根據(jù)《上海市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施細(xì)則》第五十一條，房屋使用人，是指實(shí)際占用房屋的單位和個(gè)人。

居住面積和非居住面積

按照目前上海動(dòng)遷政策，同為私房，不同的房屋用途，房屋的有證建筑面積中包含有居住面積和非居面積。總的來(lái)說(shuō)就是居住用房和營(yíng)業(yè)用房。

居住面積補(bǔ)償

居住面積的動(dòng)遷的征收補(bǔ)償款主要由以下項(xiàng)目構(gòu)成：

(一) 被征收房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格;

(二) 價(jià)格補(bǔ)貼;

(三) 特定房屋類(lèi)型的套型面積補(bǔ)貼;

(四) 居住困難戶(hù)的保障補(bǔ)貼;

(五)搬家補(bǔ)助費(fèi);

(六)簽約搬遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi);

(七)基地獎(jiǎng);

(八)設(shè)備移裝費(fèi);

(九)無(wú)不予認(rèn)定建筑面積獎(jiǎng);

(十)裝飾裝修補(bǔ)償。

實(shí)務(wù)中產(chǎn)權(quán)人和使用人分配比例

私房拆遷在具體分配征收補(bǔ)償利益時(shí)需考慮被征收房屋的性質(zhì)和來(lái)源，住房、生活以及安置對(duì)象在征收安置時(shí)的不同身份、實(shí)際居住情況等具體因素予以確定。

被征收房屋的居住部分的評(píng)估價(jià)格、簽約搬遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、基地獎(jiǎng)、無(wú)不予認(rèn)定建筑面積獎(jiǎng)、非居住部分價(jià)值補(bǔ)償款均應(yīng)按認(rèn)定的被征收人員的產(chǎn)權(quán)份額予以分配。

在一般原則下，被征收房屋居住部分的價(jià)格補(bǔ)貼、套型面積補(bǔ)貼、搬家補(bǔ)助費(fèi)、設(shè)備移裝費(fèi)、裝飾裝修補(bǔ)償應(yīng)由房屋實(shí)際居住產(chǎn)權(quán)人享有。

按照目前大部分上海法院的裁判規(guī)則，上述補(bǔ)償項(xiàng)目中，7、9、10項(xiàng)目是專(zhuān)屬分配給私房實(shí)際居住人的。補(bǔ)償項(xiàng)目4是專(zhuān)項(xiàng)補(bǔ)貼給在他處無(wú)住房符合上海動(dòng)遷政策的居住困難戶(hù)。剩余補(bǔ)償項(xiàng)目都是屬于房屋產(chǎn)權(quán)人。如果產(chǎn)權(quán)人有多個(gè)，那么就由共有產(chǎn)權(quán)人來(lái)均分剩余補(bǔ)償項(xiàng)目。

在上海動(dòng)遷進(jìn)程中，有很多在一套房屋上掛著10幾個(gè)戶(hù)口的情況，按照以前的動(dòng)遷政策，按照數(shù)人頭來(lái)算，可以獲得不菲的征收補(bǔ)償款。但目前上海動(dòng)遷政策出現(xiàn)明顯的變化，從數(shù)人頭已經(jīng)轉(zhuǎn)到數(shù)磚頭為主，加上托底保障。如果私房中戶(hù)口居住困難戶(hù)達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)，除了數(shù)磚頭獲得的利益外，可以獲得專(zhuān)項(xiàng)的居住困難戶(hù)保障補(bǔ)貼。如果不符合居住困難戶(hù)標(biāo)準(zhǔn)，則主要按照數(shù)磚頭獲得補(bǔ)償款。因此，私房上有戶(hù)口，并不代表一定能獲得動(dòng)遷利益，要根據(jù)具體情況，看動(dòng)遷時(shí)是否考慮了戶(hù)籍在冊(cè)人員因素。一般來(lái)說(shuō)，目前在私房動(dòng)遷中只有托底保障情況下，非產(chǎn)權(quán)人的戶(hù)籍人員才能拿到相應(yīng)的補(bǔ)償。

沒(méi)有實(shí)際使用人怎么處理

如果沒(méi)有房屋使用人，即沒(méi)有人在私房?jī)?nèi)居住，則獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)貼可以在戶(hù)籍人員之間分配，特殊情況下，也可以在產(chǎn)權(quán)人之間分配。

房屋價(jià)值補(bǔ)償(俗稱(chēng)“三塊磚”)，應(yīng)歸私房產(chǎn)權(quán)人所有，如產(chǎn)權(quán)人過(guò)世的，補(bǔ)償作為產(chǎn)權(quán)人的遺產(chǎn)在繼承人之間繼承，歸繼承人所有。

有些情況下，為妥善安置戶(hù)籍人員，三塊磚中可能有一部分拿出來(lái)補(bǔ)貼給戶(hù)籍人員。為平衡各方利益，產(chǎn)權(quán)人利益稍有折損。這個(gè)在法官的自由裁量范圍內(nèi)，根據(jù)房屋來(lái)源，戶(hù)籍人員的歷史情況綜合考量。

獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)貼部分，這部分一般歸私房的實(shí)際使用人所有。

在認(rèn)定居住困難戶(hù)保障的情況下，獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)貼還包括居住困難戶(hù)保障補(bǔ)貼。

托底保障(居住困難)補(bǔ)貼的分配

保障補(bǔ)貼=折算單價(jià)×居住困難戶(hù)人數(shù)×22平方米/人-被征收居住房屋補(bǔ)償金額

這部分補(bǔ)貼應(yīng)在居住困難戶(hù)保障對(duì)象之間分配。從公式可以看出，托底保障對(duì)象分配這一項(xiàng)目，并不能保證每個(gè)都能拿到“折算單價(jià)×22平方米”的托底數(shù)，所以此時(shí)其他獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)貼也在這些人員之間進(jìn)行分配，以盡量保證他們拿到托底數(shù)，又不損害產(chǎn)權(quán)人的權(quán)利。

安置房屋如何分配

1-安置房屋優(yōu)先給予房屋使用人、戶(hù)籍人員

2-沒(méi)有戶(hù)籍的產(chǎn)權(quán)人(繼承人)一般只能拿到貨幣補(bǔ)償款，不能分得安置房屋

3-本戶(hù)取得的安置房屋數(shù)目較多，超過(guò)了戶(hù)籍人員的安置要求，多出的部分也可以分配給沒(méi)有戶(hù)籍的產(chǎn)權(quán)人。

非居住房屋補(bǔ)償

非居住面積的補(bǔ)償款包括：

(一)非居住部分價(jià)值補(bǔ)償款;

(二)停產(chǎn)停業(yè)損失;

(三)設(shè)備搬遷費(fèi);

(四)設(shè)備重置補(bǔ)償;

(五)證照補(bǔ)貼。

非居住房屋拆遷補(bǔ)償在產(chǎn)權(quán)人和使用人之間的分配

非居住部分中的停產(chǎn)停業(yè)損失、設(shè)備搬遷費(fèi)、設(shè)備重置補(bǔ)償、證照補(bǔ)貼應(yīng)由實(shí)際經(jīng)營(yíng)人享有。其他則歸產(chǎn)權(quán)人所有。

當(dāng)然，在實(shí)際拆遷中，每個(gè)家庭的實(shí)際情況千差萬(wàn)別，很難統(tǒng)一用上述方法厘清補(bǔ)償分配比例，在房屋來(lái)源，使用人，繼承人，戶(hù)籍人員，共有產(chǎn)權(quán)析產(chǎn)等方面都存在不同的情況。若您遇到上述實(shí)際問(wèn)題，歡迎聯(lián)系我們咨詢(xún)。