王某父親通過房改購得房屋一套并取得所有權證。1999年，王某父母共同訂立的遺囑載明，涉案房屋系由王某出資，待二人去世后產權歸王某所有。王某母親去世后，王某父親于2004年又另行訂立兩份遺囑，載明將其享有的涉案房屋產權份額分給王某的其他兄弟姐妹。父親去世后，王某與其兄弟姐妹等六人關于涉案房屋歸屬多次協商未果。

王某遂以其系涉案房屋出資人及父母曾訂立遺囑為由，將其他兄弟姐妹訴至法院，要求法院確認涉案房屋歸其所有。其他兄弟姐妹辯稱，購房款系父親交納，且父親已另立遺囑，所以不同意王某的訴請。

一審法院經審理判決，駁回王某的全部訴訟請求。王某不服，上訴至北京二中院。

二中院經審理認為，評判王某對涉案房屋是否享有物權應當根據物權變動的原因來進行判斷。一方面，基于法律行為的物權變動區分為原因行為和登記行為。即便涉案房屋系王某出資，但該房屋始終未登記至其名下，故出資行為不能產生物權變動的效力。另一方面，王某父母于1999年訂立遺囑后，父親于2004年又另行訂立兩份遺囑，因此判斷涉案房屋權屬不宜僅以1999年遺囑為據。綜上，二中院終審判決，駁回王某上訴，維持一審法院判決。

1.一般情況下，不動產物權變動以登記為生效要件

《中華人民共和國民法典》(以下簡稱《民法典》)第二百零九條規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力;未經登記，不發生效力，但是法律另有規定的除外。因此，一般而言，不動產物權的變動以登記為生效原則。即，除非法律另有規定，只有在登記以后，不動產物權才能發生變更。當然，這一原則也存在例外，例如《民法典》第二百二十九條、第二百三十條、第二百三十一條分別規定的幾種例外情形，包括因人民法院、仲裁委員會的法律文書，人民政府的征收決定，繼承，合法建造、拆除房屋等導致物權變動的，有相關特別規定。

2.區別引起物權變動的原因行為與物權變動結果

根據《民法典》物權編相關規定，在我國，因法律行為引起的物權變動主要采用“債權形式主義”模式，即不動產物權變動同時需要法律行為和依法登記，雙重法律事實共同決定不動產物權變動的效力。這里的法律行為又被稱為原因行為(生活中最常見的就是各類合同)，登記取得物權即是物權變動的結果。即便合同依法成立，但沒有依法登記，也不能發生物權變動的結果。因此，在不動產交易市場中，雙方均應注意上述區別，合同合法有效訂立后，要及時辦理登記手續，完成物權變動。

3.注意保存證據，妥善選擇維權路徑

實踐中，不少當事人不理解上述物權變動的規則。特別是在合同關系中的守約方，往往憑借有效的合同，在未取得不動產登記的前提下，意圖通過確認享有房屋所有權的方式向違約方尋求權利救濟。殊不知，根據不動產物權變動登記生效原則，上述訴請一般無法得到支持。

需要指出的是，除非法律另有規定，合同一經成立，只要不違反法律的強制性規定就可以發生效力。但合同只是當事人之間的一種合意，并不必然產生物權變動的效果。在發生糾紛時，當事人應注意保存證據，注意合同效力、合同履行與物權變動結果之間的區別，妥善選擇維權路徑。

《中華人民共和國民法典》

第二百零九條 不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力;未經登記，不發生效力，但是法律另有規定的除外。

依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。

第二百二十九條 因人民法院、仲裁機構的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者征收決定等生效時發生效力。

第二百三十條 因繼承取得物權的，自繼承開始時發生效力。

第二百三十一條 因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發生效力。