【案例】(2023)滬02民終13173號(hào)

【案情】2020年7月5日，某某公司（甲方、賣方）與戴某（乙方、買方）簽署《上海市商品房預(yù)售合同》，約定乙方向甲方購買系爭房屋，總房價(jià)款暫定為11,907,718元。甲方定于2021年9月30日前將該房屋交付給乙方，除不可抗力外。甲方如未在約定期限內(nèi)將該房屋交付乙方，應(yīng)當(dāng)向乙方支付違約金，違約金按乙方已支付的房價(jià)款的日萬分之四計(jì)算，自本合同約定的最后交付期限之第二天起算至實(shí)際交付之日止。逾期超過15天，每逾期一日，甲方應(yīng)向乙方支付已付的購房款萬分之四的違約金直至甲方實(shí)際交付房屋之日止，但上述違約金的總額不超過房屋總價(jià)款的10%。甲、乙雙方在簽署《房屋交接書》之日起180天內(nèi)，依法向某某中心辦理價(jià)格申報(bào)、過戶申請手續(xù)、申領(lǐng)該房屋的房地產(chǎn)權(quán)證。因甲方的原因，乙方未能在該商品房交付之日起180日內(nèi)取得房屋所有權(quán)證的，乙方同意再給予甲方90日的免責(zé)辦理延展期。若超出延展期仍未取得的，則合同繼續(xù)履行，甲方按照商品房總價(jià)款的1%向乙方支付違約金，但甲方應(yīng)盡快協(xié)調(diào)辦理房屋所有權(quán)證書。補(bǔ)充條款一9.4約定：“如甲方逾期交房的，辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的期限自動(dòng)延期，甲方承擔(dān)了逾期交房期間違約責(zé)任后，不再承擔(dān)同時(shí)期內(nèi)配套設(shè)施逾期及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記延期的違約責(zé)任；如因甲方發(fā)生同時(shí)期內(nèi)兩項(xiàng)以上交付條件外配套設(shè)施延遲的，則甲方按照延遲時(shí)間最長的一項(xiàng)承擔(dān)延遲履行違約金。”合同還約定了其他事項(xiàng)。

 

 

【法院觀點(diǎn)】本院認(rèn)為，其一，交房逾期和小產(chǎn)證逾期的損害后果實(shí)質(zhì)上并不一致，且交房與辦證均屬于某某公司的主要合同義務(wù)及戴某的主要合同權(quán)利，而某某公司對合同約定的違約條款的解釋顯然限制了戴某的主要權(quán)利；其二，雙方約定交房時(shí)間為2021年9月30日，某某公司在交房逾期的情形下，已按合同約定將辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的期限自動(dòng)延期至實(shí)際簽署房屋交接書后270日內(nèi)，然其仍未在該延期期限內(nèi)配合戴某取得小產(chǎn)證，理應(yīng)向戴某支付逾期辦理產(chǎn)證的違約金。故兩種違約責(zé)任可以并行主張，不存在排斥性。

【點(diǎn)評】逾期交房與逾期辦理產(chǎn)權(quán)證屬于開發(fā)商的兩項(xiàng)主要合同義務(wù)，其分別違反的應(yīng)當(dāng)分別承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，開發(fā)商在合同中限制兩者擇一主張的條款屬于限制購房者主要權(quán)利的條款應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效。故兩種違約責(zé)任可以并行主張，不屬于重復(fù)主張。

【附裁判文書全文】

上海市第二中級(jí)人民法院

民事判決書

案號(hào)：（2023）滬02民終13173號(hào)

當(dāng)事人

上訴人（原審被告）：某某公司，住所地上海市靜安區(qū)。

法定代表人：楊某，執(zhí)行董事兼總經(jīng)理。

被上訴人（原審原告）：戴某，男，1991年8月15日出生，漢族，戶籍地上海市寶山區(qū)。

審理經(jīng)過

上訴人某某公司（以下簡稱某某公司）因與被上訴人戴某商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服上海市靜安區(qū)人民法院（2023）滬0106民初33622號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2023年12月5日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

二審訴訟請求

某某公司上訴請求：1.依法撤銷一審民事判決第一項(xiàng)、第二項(xiàng)，查明每項(xiàng)事實(shí)后改判支持某某公司意見；2.一審、二審的訴訟費(fèi)由戴某承擔(dān)。事實(shí)與理由：第一，一審支持戴某違約金的訴請，系認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤，適用法律錯(cuò)誤。某某公司在施工過程中遇到疫情、國家用電政策調(diào)整、配電房消防驗(yàn)收、規(guī)劃重疊等多重因素，導(dǎo)致某某公司逾期交房，上述因素屬于某某公司無法事先預(yù)見且事發(fā)后難以憑一已之力排除的不可抗的對工期產(chǎn)生重大影響的非市場風(fēng)險(xiǎn)事件。第二，一審判決某某公司承擔(dān)逾期交房和逾期辦證的雙重違約責(zé)任，既違反了合同的約定，也不當(dāng)加重了某某公司的負(fù)擔(dān)。合同補(bǔ)充條款一9.4條明確約定：“甲方逾期交房的……甲方承擔(dān)了逾期交房期間違約責(zé)任后，不再承擔(dān)同時(shí)期內(nèi)配套設(shè)施逾期責(zé)任，也不再承擔(dān)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記延期的違約責(zé)任。”該條款明確：“某某公司在承擔(dān)逾期交房違約金后，不應(yīng)再承擔(dān)‘同時(shí)期配套設(shè)施逾期‘及‘產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移延期’的違約責(zé)任”。該約定充分體現(xiàn)了公平合理的原則，同時(shí)充分維護(hù)了合同各方的利益，且不違反法律禁止性規(guī)定，合法有效。第三，逾期交房、逾期辦證的違約金，一審判決的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)過分高于戴某的損失，也過分高于法律規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)予以調(diào)整。雖然案涉合同約定了逾期交房違約金，但根據(jù)相關(guān)規(guī)定，約定違約金過高的情況下，應(yīng)該以同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)作為法院在調(diào)整違約金時(shí)關(guān)鍵性的參考依據(jù)。在其他已生效的或未生效的判例中，均按照總房款的百分之零點(diǎn)三計(jì)算于逾期辦證違約金。綜上，一審判決有誤，請求支持民都公司的上訴請求。

二審辯方觀點(diǎn)

被上訴人戴某辯稱，不同意某某公司的上訴請求。第一，某某公司提交的證據(jù)不能證明疫情對其合同違約存在直接具體的影響，也不能證明電力、消防、規(guī)劃等事件構(gòu)成不可抗力，一審判決適用法律正確。第二，一審法院判決某某公司同時(shí)承擔(dān)逾期交房、逾期辦證兩項(xiàng)違約責(zé)任符合合同約定，具有事實(shí)和法律依據(jù)。第三，一審法院認(rèn)定的逾期交房、逾期辦證違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)。綜上，請求駁回上訴，維持原判。

一審訴訟請求

戴某向一審法院起訴請求：1.判令某某公司向戴某支付逾期交房違約金552,518.12元（11,907,718×116×0.04%）；2.判令某某公司向戴某支付逾期辦證違約金119,077.18元（11,907,718×1%）。

一審法院查明

一審法院認(rèn)定事實(shí)：2020年7月5日，某某公司（甲方、賣方）與戴某（乙方、買方）簽署《上海市商品房預(yù)售合同》，約定乙方向甲方購買系爭房屋，總房價(jià)款暫定為11,907,718元。甲方定于2021年9月30日前將該房屋交付給乙方，除不可抗力外。甲方如未在約定期限內(nèi)將該房屋交付乙方，應(yīng)當(dāng)向乙方支付違約金，違約金按乙方已支付的房價(jià)款的日萬分之四計(jì)算，自本合同約定的最后交付期限之第二天起算至實(shí)際交付之日止。逾期超過15天，每逾期一日，甲方應(yīng)向乙方支付已付的購房款萬分之四的違約金直至甲方實(shí)際交付房屋之日止，但上述違約金的總額不超過房屋總價(jià)款的10%。甲、乙雙方在簽署《房屋交接書》之日起180天內(nèi)，依法向某某中心辦理價(jià)格申報(bào)、過戶申請手續(xù)、申領(lǐng)該房屋的房地產(chǎn)權(quán)證。因甲方的原因，乙方未能在該商品房交付之日起180日內(nèi)取得房屋所有權(quán)證的，乙方同意再給予甲方90日的免責(zé)辦理延展期。若超出延展期仍未取得的，則合同繼續(xù)履行，甲方按照商品房總價(jià)款的1%向乙方支付違約金，但甲方應(yīng)盡快協(xié)調(diào)辦理房屋所有權(quán)證書。補(bǔ)充條款一9.4約定：“如甲方逾期交房的，辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的期限自動(dòng)延期，甲方承擔(dān)了逾期交房期間違約責(zé)任后，不再承擔(dān)同時(shí)期內(nèi)配套設(shè)施逾期及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記延期的違約責(zé)任；如因甲方發(fā)生同時(shí)期內(nèi)兩項(xiàng)以上交付條件外配套設(shè)施延遲的，則甲方按照延遲時(shí)間最長的一項(xiàng)承擔(dān)延遲履行違約金。”合同還約定了其他事項(xiàng)。

一審審理中，雙方一致確認(rèn)：1.雙方于2022年1月24日辦理系爭房屋交接手續(xù)。2.雙方于2023年3月5日完成系爭房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記。

一審法院認(rèn)為與裁判

一審法院認(rèn)為：依法成立的合同，受法律保護(hù)。原、某某公司雙方簽訂的《上海市商品房預(yù)售合同》系當(dāng)事人真實(shí)意思表示，雙方均應(yīng)恪守履行。根據(jù)合同約定，某某公司應(yīng)于2021年9月30日前交付系爭房屋，但其直至2022年1月21日才發(fā)出交房通知書，后于2022年1月24日辦理交房手續(xù)。某某公司所舉證據(jù)不足以證明其自合同簽訂后至交房期限屆滿時(shí)交房受到疫情的實(shí)際影響，遑論其所稱的疫情對交房的影響已經(jīng)達(dá)到不能預(yù)見、不能避免且不能克服的程度。至于某某公司主張國家用電政策調(diào)整、配電房消防驗(yàn)收、規(guī)劃重疊的抗辯理由均缺乏依據(jù)，一審法院不予采納。某某公司相應(yīng)延期交房的抗辯意見不能成立，應(yīng)當(dāng)向戴某承擔(dān)違約責(zé)任。

關(guān)于逾期辦證違約金，房屋的實(shí)物交付和權(quán)利交付分屬兩項(xiàng)不同的合同義務(wù)，且均為出售方的主要合同義務(wù)，買受人在主張逾期交房違約金的同時(shí)，亦有權(quán)主張逾期辦證違約金，不構(gòu)成重復(fù)主張。本案中即便某某公司的辦證期限得以順延，仍然有所逾期，應(yīng)當(dāng)向戴某承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

至于戴某主張的兩項(xiàng)違約金，某某公司認(rèn)為均過高，現(xiàn)一審法院綜合考慮守約方實(shí)際損失、合同履行情況、違約方過錯(cuò)程度等因素，酌情確定某某公司應(yīng)向戴某支付逾期交房違約金38萬元、逾期辦證違約金8萬元。

一審法院判決：一、某某公司應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)向戴某支付逾期交房違約金38萬元；二、某某公司應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)向戴某支付逾期辦證違約金8萬元。如果義務(wù)人未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照2021年修訂的《中華人民共和國民事訴訟法》第二百六十條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

本院查明

本院二審期間，當(dāng)事人未提交新證據(jù)。

本院經(jīng)審理查明，一審法院查明的事實(shí)屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為

本院認(rèn)為，依法成立的合同受法律保護(hù)。戴某與某某公司簽訂的《上海市商品房預(yù)售合同》系當(dāng)事人的真實(shí)合意，合法有效。雙方在合同中對涉案房屋的交付時(shí)間及辦理產(chǎn)權(quán)證書的時(shí)間范圍均作出明確約定，但某某公司未在約定時(shí)間內(nèi)交付房屋及配合辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書，故依照合同約定，某某公司應(yīng)從上述期限屆滿次日起支付逾期交房違約金及逾期辦理產(chǎn)權(quán)證書違約金。某某公司認(rèn)為受疫情等多重因素影響致延遲交房，然2020年至2021年期間，上海并未發(fā)生階段性疫情爆發(fā)，某某公司亦未能證明該期間因受疫情、國家用電政策調(diào)整、配電房消防驗(yàn)收、規(guī)劃重疊等影響而停工，故其抗辯理由依據(jù)不足，本院不予采信。某某公司認(rèn)為合同約定承擔(dān)逾期交房違約金后不應(yīng)再承擔(dān)同時(shí)期內(nèi)配套設(shè)施逾期及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記延期的違約責(zé)任，故逾期交房和逾期辦理小產(chǎn)證的違約責(zé)任不能同時(shí)適用，只能選擇其一，且合同約定的違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)均過高。本院認(rèn)為，其一，交房逾期和小產(chǎn)證逾期的損害后果實(shí)質(zhì)上并不一致，且交房與辦證均屬于某某公司的主要合同義務(wù)及戴某的主要合同權(quán)利，而某某公司對合同約定的違約條款的解釋顯然限制了戴某的主要權(quán)利；其二，雙方約定交房時(shí)間為2021年9月30日，某某公司在交房逾期的情形下，已按合同約定將辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的期限自動(dòng)延期至實(shí)際簽署房屋交接書后270日內(nèi)，然其仍未在該延期期限內(nèi)配合戴某取得小產(chǎn)證，理應(yīng)向戴某支付逾期辦理產(chǎn)證的違約金。故兩種違約責(zé)任可以并行主張，不存在排斥性。一審法院考慮到戴某的實(shí)際損失、合同履行情況及某某公司的過錯(cuò)程度等，確認(rèn)逾期交房違約金及逾期辦理產(chǎn)權(quán)證書的起始日期，并已酌情調(diào)低了兩項(xiàng)違約金金額，某某公司主張?jiān)儆枵{(diào)整違約金金額，于法無據(jù)，本院亦不予采信。

綜上所述，某某公司的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回。一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。據(jù)此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十七條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

裁判結(jié)果

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)人民幣10,518.92元，由上訴人某某公司負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

審判人員

審 判 長：費(fèi) 鳴

審 判 員：王 偉

審 判 員：顧繼紅

書 記 員：李博雅

二Ｏ二四年一月十六日

 

 

 

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