規(guī)則描述：

原《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第 3 條規(guī)定：“當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持。”(現(xiàn)納入《民法典》第311條)

因此未取得房屋所有權(quán)證而簽訂的房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效合同，若出賣人無(wú)法履行合同中的交付義務(wù)，則應(yīng)當(dāng)對(duì)買受人承擔(dān)違約責(zé)任，即出賣人對(duì)買賣合同標(biāo)的物有無(wú)處分權(quán)并不影響買賣合同的效力，而僅僅影響到該買賣合同能否履行。

可供參考的案例：

1. 金某某與鄭某某案

2. 王某峰與陳甲、陳乙、王某先返還原物糾紛案

審理結(jié)果：

中級(jí)人民法院再審認(rèn)為，本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)為雙方簽訂的房屋買賣協(xié)議是否因違反《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第六項(xiàng)“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定無(wú)效。

首先，該規(guī)定能否被認(rèn)為為原《合同法》第52條(現(xiàn)《民法典》第 144 條、第146 條、第153 條、第154 條)規(guī)定的“強(qiáng)制性規(guī)定”。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于當(dāng)前形勢(shì)下審理民商事合同糾紛案件若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)》第16條規(guī)定，強(qiáng)制性規(guī)定分為效力性質(zhì)的強(qiáng)制性規(guī)定和管理性質(zhì)的強(qiáng)制性規(guī)定。只有違反效力性質(zhì)的強(qiáng)制性規(guī)定簽訂的合同才可以認(rèn)定為無(wú)效合同。此案涉及的《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第六項(xiàng)規(guī)定“未依法登記取得權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定屬于管理性質(zhì)的強(qiáng)制性規(guī)定，不屬于效力性質(zhì)的強(qiáng)制性規(guī)定。

其次，《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第六項(xiàng)的立法目的在于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序，保障交易安全，確保政府有關(guān)稅收征管等，此當(dāng)屬房地產(chǎn)管理部門對(duì)城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的一種行政監(jiān)管措施，而非對(duì)訂立設(shè)定所有權(quán)轉(zhuǎn)移義務(wù)的買賣合同所作的禁止性規(guī)定。因此，違反該法條的規(guī)定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，僅可能導(dǎo)致買賣合同履行上的瑕疵，即房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)權(quán)屬證書(shū)辦理上的不便，但與該合同的效力無(wú)關(guān)。故再審申請(qǐng)人以房屋買賣協(xié)議違反該規(guī)定為由申請(qǐng)認(rèn)定案涉房屋買賣協(xié)議無(wú)效，無(wú)法律依據(jù)，應(yīng)不予支持。

規(guī)則描述：

當(dāng)事人一方僅以房屋出賣人對(duì)房屋沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無(wú)效，合同不具有原《合同法》第五十二條(現(xiàn)《民法典》第 144 條、第146 條、第153 條、第154 條)規(guī)定的無(wú)效情形的，法院不予支持。賣房人簽訂合同后取得處分權(quán)，或者權(quán)利人予以追認(rèn)的，買房人可以依據(jù)合同取得房屋所有權(quán);

權(quán)利人不予追認(rèn)的，權(quán)利人可以追回房屋，但是買房人構(gòu)成善意取得的除外。因賣房人未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使房屋所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買房人要求賣房人承擔(dān)違約責(zé)任的，法院應(yīng)予支持;

權(quán)利人因賣房人無(wú)權(quán)處分房屋導(dǎo)致其無(wú)法追回房屋或者遭受其他損失，要求賣房人承擔(dān)賠償責(zé)任的，法院亦應(yīng)予支持。

可供參考的案例：

1. 張某與楊某香、田某文確認(rèn)合同無(wú)效糾紛案

基本案情：

原告楊某香購(gòu)買房屋一套，產(chǎn)權(quán)登記在其名下。2012年1月20日，田某文(楊某香之子)與張某簽訂《協(xié)議書(shū)》，將案涉房屋轉(zhuǎn)讓給張某，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為10000元。后，張某實(shí)際占有、使用該房屋，并將房屋出租他人。另查明，楊某香與其愛(ài)人(已過(guò)世)共生育子女四人，田某文系其二子。其他三位子女自愿放棄對(duì)案涉房屋主張任何權(quán)利。后，楊某香訴至法院，請(qǐng)求法院判令田某文與張某簽訂的房屋買賣協(xié)議無(wú)效。

審理結(jié)果：

中級(jí)人民法院二審認(rèn)為，本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：一、張某和田某文之間簽訂的《協(xié)議書(shū)》是否有效;二、張某是否應(yīng)退還涉案房屋給楊某香。

一、 關(guān)于張某和田某文之間簽訂的《協(xié)議書(shū)》是否有效的問(wèn)題。

首先，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第三條規(guī)定，當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持。故，田某文對(duì)涉案房屋是否具有所有權(quán)或處分權(quán)不影響其與張某之間的房屋買賣合同的效力。

其次，張某和田某文之間簽訂的《協(xié)議書(shū)》并未違反原《合同法》第52條(現(xiàn)《民法典》第 144 條、146 條、153 條、154 條)的規(guī)定。田某文自1997年開(kāi)始一直居住在涉案房屋內(nèi)，張某作為交易方有理由相信田某文對(duì)涉案房屋具有相應(yīng)的處分權(quán)。雖張某未及時(shí)查明房屋的產(chǎn)證情況并辦理過(guò)戶，存在一定過(guò)失，但并無(wú)證據(jù)證明張某與田某文之間存在惡意串通行為。

再次，楊某香提起訴訟距涉案房屋買賣合同訂立之日已長(zhǎng)達(dá)六年之久，其稱對(duì)田某文已出售房屋一事不知情不合常理。故張某和田某文之間簽訂的《協(xié)議書(shū)》應(yīng)為有效。

二、 關(guān)于張瓊是否應(yīng)退還涉案房屋給楊桂香的問(wèn)題。

民事活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、等價(jià)有償、誠(chéng)實(shí)信用的原則。張某與田某文于2012年1月簽訂《協(xié)議書(shū)》，后一直居住在涉案房屋或轉(zhuǎn)租他人使用，屬于善意取得，不違背國(guó)家強(qiáng)制性法律規(guī)定，涉案房屋買賣合同合法有效，且楊某香在2018年6月之前對(duì)此并未提出異議，也未提供證據(jù)證明張某所支付的對(duì)價(jià)低于市場(chǎng)價(jià)。故楊某香要求張某退還涉案房屋的訴訟請(qǐng)求，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，不予支持。

2. 卓某福與卓某偉房屋買賣合同糾紛

基本案情：

原告卓某福與被告卓某偉系兄弟。卓某偉與徐某清系夫妻。案涉房屋為卓某偉、徐某清兩人共有。卓某福于2002年開(kāi)始使用案涉房屋。2003年1月9日，被告卓某偉將該房屋以2000元的價(jià)款出賣給卓某福，同時(shí)卓某偉向卓某福出具《賣房》條，其中徐某清的簽名非其本人書(shū)寫。卓某福于2013年對(duì)該房屋翻建使用至今，但一直未辦理轉(zhuǎn)移變更登記。2017年8月28日，卓某福將卓某偉、徐某清訴至法院，請(qǐng)求確認(rèn)案涉房屋的所有權(quán)歸其所有。

審理結(jié)果：

中級(jí)人民法院認(rèn)為，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于：雙方是否存在合法有效的房屋買賣合同關(guān)系。

根據(jù)查明的案件事實(shí)，卓某福在一審中提交的《賣房條》系卓某偉本人書(shū)寫，能夠反映卓某偉有出賣房屋的真實(shí)意思表示。徐某清作為共有人是否簽字或事后有未予以追認(rèn)，僅涉及對(duì)物權(quán)變動(dòng)是否造成影響，而非認(rèn)定買賣合同關(guān)系無(wú)效的事實(shí)依據(jù)。卓某偉、徐某清雖主張雙方之間系借款關(guān)系，但未提交相應(yīng)的反駁證據(jù)，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的法律后果。故雙方簽訂的買賣合同有效。