商鋪、廠房等被納入征收范圍時，承租人的生產(chǎn)經(jīng)營活動無疑會受到直接影響，關(guān)于承租人是否有權(quán)獲得征收補償利益以及其與出租人之間如何分配的問題，本文結(jié)合相關(guān)法律法規(guī)及實務(wù)經(jīng)驗進行探討和交流。

根據(jù)相關(guān)規(guī)定，國有土地上房屋征收過程中，征收部門與房屋所有權(quán)人（公房承租人）簽訂補償協(xié)議，將征收補償款支付給所有權(quán)人（公房承租人），對于承租人可以主張的補償利益未作出明確規(guī)定。

根據(jù)《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》第三十四條規(guī)定，被征收人可獲得的補償包括：

（1）被征收房屋的市場評估價格；

（2）設(shè)備搬遷和安裝費用；

（3）無法恢復(fù)使用的設(shè)備按重置價結(jié)合成新結(jié)算的費用；

（4）停產(chǎn)停業(yè)損失補償；

（5）按期搬遷獎勵。

承租人獲得征收補償利益的方式通常有兩種：

一是可以與出租人協(xié)商征收補償款的分配；

二是可以通過民事訴訟方式主張。當(dāng)雙方無法協(xié)商一致時，承租人可基于租賃法律關(guān)系向出租人主張補償利益。

法院認為，承租人于2017年8月20日向出租人出具的承諾書中明確表示將放棄設(shè)備搬遷費、停產(chǎn)停業(yè)損失等相關(guān)補償費，應(yīng)當(dāng)視為承租人對自己權(quán)利的處分，法院對其主張的停產(chǎn)停業(yè)損失補償不予支持。

二審法院認為，涉案租賃合同約定的“房屋因城市建設(shè)需要被依法列入房屋拆遷許可范圍的，合同終止，雙方互不承擔(dān)責(zé)任”，理應(yīng)理解為不承擔(dān)提前終止的違約責(zé)任，承租方仍可基于租賃合同關(guān)系的提前終止主張相應(yīng)的補償。

實務(wù)中，法院首先審查雙方租賃合同中關(guān)于征收補償利益的歸屬及份額是否有明確約定，如有則會尊重當(dāng)事人的意思自治，按照合同約定對征收補償利益作出分配。對當(dāng)事人未明確列舉的補償款項，法院大多會酌情判決。

沒有約定或約定不明

法院通常綜合案件情況

酌定分配征收補償利益

一審法院認為，從房屋征收補償?shù)奶攸c以及涉案房屋征收補償協(xié)議載明的補償項目看，停產(chǎn)停業(yè)損失、裝飾裝修、設(shè)備搬遷補貼、搬遷獎勵等的補償對象顯然是利用房屋從事生產(chǎn)經(jīng)營活動、對房屋投入裝飾裝修、參與房屋搬遷的民事主體，既可以是房屋的產(chǎn)權(quán)人，也可以是房屋的承租人。因此，租賃期間，涉案房屋被依法征收，承租人有權(quán)獲得有關(guān)的征收補償利益。

（1）停產(chǎn)停業(yè)損失。外文公司將涉案房屋出租并收取租金的行為，是經(jīng)營的行為，海天公司承租涉案房屋自用以及轉(zhuǎn)租，亦是經(jīng)營的一種表現(xiàn)形式，故外文公司與海天公司的行為均屬經(jīng)營性質(zhì)，因涉案房屋被征收造成停產(chǎn)停業(yè)損失，雙方均有權(quán)分得停產(chǎn)停業(yè)損失的補償，現(xiàn)承租方海天公司要求分得其中的1／2，尚屬合理，法院予以準(zhǔn)許。

（2）裝飾裝修、設(shè)備搬遷和安裝以及無法恢復(fù)使用的設(shè)備的補貼。海天公司承租后，對房屋進行了改造、分割，現(xiàn)房屋被征收，確會給海天公司造成裝飾裝修、設(shè)備搬遷方面的損失，法院根據(jù)雙方房屋租賃合同的履行情況、剩余的租賃期限以及基地征收補償方案等因素，對海天公司可分得的金額酌情確定。

（3）單位簽約搬遷獎勵。考慮到海天公司遲延返還房屋的行為，以及房屋搬遷需要出租人和承租人共同配合，出租人對房屋最終交付征收基地亦有貢獻，故對于單位簽約搬遷獎勵，在外文公司和海天公司之間酌情分配。

（4）違法建筑面積的殘值補償。違法建筑原系外文公司搭建的一個棚子，后海天公司在此基礎(chǔ)上改造成房間，鑒于此，一審法院確定該部分補償由雙方各半取得。

停產(chǎn)停業(yè)損失是承租人關(guān)注的重點，實踐中租期內(nèi)發(fā)生征收，法院大多酌情認定承租方應(yīng)享受停產(chǎn)停業(yè)損失補償或綜合實際情況對該部分補償劃分比例。因為補償費用計算依據(jù)包括房屋面積，且由于出租人對房屋的出租、承租人在房屋內(nèi)的經(jīng)營等行為都屬于對房屋的一種使用，出租人和承租人均有權(quán)分得停產(chǎn)停業(yè)損失補償，因此法院可能不會支持承租人全部獲得該項補償?shù)闹鲝垺?/span>

裝飾裝修補償需區(qū)分能否拆除，承租人是否進行裝修、改造及對評估價格有無影響，法院基于公平原則綜合考慮承租人的投資情況、履約情況后酌情確定承租人可獲得的補償金額。

拆遷獎勵等費用原則上屬于房屋所有權(quán)人，但租期內(nèi)發(fā)生征收時，承租方也額外承擔(dān)了搬遷成本，并且承租人的配合行為對獲得該項費用也有貢獻，因此發(fā)生爭議時法院也可能支持承租人獲得部分費用的主張。

在沒有特別約定的情況下，租賃合同期滿后或不定期租賃被解除后承租人主張相關(guān)費用，可能難以獲得支持，比如（2017）滬0117民初9018號案件。但也要結(jié)合案件本身，不排除法院根據(jù)案情，基于公平原則酌情支持部分費用。

在現(xiàn)行法律法規(guī)對征收過程中承租人的權(quán)利沒有明確規(guī)定的情況下，承租人與出租人之間簽訂的租賃合同成為對承租人的利益最有效的保護手段。建議承租人簽訂租賃合同時，規(guī)范、細化合同中關(guān)于遇到房屋征收情形后相關(guān)損失及補償利益劃分的約定，避免后續(xù)產(chǎn)生糾紛。

在合同雙方未對征收補償利益有明確約定情況下，承租人也可以基于公平原則與出租人磋商關(guān)于裝飾裝修、停產(chǎn)停業(yè)損失及搬遷獎勵等幾項補償利益的分配，或者通過法律途徑維護承租人合法享有的權(quán)益。