關于不動產物權變動，通說認為我國采用的是債權形式主義的登記生效模式。[1]在此模式下，不動產物權需經登記始發生物權效力。因基于法律行為發生的物權變動是物權變動的主要方式，故不動產登記在多數情況下是不動產物權變動生效的要件。因此，正確認識不動產登記的法律性質是理解不動產登記在物權權屬確認作用中的前提和基礎。

（一）不動產登記的“權利推定”與“權屬確認”

我國《民法典》第二百零九條規定“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但是法律另有規定的除外。依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記”，第二百一十四條“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力”與第二百零九條規定相銜接，具體明確了不動產物權變動生效時間。上述規定與《物權法》關于不動產登記的內容基本相同。其中，第二百零九條規定的“法律另有規定”，主要包括三方面內容：一是本條第二款規定的依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。二是非依法律行為而發生的物權變動情形，具體指（1）因人民法院、仲裁委員會的法律文書，人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書生效或者人民政府的征收決定等行為生效時發生效力。（2）因繼承取得物權的，自繼承開始時發生效力。（3）因合法建造、拆除房屋等事實行為設立和消滅物權的，自事實行為成就時發生效力。三是考慮到現行法律的規定以及某些物權種類的特殊性，法律沒有一概規定必須經依法登記才發生效力。[2]例如土地承包經營權的轉讓、互換等變動不以登記為生效要件而是以登記為對抗要件，地役權的設立亦作出類似規定。

依上述，我國基于法律行為發生的不動產物權變動，以登記生效為原則，登記對抗為例外，因此不動產登記簿上記載的權利人一般推定為不動產物權的所有人。需要指出的是，登記雖然在不動產物權變動中是生效要件，但登記本身并非賦權行為，債權合意等當事人的意思表示才是物權變動的基礎，登記則標志著當事人之間旨在轉移不動產物權的權利義務關系劃上句號。因此應把不動產登記理解為當事人不動產物權發生變動的意思表示推動的結果，或者理解為物權變動的生效要件，而不能把不動產物權變動解釋為行政權力的物權授權。[3]易言之，不動產登記的目的在于對不動產物權的得喪變更進行公示，為外界知曉，維護交易的穩定與安全。其雖然可以進行真實物權人的“權利推定”，但并不能片面作為“權屬確認”的依據。

（二）“物權說”與“債權說”的博弈

司法實踐中對物權登記的效力經歷了從不區分物權變動和合同行為到區分合同行為和物權變動的變化。物權變動效果能否維持而不受原因行為效力瑕疵的牽連，不僅關乎法律行為內部當事人的利益，也關乎外部第三人的利益。在當事人之間已經成立房屋買賣合同關系并實際交付的前提下，是否必須經不動產登記方能產生物權變動的效力，實踐中觀點各異。

有觀點認為，在基于法律行為發生的物權變動中，當事人之間法律行為所包含的合意與登記不一致時，可依當事人之間的真實意思表示為依據確認不動產物權的歸屬，在不存在交易第三人的情況下能夠對抗法律物權，[4]本文稱之為“物權說”。第二種觀點認為，已實際占有房屋之買受人取得的是一種介于債權向物權轉變過程中的“準物權”，交付占有后的出賣人對標的物所享有的所有權中已不再包含占有、使用、收益三項核心權能，其所有權實質上已經被掏空，[5]本文稱之為“準物權說”。第三種觀點認為，當事人關于不動產物權歸屬的約定，在以登記生效為要件的物權變動模式下，不具有物權法上的效力，不符合物權變動生效要件，其性質為債權而非物權，當事人之間的爭議應基于合同約定的債權債務關系加以處理。[6]本案的裁判采納了后者觀點，筆者認為，不動產登記在本質上雖然是不動產物權的公示方式，但對其性質的認識不能脫離法律賦予不動產登記生效要件的法律地位這一基礎。

《民法典》第一百一十六條規定，物權的種類和內容，由法律規定。由此明確了我國物權法定的基本原則。對于物權法定原則的含義，理論上有不同看法。法國學者所解釋的物權法定，僅指物權類型和內容的限制，而德國學者所解釋的物權法定，則不僅包括物權類型和內容的限制，而且還包括物權設立和移轉形式的限制。至于日本和我國臺灣地區學者對其立法上明文規定的對法定物權外的物權的“創設”的禁止規定中之“創設”的理解，則均認為是對物權種類和內容之任意創設的限制。[7]筆者認為，物權的移轉由法律規定，而不能由當事人自由創設是物權法定這一基本原則的應有之義。“物權說”雖然在土地承包經營權、地役權等以登記對抗為原則的不動產物權變動時在結論上是成立的，但實際上混淆了物權與債權的概念，與我國物權法規定的物權變動的主要模式和要件在根本上相違背，其將導致虛化不動產登記在物權變動中的法律作用或效力的后果。應當認為，我國不動產物權變動同時需要法律行為和依法登記，雙重法律事實決定不動產物權變動的效力。[8]若僅具有當事人之間的原因行為，而未完成登記，則相應的物權變動因欠缺生效要件而未發生物權效力。

結合本案證據及雙方當事人陳述可以認定馬某與馮某乙之間存在房屋買賣合同關系，馬某已支付完全部價款并實際占有使用房屋，但在房屋未完成權屬變更登記的情況下，房屋所有權仍應為出賣人馮某乙所有，馬某僅享有要求馮某乙履行過戶登記的權利。在馬某去世后，繼承標的應為債權，而非物權。

一般而言，合同主要在特定的合同當事人之間發生法律約束力，而本案中房屋買賣合同的買受人一方在履行完支付全部價款的義務后去世，出賣人一方過戶登記的義務尚未履行。此時，繼承能否突破合同相對性原則，由繼承人承繼買受人的權利系本案的另一焦點。此問題解決的前提是確定合同債權能否納入遺產的范疇。

（一）繼承人基于合同成立且已部分履行而承繼買受人的權利

遺產作為繼承的客體，經過了一個從身份權逐漸式微與財產權日益擴張的演化過程。我國《繼承法》第三條對遺產范圍的規定采納了“正面概括加列舉”的模式，以“公民的其他合法財產”作為兜底條款。《最高人民法院關于貫徹執行<中華人民共和國繼承法>若干問題的意見》第3條對該兜底條款進一步明確為“公民可繼承的其他合法財產包括有價證券和履行標的為財物的債權等”。由此可見，法律將部分債權納入遺產的范疇之中。

隨著社會經濟和社會生活的變化，財產權利不斷增添新的內容，遺產范圍采用列舉的方式難免會存在立法漏洞，進而增加法律被修改、補充的可能，不利于法的穩定性，因此，《民法典》放棄列舉的方式，將“正面概括加反面排除”模式作為立法的選擇。《民法典》第一百二十四條對繼承權作出規定“自然人合法的私有財產，可以依法繼承”，第一千一百二十二條對遺產范圍進行明確“遺產是自然人死亡時遺留的個人合法財產。依照法律規定或者根據其性質不得繼承的遺產，不得繼承”。對遺產的排除范圍可從兩方面予以界定，一是依照法律規定不得繼承的不得作為遺產，包括自然資源利用權、宅基地使用權、生前租用或借用他人的財產、指定了受益人的保險金等；二是根據其性質不得繼承的除外，主要指與被繼承人人身有關的專屬性債權。[9]這種模式大大拓展了遺產的范圍，將現有財產如物權、債權、知識產權、股權等全部納入其中，而且為網絡虛擬財產權等已經出現或未來可能出現的新型數據財產權等留足了空間。

依上述，無論是本案裁判時所依據的《繼承法》還是現已施行的《民法典》均將債權納入遺產的考量范疇，即除與被繼承人人身有關的專屬性債權或合同特別約定不得繼承的債權外，自然人死亡時遺留的其他合法債權應作為遺產進行繼承。需要說明的是，這種繼承只是對合同中規定的債權的繼承，而并非對合同本身的繼承，除了合同中特別約定的以外，繼承人不能因被繼承人的死亡而當然取代被繼承人成為合同的當事人。

本案中馬某生前與馮某乙訂立房屋買賣合同并已依約履行合同義務，其去世時遺留的對馮某乙的合法債權可由其繼承人進行承繼，即其繼承人可要求馮某乙繼續履行過戶登記的義務。

（二）繼承人與出賣人身份重合時合同義務的履行

本案的特殊性在于馮某乙既為房屋買賣合同的出賣人應依約履行義務，又系法定繼承人之一可承繼馬某去世時遺留的合同權利，身份的重合導致本案債務應向誰履行、如何履行存在一定障礙。考慮被繼承人已經去世，權利主體資格消滅無法繼續承受權利，若要求義務人繼續過戶給被繼承人顯然不合宜，結合上述繼承人可依法繼承部分合法債權的闡述，本案裁判認為當繼承人與義務人身份重合時，義務人（同時也是繼承人之一）向其他繼承人履行合同義務即可視為其合同義務已履行完畢，此種做法便利當事人訴訟的同時也提高了爭議解決的效率。具體到本案中，當馮某乙將房屋由單獨所有變更登記為繼承人共同所有時，即可視為其履行了合同義務。

前述分析繼承人可以對被繼承人死亡時遺留的合同權利進行承繼，但是否能在本案中對合同履行與繼承分割一并處理實踐中尚有爭議。

一種觀點認為，繼承人雖然可以承繼合同權利，但應由被繼承人馬某的其他繼承人首先起訴馮某乙繼續履行合同，將涉案房屋由馮某乙單獨所有變更為繼承人共同所有后，再起訴繼承糾紛對房屋比例進行具體的分割。另一種觀點則認為，本案系繼承糾紛，在確定被繼承人馬某遺留的合同債權可以繼承后，可以一并處理合同履行、遺產繼承和房屋分割三個問題。

本案裁判采納了后者觀點，主要出于以下方面考慮：首先，本案連帶處理合同履行與遺產繼承于法有據。要求馮某乙過戶登記系被繼承人馬某去世時遺留的合法債權，債權作為自然人一項重要的財產權利，其繼承人有權承繼，即要求馮某乙向其他繼承人繼續履行合同義務。其次，繼承并分割房屋系本案當事人的真實訴求。馬某的繼承人起訴本案的直觀訴求并非要求確認房屋為所有繼承人共同共有，而是對房屋份額進行具體分割。若按照第一種觀點，法院至多只能在裁判文書說理部分對被繼承人遺留的合法債權可以承繼進行釋明，但對當事人要求繼承分割房屋的訴訟請求因需待其另行訴訟合同履行后方能裁判，故本案只能作出駁回當事人訴求的裁判結果，這不僅與當事人訴求不相符，亦與減少當事人訴累的司法精神不相合。最后，本案對合同債權在繼承糾紛中一體化處理系個案衡平與類案統一司法要求的應有之義。本案涉及物債兩分的辨析、合同履行與權利繼承的沖突、繼承人與義務人身份的重合等多項復雜而特殊的問題，在統一類案司法適用的基礎之上，更應在法律規范的范圍內綜合考量本案實際情況并最大限度處理糾紛為宜，故本案最終采納后者觀點，對合同債權的承繼在繼承糾紛中一體化處理。