目前，在房屋買賣中，買賣雙方一般簽訂由居間方提供的一份定金協議，或房屋買賣居間協議，或房屋買賣協議，這些協議共同的特點是買方在簽訂協議時需要交付一定數額的購房定金，作為簽訂網簽版本的房屋買賣合同的擔保。

但是,在房價暴漲后，很多賣方寧愿雙倍返還定金，也拒絕出售房屋。關于定金罰則，凡有點法律常識的人都清楚(定金罰則即約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務的，應該雙倍返還定金。)然而，這也是房屋買賣糾紛中，很多當事人錯誤理解的根源所在，房屋買賣雙方一般認為，在此階段違約只需承擔定金罰則即可，因為法律就是這樣規定的。律師今天在這里告訴您，若定金無法彌補實際損失，除了雙倍返還定金外，你還可以主張超過定金部分的實際損失賠償!

首先，《民法典》明確規定除定金外，還可以主張超出定金數額的損失

1月1日，剛剛實施的《民法典》第588條規定：當事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或者定金條款。同時該條第二款又規定：“定金不足以彌補一方違約造成的損失的，對方可以請求賠償超過定金數額的損失”。可見，民法典對于違約金和定金的選擇，有明確的條文予以規定，只能選擇其一。同時民法典對于定金和損害賠償之間并不沖突，當違約行為產生的損害低于定金罰則的金額時，作為守約方可以選擇適用定金罰則;當違約行為產生的損害高于定金罰則的金額時，除適用定金罰則外，對于超出部分，守約方仍可向違約方主張損失賠償。

因此，在房價暴漲的情況下，若支付的定金偏低，雙倍返還定金不足以彌補買方的損失情況下，作為買方可以主張雙倍返還定金外，還可以主張超過定金數額的損失。

其次，關于損失賠償范圍的問題。

我國民法典在損害賠償的范圍上采可預見性規則，即《民法典》584條第一款規定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，造成對方損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益;但是，不得超過違約一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違約可能造成的損失”。爭議焦點在于因交易價格波動造成的差價損失是否屬于“可預見范圍”。律師認為，市場經濟條件下，標的物價格在合同履行期間正常波動系常態，買賣雙方當事人在簽訂合同時應能預見或可預見范圍。因此，因一方原因使合同不能履行，造成對方重置成本提高，應當由違約方承擔因標的物價格上漲造成的差價損失，符合“可預見性規則”。因此，作為原告可以就標的物價差價來作為其實際損失依據。

因此，當賣方惡意違約拒絕履行定金協議，而房屋上漲的價格遠超交付的定金時，應積極要求賣方返還定金并賠償房屋上漲帶來的損失!

另外，若買賣雙方所簽署的相關法律文件，已具備了買賣合同所有條款，在簽訂正式網簽版本合同時只要移植相關條款就行，那么作為買方還可以選擇適用違約金條款追究違約方的法律責任。