2015年5月，袁某（買受人）與某房地產(chǎn)公司（出賣人）簽訂商品房買賣合同，約定袁某購買某房地產(chǎn)公司開發(fā)的一套商品房。付款方式約定為買受人在簽訂合同時(shí)支付首付款，剩余房款辦理銀行按揭。合同附件補(bǔ)充協(xié)議，約定了買受人未能向貸款銀行履行其應(yīng)盡義務(wù)時(shí)出賣人有權(quán)解除本合同并支付違約金等內(nèi)容。

合同簽訂后，袁某依約向某房地產(chǎn)公司支付了首付款。后某房地產(chǎn)公司、袁某及某銀行三方簽訂《一手房按揭貸款借款、抵押及開發(fā)商保證合同》，約定袁某向銀行貸款，用于支付剩余購房款，并由某房地產(chǎn)公司提供階段性保證擔(dān)保。上述合同簽訂后，某銀行依約發(fā)放了相應(yīng)貸款。2018年4月，某房地產(chǎn)公司向袁某交付了案涉房屋。

貸款后，袁某初期支付貸款本金后，便停止償還貸款。某銀行于2020年3月向某區(qū)法院提起訴訟，某區(qū)法院作出民事判決書，判令袁某償還銀行欠款本息及律師費(fèi)等共計(jì)110萬元，某房地產(chǎn)公司對(duì)判決內(nèi)容承擔(dān)連帶清償責(zé)任。2021年6月，某區(qū)法院立案執(zhí)行，從某房地產(chǎn)公司銀行賬戶劃扣110萬元，該案執(zhí)行完畢。

某房地產(chǎn)公司據(jù)此向法院提起民事訴訟，請(qǐng)求判決解除某房地產(chǎn)公司與袁某簽訂的商品房買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，袁某協(xié)助辦理商品房買賣合同注銷備案、撤銷網(wǎng)簽等手續(xù)及住房維修基金更名手續(xù)，袁某支付房貸代償款項(xiàng)110萬元及代償款項(xiàng)所產(chǎn)生的利息和違約金，將案涉商品房恢復(fù)原狀返還某房地產(chǎn)公司，承擔(dān)本案案件受理費(fèi)、保全費(fèi)、訴訟財(cái)產(chǎn)保全責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用。

法院查明，案涉房屋已被袁某轉(zhuǎn)賣并實(shí)際交付案外人李某，且雙方簽訂的房屋買賣合同，已經(jīng)法院民事判決書確認(rèn)合同有效，并限期辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

法院認(rèn)為，雙方商品房預(yù)售合同為合法有效合同，當(dāng)事人應(yīng)依照合同約定履行義務(wù)。合同簽訂后，袁某依約通過首付款加按揭貸款的方式支付了購房款，某房地產(chǎn)公司亦向袁某交付了房屋，雙方主要合同義務(wù)已經(jīng)基本履行完畢，且袁某已將案涉房屋轉(zhuǎn)讓給案外人，其與案外人的房屋買賣合同已經(jīng)法院生效判決認(rèn)定合同有效。同時(shí)，案涉商品房買賣合同主合同中未對(duì)某房地產(chǎn)公司因袁某原因承擔(dān)保證責(zé)任后即享有合同解除權(quán)予以約定。補(bǔ)充協(xié)議關(guān)于出賣人有權(quán)解除本合同的內(nèi)容，未采取合理方式提示袁某注意免除或者減輕其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、限制對(duì)方注意權(quán)利的條款，該約定符合《民法典》第四百九十七條規(guī)定的格式條款無效情形。因此，某房地產(chǎn)公司要求解除案涉商品房買賣合同的主張不能成立，該主張及要求袁某支付違約金的請(qǐng)求，不予支持。

袁某逾期償還貸款，違反了《民法典》第五百零九條的規(guī)定，導(dǎo)致某房地產(chǎn)公司向某銀行承擔(dān)了階段性擔(dān)保責(zé)任。某房地產(chǎn)公司要求袁某償還上述全部代償款項(xiàng)以及代償后給其造成資金占用期間的損失，符合《民法典》第五百七十七條、第五百八十四條的規(guī)定，應(yīng)予以支持。

最終，法院判決：袁某支付某房地產(chǎn)公司代償款項(xiàng)110萬元及代償款項(xiàng)利息，駁回某房地產(chǎn)公司的其他訴訟請(qǐng)求。某房地產(chǎn)公司提出上訴后，濟(jì)南中院二審判決：駁回上訴，維持原判。

來源：山東高法