我們購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)會(huì)碰到有業(yè)主將一套房屋同時(shí)賣(mài)給多人，各購(gòu)房合同的效力如何?沒(méi)有實(shí)際取得房屋產(chǎn)權(quán)的購(gòu)房人的權(quán)利如何保障?

律師解答

出現(xiàn)一房多賣(mài)現(xiàn)象，原因無(wú)外乎兩個(gè)：

一是賣(mài)房人出于非法占有的目的，詐騙他人的購(gòu)房款;

二是賣(mài)房人處于謀取更大利益的目的，在簽訂了前一份房屋買(mǎi)賣(mài)合同后，因房屋價(jià)格上升，將房屋以更高的價(jià)格賣(mài)給后一手。

前幾年花都房?jī)r(jià)突然猛漲，就出現(xiàn)了很多業(yè)主簽訂前一個(gè)房屋買(mǎi)賣(mài)合同后惡意毀約，將房屋再賣(mài)給出價(jià)更高的購(gòu)房人的房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛。

對(duì)于一房多賣(mài)的糾紛，各買(mǎi)賣(mài)合同都是有效的，但只有一方才能實(shí)際取得房屋產(chǎn)權(quán)(順序是已經(jīng)取得房屋產(chǎn)權(quán)的—已經(jīng)網(wǎng)簽備案的(預(yù)告登記)—已經(jīng)實(shí)際占有的—已經(jīng)支付全部房款的-簽訂合同在先的)，不能取得房屋產(chǎn)權(quán)的購(gòu)房者可以依照合同約定要求賣(mài)房者承擔(dān)違約責(zé)任，賠償損失。

這個(gè)損失主要包括同地段同樓層房屋差價(jià)的損失，締約費(fèi)用(中介費(fèi)、差旅費(fèi)等)等等。如果涉及到刑事詐騙，也可選擇去公安報(bào)警，要求追究其刑事責(zé)任。

承租人和業(yè)主簽訂租賃合同時(shí)，應(yīng)該注意些什么，才能使簽訂的房屋租賃合同合法有效且能正常履行?

律師解答.

要注意以下幾點(diǎn)：

第一，房屋是否有產(chǎn)證權(quán)(商品房證和集體建設(shè)用地產(chǎn)使用權(quán)證，現(xiàn)在統(tǒng)稱(chēng)為不動(dòng)產(chǎn)證);

第二，如果沒(méi)有辦理不動(dòng)產(chǎn)證，是否有建設(shè)工程規(guī)劃許可證;

第三，如果是臨時(shí)建筑的，是否已經(jīng)超過(guò)了批準(zhǔn)的臨時(shí)使用年限;

第四，出租人和產(chǎn)權(quán)證是否一致;

第五，房屋使用性質(zhì)(房屋使用性質(zhì)包括住宅、商業(yè)、工業(yè)、倉(cāng)庫(kù)等);

第六，如果是出租人是轉(zhuǎn)租人，還要看其原租賃合同剩余期限長(zhǎng)短及合同是否約定轉(zhuǎn)租需要業(yè)主同意;

第七，房屋需要辦理消防許可證才能投入使用的，業(yè)主是否已經(jīng)辦理了初次消防。

出現(xiàn)以下幾種情況會(huì)導(dǎo)致房屋租賃合同無(wú)效：

1、 房屋沒(méi)有辦理建設(shè)工程規(guī)劃證，但在起訴后一審辯論終結(jié)前補(bǔ)辦的除外。

2、 臨時(shí)建筑使用期限已滿(mǎn)，超過(guò)臨時(shí)使用期限的。

3、 租賃期限超過(guò)二十年的，超過(guò)的年限無(wú)效。

4、 轉(zhuǎn)租期限超過(guò)原租賃合同的，超過(guò)期限無(wú)效。

房屋的優(yōu)先承租權(quán)和優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是什么意思?當(dāng)優(yōu)先承租權(quán)和優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)受到侵害時(shí)，優(yōu)先權(quán)人如何保障自己的合法權(quán)益?

律師解答

我國(guó)《民法典》第726條、734條分別規(guī)定了承租人對(duì)租賃的房屋享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)和優(yōu)先承租權(quán)。

所謂的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，是在同等條件下，承租人比其他人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利，這個(gè)同等條件，一般主要指轉(zhuǎn)讓價(jià)及支付方式，按照民法典的規(guī)定，出租人在轉(zhuǎn)讓租賃物時(shí)，應(yīng)在合理期限內(nèi)將轉(zhuǎn)讓條件告知承租人，如果承租人在收到通知后15天內(nèi)沒(méi)有作出意思表示，視為其放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

所謂的優(yōu)先承租權(quán)，是指在同等條件下，承租人比其他人享有優(yōu)先繼續(xù)承租的權(quán)利，這個(gè)同等條件，一般是指租金標(biāo)準(zhǔn)、租賃期限等。

如果承租人的優(yōu)先承租權(quán)、優(yōu)先承租權(quán)受到侵害，其可以要求出租人賠償其因此造成的損失，比如租金的差額，房屋價(jià)款的差額等。