優先承租權受到侵害，其可以要求出租人賠償其因此造成的損失，比如租金的差額，房屋價款的差額等。