前言：隨著最近動遷地塊的進展加速，不少動遷拆友們都紛紛來咨詢各類問題，有政策上的，有流程上的，也有法律上。這里“阿拉動遷”給大家整理了下一些基本概念相關的問答，對將要動遷或者正在經歷動遷，但是很多動遷政策和知識都不太清楚的非常有幫助，更有助于有效和動遷辦或家庭內部進行溝通協商。

(一)基本概念

1、征收和拆遷有什么不同？

答：主體不同：征收是由區人民政府負責，區住房保障和房屋管理局負責組織實施；拆遷的主體則是拆遷許可證上確定的拆遷人。

　　目的不同：征收的目的基本為公共利益的需要，如為了進行舊城區改造等；拆遷的目的有市政建設的需要，也有拆遷人的商業需要。

　　依據不同：征收的依據是征收決定，拆遷的依據是拆遷許可。

　　法律性質不同：征收是行政機關作出的行政行為，征收補償協議屬于行政協議；拆遷盡管是基于許可證才能實施，但安置補償還是民事行為，拆遷補償安置協議屬于民事合同。

　　強制執行不同：征收是由區人民政府依法申請人民法院強制執行；拆遷則由區人民政府責成有關部門強制執行。

2、什么是征收主體、征收部門、征收實施單位？

答：征收主體：黃浦區人民政府，全面負責黃浦區房屋征收工作。

　　征收部門：黃浦區住房保障和房屋管理局，負責組織實施房屋征收與補償工作。

　　征收實施單位：房屋征收事務所接受黃浦區住房保障和房屋管理局委托，承擔房屋征收與補償的具體工作。

3、什么是“二輪征詢”？

答：依照《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》規定進行舊城區改造的，要在征收范圍內，向被征收居民進行兩輪征詢，達到一定比例時才可以正式啟動征收工作。

　　第一輪，是指舊城區改造的“意愿”征詢，即在舊城區改造房屋征收范圍確定后，由區住房保障和房屋管理局組織該范圍內的被征收人、公有房屋承租人進行投票，征詢改造意愿，贊成率達到90%以上的，區人民政府才可以發布征收決定。

　　第二輪，是指以簽訂附生效條件的補償協議來征詢最終意愿，即由區住房保障和房屋管理局在征收決定作出后，組織被征收人、公有房屋承租人根據征收補償方案簽訂附生效條件的補償協議，達到生效條件的，補償協議生效，征收繼續；未達到生效條件的，征收決定中止。

4、什么是附生效條件的補償協議？

答：在簽訂協議時約定生效條件，只有該條件成就后，協議方才生效。

　　征收補償協議的生效條件是，在簽約期限內達到規定簽約比例的，補償協議生效；在簽約期限內未達到規定簽約比例的，征收決定終止執行。

　　簽約比例由區人民政府決定，但不得低于85%。

5、什么是被征收房屋的建筑面積？

答：被征收房屋為私有房屋的，房地產權證書上記載的一般均為建筑面積；

　　被征收房屋為公有房屋的，租用公房憑證上記載的一般為居住面積或者使用面積，需要結合換算系數來計算相應的建筑面積。

6、被征收房屋的面積如何認定？（非常重要哦~）

答:對于已經登記的房屋，其建筑面積，一般以房地產權證書和房地產登記簿的記載為準；房地產權證書和房地產登記簿的記載不一致的，除有證據證明房地產登記簿確有錯誤外，以房地產登記簿為準。對于未經登記的房屋，以相關批準文件記載的建筑面積為準，實際建筑面積小于相關批準文件記載的建筑面積的，以實際建筑面積為準。相關批準文件未記載建筑面積，或者雖無批準文件但有相關材料證明在1981年以前已經建造并用于居住的房屋，以房屋行政管理部門認定的房屋調查機構實地丈量的建筑面積為準。私房中的閣樓（包括房地產權證“附記”部分的閣樓）不予認定建筑面積。

　　承租的公有非居住房屋，以房屋租賃合同記載的建筑面積為準。承租的公有居住房屋，以租用公房憑證所記載的建筑面積為準；租用公房憑證記載的是居住面積的，按下表所列的換算系數計算建筑面積：

　　滬房管征[2014]243號文對被征收房屋建筑面積的認定標準進行了細化規定：

　　（一）征收公有居住房屋，按租用公房憑證記載的獨用居住部位的面積（使用面積）作為換算建筑面積的基數。廚房（灶間）、備餐室、廁浴室、壁櫥、箱子間、走道、曬臺、陽臺、天井、樓梯間等部位的面積不得作為換算建筑面積的基數，但單獨調配作為居住部位使用的除外。

　　（二）已經登記的房屋，以房地產權證記載的建筑面積為準。私房中的閣樓（包括房地產權證“附記”部分的閣樓），不予認定建筑面積。

　　（三）未經登記的房屋，有房屋建造批準文件但未記載建筑面積的，以房屋行政管理部門認定的房屋調查機構實地丈量建筑面積為準，超出房屋建造批準范圍的搭建部位不予認定建筑面積。

　　（四）未經登記的房屋，無批準文件的不予認定建筑面積，但有相關材料證明在1981年以前建造、并用于居住的房屋，以房屋行政管理部門認定的房屋調查機構實地丈量的建筑面積為準，1981年以后改擴建增加的部位不予認定建筑面積。相關材料指房管歷史資料、地籍圖、街道（鄉鎮）出具的證明等。已經登記的房屋，在房地產權證記載以外的搭建面積，不予認定建筑面積。

　　上述規定中不予認定建筑面積的部分，可以給予建筑物殘值補償，但經認定為違法建筑的不予補償。

7、什么是保基本？

答：保基本是指在實施征收補償過程中房屋安置使用的原則。基本原則是一證一套。在經調查核實后認定確系本市他處無房的情況，由被征收人申請，經有關部門評議核準后可增加房屋安置的套數。

8、什么是“數磚頭、不數人頭”？

答：《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》是以“數磚頭加套型保底”的政策作為房屋征收補償標準的核心政策，也就是在被征收人、公有房屋承租人戶存在居住困難的情況下，給予“保障補貼”。

　　同時，在保證被征收群眾居住條件有改善、生活水平不降低的基礎上，又細化了補助、補貼和獎勵等措施，各項費用均是以“房屋建筑面積”為計算標準，而不是“人頭數量”為計算標準。

9、什么是居住困難保障？

答：按照本市經濟適用住房有關住房面積核定規定以及折算公式（被征收居住房屋補償金額÷折算單價÷居住困難戶人數）計算后，人均建筑面積不足22平方米，存在居住困難的，可以申請增加“保障補貼”，用以解決居住困難。但已享受過經濟適用住房政策的除外。

10、什么是“老出租”房屋？

答：“老出租”房屋，是指執行政府規定租金標準的歷史私有出租居住房屋。一般指1983年12月17日之前已居住并報入戶口的房屋。

11、如何理解“就近安置”？

答：依據《關于貫徹執行<上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則>若干意見的通知》第八條，“關于舊城區改建的就近地段范圍”，就近地段范圍，在房屋征收補償方案征求意見的過程中確定。在確定就近地段范圍時，可以考慮下列因素：

　　（1）被征收房屋位于外環線以內的，就近地段范圍可以為被征收房屋所在的行政區域或者相鄰行政區域范圍內；

　　（2）被征收房屋位于外環線以外的，就近地段范圍一般為被征收房屋所在的街道、鎮（鄉）行政區范圍內。

12、房屋征收補償方案包括哪些內容？

答：1）房屋征收與補償的法律依據；

　　2）房屋征收的目的；

　　3）房屋征收的范圍；

　　4）被征收房屋類型和建筑面積的認定辦法；

　　5）房屋征收補償方式、標準和計算辦法；

　　6）補貼和獎勵標準；

　　7）用于產權調換房屋的基本情況和選購辦法；

　　8）房屋征收評估機構選定辦法；

　　9）房屋征收補償的簽約期限；

　　10）搬遷期限和搬遷過渡方式、過渡期限；

　　11）受委托的房屋征收事務所名稱；

　　12）其他事項。

13、征收補償的方式有哪些？

答：1）貨幣補償；

　　2）房屋產權調換；

　　3）貨幣補償和房屋產權調換相結合。

　　選擇房屋產權調換的，區住房保障和房屋管理局應當提供用于產權調換的房屋，雙方進行差價結算，多退少補。

14、征收補償費用應符合哪些要求？

答：1）征收補償費用包括用于貨幣補償的資金和用于產權調換的房屋；

　　2）用于貨幣補償的資金應當足額到位、專戶存儲、專款專用；

　　3）用于產權調換的房屋在交付時應當符合國家質量安全標準和本市住宅交付使用許可要求，并產權清晰、無權利負擔。

15、被征收居住房屋的征收補償款由哪些部分構成？（非常重要哦~征收補償的多少就是用以下公式）

答：征收補償款是由“被征收居住房屋的補償金額”及各項“獎勵補貼”共同組成。

　　“被征收居住房屋的補償金額”就是俗稱的“三塊磚頭”。

　　“三塊磚頭”指的是被征收居住房屋的評估價格、價格補貼和套型面積補貼。

　　評估價格=被征收房屋的房地產市場“評估單價”×被征收房屋的“建筑面積”（被征收房屋的房地產評估單價低于評估均價的，按評估均價計算）。

　　價格補貼=“評估均價”×補貼“系數”0.3×被征收房屋的“建筑面積”。

　　套型面積補貼=“評估均價”ד補貼面積”15平方米。

　　套型面積補貼只存在于以下情形，即被征收房屋類型屬于舊式里弄房屋、簡屋以及其他非成套獨用居住房屋的，被征收房屋的補償金額增加套型面積補貼。套型面積補貼按照房屋征收決定作出之日合法有效的房地產權證、租用公房憑證計戶補貼，每證補貼面積標準為15平方米建筑面積。

　　評估均價=被征收范圍內居住房屋評估總價÷居住房屋總建筑面積。

（二）征收決定

16、征收范圍由誰確定，如何確定？

答：舊城區改建項目的征收范圍，由市建設行政管理部門會同市房屋管理、發展改革、規劃土地、財政等行政管理部門以及區人民政府確定。

　　因國防和外交需要、基礎設施建設需要、公共事業（科教文衛體環等）需要、安居工程建設需要的建設項目，征收范圍根據建設用地規劃許可證確定。

　　其他項目的征收范圍，由市房屋行政管理部門會同相關行政管理部門以及區人民政府確定。

17、哪些行為在房屋征收范圍確定后不能實施？

答：不得在房屋征收范圍內實施新建、擴建、改建房屋及其附屬物和改變房屋、土地用途等不當增加補償費用的行為；違反規定實施的，不予補償。

　　有下列行為之一的，不增加違反規定的補償費用：

　　1）建立新的公有房屋租賃關系、分列公有房屋租賃戶名；

　　2）房屋轉讓、析產、分割、贈與；

　　3）新增、變更工商營業登記；

　　4）遷入戶口或者分戶；

　　5）其他不當增加補償費用的行為。

　　有關行政管理部門和機構受理前款所列事項時，應當要求被征收人、公有房屋承租人提交不因此增加違反規定的補償費用的書面承諾。

　　區住房保障和房屋管理局應當將上述第一款、第二款的要求在房屋征收范圍內予以公告，并書面通知規劃土地、工商、公安等行政管理部門，房地產登記機構以及公有房屋出租人等單位。公告和書面通知應當載明暫停期限。暫停期限自公告之日起最長不得超過1年。

18、如何進行舊城區改造的意愿征詢？

答：意愿征詢，即為“一輪征詢”，流程為：

　　1）由區住房保障和房屋管理局在房屋征收范圍內張貼意愿征詢公告；

　　2）被征收人、公有房屋承租人按房地產權證或租用公房憑證，每證領取一張選票，并在規定時間內進行投票；

　　3）公證處負責現場公證；

　　4）投票截止日匯總意愿征詢，并現場公布意愿征詢結果；

　　5）區住房保障和房屋管理局張貼“舊城區改建意愿征詢結果公示”。

19、房屋征收補償方案如何進行修改和公布？

答：區人民政府房屋將擬定的房屋征收補償方案（征求意見稿）在征收范圍內予以公示，公示期限30天，向被征收人、公有房屋承租人征求意見，并將征求意見情況和根據公眾意見修改的情況及時在征收范圍內予以公布。

　　在公示期間，被征收人、公有房屋承租人如有意見或建議，以書面方式投入“征求意見箱”。

　　舊城區改建項目，區人民政府還應當組織召開補償方案聽證會。

　　在充分聽取意見的基礎上，對征收補償方案進行修改完善，最終形成正式的房屋征收補償方案，并在征收范圍內予以公示。

20、房屋征收決定由誰作出？

答：由區人民政府作出。

　　涉及被征收人、公有房屋承租人50戶以上的，應當由區人民政府常務會議討論決定。

21、房屋征收決定是否需要公告？

答：區人民政府作出房屋征收決定后應當及時公告。公告應當載明征收補償方案和行政復議、行政訴訟權利等事項。

　　公告應當通過房屋征收范圍內的公告欄及區人民政府網站進行。

22、被征收人、公有房屋承租人對征收決定有異議可以采取什么方式提出？

答：可以在知道或者應當知道征收決定后60日內依法向上海市人民政府申請行政復議，也可以在6個月內依法向上海市第二中級人民法院提起行政訴訟。

23、房屋征收如何做到“過程透明，結果公開”？

答：黃浦區住房保障和房屋管理局依法建立房屋征收補償檔案，設立公示廳，建立電子簽約和結果公開查詢系統，將分戶補償結果在房屋征收范圍內向被征收人、公有房屋承租人公布，做到簽約前公開居民資料，簽約后公開補償結果，實時反映征收補償動態。

24、被征收人、公有房屋承租人有什么權利？

答：房屋征收與補償遵循決策民主、程序正當、結果公開的原則。被征收人、公有房屋承租人享有對征收補償方案制定過程中的參與權、征收評估機構的選擇權、對房屋評估結果提出異議的權利、補償安置方式的選擇權、對征收決定和補償決定提起復議和訴訟的權利等。被征收人、公有房屋承租人在行使權利的同時也應當按照《條例》的規定，承擔相應的義務。

(三)被征收房屋調查認定處理

25、調查房屋權屬應該注意哪些？

答：房屋權屬調查要確定如下事項：

　　1、是否有產權證，確認房屋所有權人，如果有共有權人的，要確定共有方式和份額，確認是按份共有還是共同公有；

　　2、是否存在抵押權及其擔保的債權數額；

　　3、是否屬于“老出租”房、代經租房、房改房、歷史遺留問題房等；

　　4、沒有產權證的，參考相關批準文件來確認房屋的合法性以及房屋權利人。

26、非居住房屋如何認定？

答：（一）原始設計為非居住房屋的，延續至房屋征收決定作出時仍作為非居住房屋使用的，屬于非居住房屋；

　　（二）公有房屋承租人與公有房屋出租人簽訂了公有非居住房屋租賃合同，建立了公有非居住房屋租賃關系的，可以認定為非居住房屋；

　　（三）房地產權證書和房地產登記簿記載的權利人為單位，可以認定為非居住房屋，但其房屋性質明確記載為居住或者實際用作職工或者職工家庭居住使用的除外；

　　（四）原始設計為居住房屋，經上海市或者黃浦區房屋行政管理部門批準居住房屋改變為非居住用途的（俗稱“居改非”），除有特別規定以外，可以認定為非居住房屋。但在2001年11月1日之前，已經以居住房屋作為經營場所并領取營業執照的，可以認定為非居住房屋；在2001年11月1日以后，以居住房屋作為經營場所并領取營業執照，未經上海市或黃浦區房屋行政管理部門批準居住房屋改變為非居住用途的，不認定為非居住房屋。

27、如何對未經登記建筑進行調查、認定和處理？

答：區人民政府應當組織有關行政管理部門依法對征收范圍內未經登記的建筑進行調查、認定和處理。對認定為合法建筑或未超過批準期限的臨時建筑應當給予征收補償；對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，不予補償。

28、居非混合，非居住面積如何確定？

答：居非混合的情況多數出現在“居改非”中，一般非居住的面積會在租用公房憑證或者出租人的資料中予以記載，記載的面積一般是使用面積，在計算建筑面積時，一般的操作是還原到原來的居住面積，再乘以相應的系數。

29、公房租賃憑證記載面積與摘錄面積不一致，如何確定建筑面積？

答：承租的公有居住房屋，以租用公房憑證所記載的建筑面積為準；租用公房憑證記載的是居住面積的，按換算系數計算建筑面積。

30、房地產權證記載面積與摘錄面積不一致，如何確定建筑面積？

答：除有證據證明房地產登記簿確有錯誤外，以房地產登記簿登記的信息為準，按照登記簿所記載的建筑面積確認。

31、僅有土地使用證如何確定建筑面積？

答：這類屬于未經登記的房屋，以相關批準文件記載的建筑面積為準，實際建筑面積小于相關批準文件記載的建筑面積的，以實際建筑面積為準。相關批準文件未記載建筑面積，或者雖無批準文件，但有關材料證明在1981年以前已經建造并用于居住的房屋，以區房屋測繪中心實地丈量的建筑面積為準。

32、被征收房屋的閣樓、搭建，如何認定？

答：2001年11月1日前租用公房憑證中已有記載、用于居住并已計算收取租金的閣樓，高度在1.2米至1.7米（含1.7米）的部分，按照實際居住面積的1/2換算系數計算建筑面積；1.7米以上的部分，按照實際居住面積換算系數計算建筑面積。

　　閣樓、搭建為公房租賃憑證上唯一記載部位，且高度不足1.7米，按照記載面積換算系數計算建筑面積。

　　公房租賃憑證備注或附件中記載的閣樓、搭建，并注明收取租金的，不作為“三塊磚頭”的建筑面積。

(四)簽約主體

33、如何確定簽約主體？

答：以征收決定作出之日合法有效的房地產權證、租用公房憑證、公有非居住房屋租賃合同計戶簽約。

公房：租用公房憑證或者公有非居住房屋租賃合同所載明的承租人。

　　承租人戶口遷離本市的，本處有本市常住戶口的共同居住人可以協商變更承租人，變更后的承租人作為補償協議簽約主體。

　　承租人死亡的，由本處有本市常住戶口的共同居住人繼續履行租賃合同；無共同居住人的，承租人生前有本市常住戶口的配偶和直系親屬可以繼續履行租賃合同。繼續履行合同者有多人的，應當自行協商確定承租人。

　　私房：以房地產權證所載明的所有人為準。

　　產權人死亡的，由具有法定繼承權的繼承人通過協商確定簽約主體或者以全體具有繼承權的繼承人作為簽約主體。

　　但是如有司法文書、公證文書等確定繼承人的，該（些）繼承人作為補償協議簽訂主體。

34、私房所有人死亡，房屋產權尚未從被繼承人名下辦理到繼承人（受遺贈人）名下，如何處理？

答：《物權法》第29條規定：“因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發生效力。”具體按如下原則操作：

　　1、根據法定繼承確認法定繼承人為被征收人；

　　2、若有人以受遺贈人身份要求確認為房屋權利人的，無法定繼承人的，受遺贈人即為被征收人；

　　3、有法定繼承人的，應當由全部法定繼承人確認受遺贈人為被征收人；

　　4、如法定繼承人對于受遺贈人有爭議的，建議先解決爭議，確定被征收人。因為一旦有遺囑存在，就不必然進入法定繼承，權利人的確認就處于不特定的狀態，所以，需要先確認；

　　5、確認被征收人后，即可以進入后續協商簽約的程序。

35、被征收人、公有房屋承租人喪失行為能力的，如何確定簽約主體？

　　首先，要確定被征收人、公有房屋承租人是否喪失行為能力，需要提供醫院證明、殘疾證、鑒定報告等能夠證明其無行為能力或者限制行為能力；

　　其次，確認其是否有監護人，如果沒有監護人，需要確定或者指制定監護人；

　　最后，由監護人代表其承擔被征收人、公有房屋承租人所對應的權利義務。

　　*未成年人由其法定監護人代表其承擔相對應的權利義務，但需提供雙方存在法定監護的關系證明。

36、辦理委托手續應注意哪些事項？

　　委托手續需要在現場辦理，由委托人在工作人員面前親自書寫（或填寫）授權委托書，并在委托人一欄親筆簽字確認。委托權限可以是一般代理，也可以是特別授權委托代理，但作為征收事項委托，建議辦理特別授權委托代理，即需要明確具體的委托權限和內容。

　　如果無法現場辦理委托的，人在外地或者境外的，需要辦理公證委托，或者使領事館認證委托。

（五）房屋評估

37、被征收房屋的價值如何確定？

答：由依法確定的具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。

　　房地產價格評估機構應當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預。

　　被征收房屋價值評估會考慮被征收房屋的區位、用途、建筑結構、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權等綜合確定。

38、房地產價格評估機構如何產生？

答：可以協商選定，未能協商選定的，通過多數決定、隨機選定的方式確定。

　　由區住房保障和房屋管理局將自愿報名并經審核符合條件的估價機構名單在房屋征收范圍內張貼公示，同時組織被征收人、公有房屋承租人在5個工作日內，在張貼公示的估價機構名單中協商選定估價機構。

　　區住房保障和房屋管理局應當組織被征收人、公有房屋承租人在張貼公示的估價機構名單中進行投票，按照簡單多數的原則，以得票數多少的順位確定估價機構，也可以采取搖號、抽簽等隨機方式確定估價機構。區住房保障和房屋管理局應當將確定的估價機構名單在房屋征收范圍內和市估價師協會網站上予以公告。區住房保障和房屋管理局可以邀請公證機關對估價機構的確定過程和結果進行公證。

39、評估工作如何開展？

答：房屋征收評估前，區住房保障和房屋管理局應當對房屋征收范圍內房屋的權屬、區位、用途、建筑面積等情況組織調查登記，明確評估對象。待完成調查登記后，應將上述調查登記資料轉交給確定的房地產價格評估機構。

　　評估機構對被征收房屋進行實地查勘，調查被征收房屋狀況等，按照《房地產估價規范》及征收評估技術規范的有關規定，進行房屋征收評估，作出分戶初步評估結果。

　　區住房保障和房屋管理局收到評估機構分戶初步評估結果后，應在征收范圍內公示。公示期內，房地產價格評估機構安排房地產估價師現場解釋。分戶評估結果公示期滿后，評估機構向區住房保障和房屋管理局出具本征收范圍內被征收房屋的整體評估報告和分戶報告。區住房保障和房屋管理局應向被征收人、公有房屋承租人轉交分戶報告。

40、被征收人、公有房屋承租人對分戶報告有異議，如何處理？

答：如果對分戶報告有異議的，應當在收到分戶報告之日起10日內，向出具評估報告的估價機構提出書面申請，說明問題，要求復核評估。

　　估價機構收到書面復核評估申請之日起10日內應該對評估結果進行復核。復核后，改變結果的，重新出具評估報告；評估結果沒有改變的，應書面告知申請人。

　　被征收人或者房屋征收部門對復核結果有異議的，應自收到復核結果之日起10日內，向估價專家委員會申請鑒定。

　　估價專家委員會在收到鑒定申請之日起10日內完成鑒定工作，作出書面鑒定意見。經鑒定，評估報告合法、規范、合理的，維持原報告；存在不合法、或者不規范、或者不合理的，估價機構重新出具評估報告。

（六）征收補償

41、征收執行政府規定租金標準的公有出租居住房屋、私有出租居住房屋應當注意什么？

答：征收執行政府規定租金標準的公有出租居住房屋，被征收人選擇貨幣補償的，租賃關系終止，補償金額計算公式為評估價格×20%；對公房承租人的補償金額計算公式：評估價格×80%+價格補貼。對舊式里弄、簡屋或者其他非成套獨用居住房屋的，按規定增加套型面積補貼，黃浦區確定的價格補貼為0.3，套型面積補貼為15平方米。

　　征收執行政府規定租金標準的私有出租居住房屋，對被征收人的補償金額為評估價格×100%，對房屋承租人的補償按前款有關公房承租人的補償標準執行。

42、征收居住和非居住兼用房屋貨幣補償款如何計算？

答：征收居住和非居住兼用的房屋，被征收人或公有房屋承租人選擇貨幣補償的，應當按照居住部位建筑面積和非居住部位建筑面積分別計算貨幣補償款，合并后的貨幣補償款為該房屋的補償金額。被征收人或公有房屋承租人選擇房屋調換的，應當按照上述合并后的貨幣補償款，用居住房屋進行調換并結算差價。對提出居住困難申請的被征收人、公有房屋承租人，應當根據市政府71號令第31條（居住困難戶的優先保障）的規定，按照上述合并后的貨幣補償款進行折算。

43、“老出租”房屋中房東房客的權利如何分配？

答：征收“老出租”房屋的，如果房東有自住部位，自住部分按照私有房屋給予單獨補償，簽約主體為房東。

　　出租部位，房東按照評估價格（評估單價/評估均價×出租部位建筑面積）×100%，房客則按“執行政府規定租金標準的公有出租居住房屋的補償、補貼標準”規定執行，即被征收居住房屋的補償金額=評估價格×80%+價格補貼+套型面積補貼，相關獎勵費歸房客所有。房東、房客分別簽約。

44、如何申請居住困難保障補貼？

答：如果被征收人、公有住房承租人認為存在居住困難的，可以向區住房保障機構提出居住困難審核申請，要如實填報申請文書，提交房地產權屬、租用公房憑證、身份證、實際居住等相關證明材料，并簽署同意接受住房狀況審核且將核查結果予以公示的書面文件。區住房保障機構按照相關規定進行核查、認定，并將經認定符合條件的居住困難戶及其人數在征收范圍內公示，公示期為15日，公示期內有異議的，由區住房保障機構在15日內進行核查和公布。

　　獲準的申請人可以按照相應規定獲得居住困難保障補貼，該增加的保障補貼，可以用于購買產權調換房屋。

45、征收補償的公開、公平如何通過電子簽約予以保障？

答：1）在正式簽約開始前，征收部門會提前鎖定所有數據（包括房籍、戶籍、認定建筑面積等數據），上傳到市房管局的數據庫備案，并同步公示，接收所有征收居民的監督。

　　2）電子簽約系統由市房管局統一監制，在簽約用的數據鎖定后，任何人無法纂改；如果遇到有必須修改的情況，必須書面向市房管局提交申請和證據。

　　3）在被征收人、公有房屋承租人簽約后，觸摸屏系統會公示相應的內容（包括電子協議、最終安置金額、所選房源等）。

　　4）在被征收人、公有房屋承租人搬離原址后，補償協議要經過審計方能發放安置款；如果協議結果和觸摸屏公示的結果不符，征收安置款將不會發放。

　　5）如果居民發現協議和公示的數據不相符，可以舉報。

（七）補償決定與強制執行

46、與被征收人、公有房屋承租人達不成協議，如何處理？

答：在征收補償方案確定的簽約期內達不成補償協議，由區住房保障和房屋管理局報請區人民政府依法按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告。

　　區政府受理后要召開審理協調會，進行調解后達成協議的，簽訂房屋征收補償協議；未能達成協議的，由區政府作出征收補償決定。未履行補償決定的，由區政府申請人民法院強制執行。

47、補償決定作出前如何進行審理？

答：區人民政府在作出補償決定前，要聽取被征收人、公有房屋承租人的陳述，核實相關證據材料，查清房屋征收補償的事實，并制作筆錄；

　　組織區住房保障和房屋管理局和被征收人、公有房屋承租人進行調解，達成協議的，應當簽訂房屋征收補償協議，審理終止；

　　被征收人、公有房屋承租人經兩次通知不出席審理調解，或者經過審理調解達不成協議的，區人民政府應當于區住房保障和房屋管理局報請之日起30日內作出補償決定；有正當理由的，可以延長30日作出補償決定。補償決定應當在房屋征收范圍內公告張貼。

48、被征收人、公有房屋承租人對補償決定不服的，如何處理？

答：被征收人、公有房屋承租人或者與補償決定存在利害關系的當事人對補償決定不服的，可以在收到補償決定之日起60日內向上海市人民政府申請行政復議，也可以在收到補償決定之日起6個月內向上海市第二中級人民法院提起行政訴訟。

49、組織實施強制執行的是哪個機構？

答：人民法院受理強制執行申請后，對補償決定進行合法性審查后，裁定準予執行的，一般由區人民政府組織實施強制執行。

50、訂立征收補償協議后不按照約定搬遷，應該如何處理？

答：在補償協議約定的履行期限屆滿之前，被征收人、公有房屋承租人明確表示或者以自己的行為表明不履行搬遷騰退交付被征收房屋的或者延遲履行搬遷騰退交付被征收房屋的，經催告后在合理期限內仍未履行的，致使不能實現補償協議目的的，有上述情況之一的，區住房保障和房屋管理局可以解除補償協議，但應當以書面方式通知被征收人、公有房屋承租人補償協議自通知到達被征收人、公有房屋承租人時解除，有異議的可以請求人民法院確定解除補償協議的效力。

　　協議解除后，區住房保障和房屋管理局可以依法報請區人民政府依法作出補償決定。

　　*后續按照補償決定程序執行。

(八)文書送達

51、送達的方式和要求？

答：送達法律文書一般的方式為直接送達、留置送達、郵寄送達、公告送達。

　　直接送達，要求由被征收人、公房承租人或者委托代理人當面簽收。

　　留置送達，送達到被征收人、公房承租人或者委托代理人，但其拒絕簽收，則將所要送達的文書留在被送達人處，同時，由兩名無利害關系的見證人證明該節事實，并在送達回執上予以記錄并簽名確認。

　　郵寄送達，直接送達有困難的，采用掛號信、EMS等具有郵寄憑證留存可以備查的郵寄方式送達，但需確認郵寄送達地址為被征收人、公房承租人的有效送達地（戶籍所在地、實際居住地、其確認過的其他地址），同時，將郵寄憑證留存，并完成相應的送達查詢工作，將相應資料歸檔保存。

　　公告送達，被征收人、公有房屋承租人下落不明或采用直接、留置和郵寄送達無法送達（必須已經采取過相關送達方式）時在房屋征收范圍內的公告欄或黃浦區人民政府網站進行公告，自公告之日起滿30日視為送達，并在案卷中記明原因和經過，注意證據的留存。如果是被征收人、公有房屋承租人在境外的，應當在中國官方媒體的海外版進行公告，一般公告期限為3個月。

52、只找到部分權利人，如何送達？

答：如果權利人有多人的，應當將相關法律文書送達所有權利人或者代理人處。如果窮盡所有方式無法找尋到全部權利人的，應當采用公告方式送達。

53、只有被征收人、公有房屋承租人的電話聯系方式，如何送達？

答：在確認電話確系被征收人、公有房屋承租人實名擁有之后，可以通過微信、短信、電話、視頻等方式告知，做好截屏、錄音等相關取證工作，并請見證人見證。

54、被征收人、公有房屋承租人在外地服刑，如何送達？

答：可與派出所民警聯系，與外地服刑監獄聯系，將所要送達文書及告知內容以掛號信、EMS等形式送達，并注明回復日期。

55、被征收人、公有房屋承租人被刑事拘留或者逮捕，尚未被作出判決的，如何送達？

答：鑒于尚未作出刑事判決的犯罪嫌疑人除其辯護律師以外，其他人員均不得會見，也不得進行通信聯系，故需要聯系其辯護律師辦理相關委托手續，或者聯系承辦人（公安人員或者檢察人員）協助辦理委托手續，之后由其委托代理人代為簽收所有法律文書。