關鍵詞：民事 中介合同 如實報告義務 稅收損失 賠償責任

基本案情：

王某某是房屋買受人，上海某房地產經紀有限公司（以下簡稱某房產經紀公司）是中介人。2020年12月30日，王某某在某房產經紀公司的居間下與出賣方簽訂了網簽合同。簽約前，王某某已經告知其是家庭購房，其本人并無購房資格，配偶有購房資格。2021年3月23日，買賣雙方去辦理過戶手續時，因簽約的買方僅有王某某一人，而其并無購房資格，導致過戶未成。3月25日，王某某及其妻子與賣方重新簽訂了網簽合同，并完成了后續交易。然因2021年1月22日開始實施的滬建房管聯〔2021〕48號文件《關于促進本市房地產市場平穩健康發展的意見》（以下簡稱《意見》）調整了增值稅征免年限，將個人對外銷售住房增值稅征免年限從2年提高至5年。因第二次網簽時間在該新政實施之后，王某某為涉案房屋交易多支付增值稅和附加稅合計264,999.98元。故王某某訴請返還已付部分居間費并賠償上述多支付的稅費損失、律師費損失。某房產經紀公司則反訴要求王某某支付剩余居間費并支付逾期付款違約金。雙方確認王某某已告知某房產經紀公司其社保不符合上海市購房條件，其妻子社保符合，且家庭名下無房。但某房產經紀公司稱當時王某某表示其是開公司的，稅單已滿五年，亦符合上海市購房資格，故讓其一個人進行了網簽。且雙方確認在網簽之后（涉案房屋抵押滌除后）再加上王某某妻子的名字，故合同補充條款中有相關賣方同意買方增加權利人的約定。對此，王某某不予認可，表示其從未告知過某房產經紀公司以稅單購房，且某房產經紀公司從未要求其提供過稅單；雙方亦未約定房屋抵押滌除后增加其妻子為買受人，合同關于增加權利人的約定僅是常規條款，并非針對本案的特別約定。某房產經紀公司對于上述主張，未提供證據予以證明。某房產經紀公司自認就涉案房屋交易，向賣方收取傭金70,000元。經王某某申請，人民法院至國家稅務總局上海市嘉定區稅務所進行調查。經查，王某某、裴某某為涉案房屋交易支付增值稅和附加稅合計264,999.98元。

上海市嘉定區人民法院2022年1月29日作出（2021）滬0114民初24087號判決：

一、被告（反訴原告）某房產經紀公司于本判決生效之日起十日內賠償原告（反訴被告）王某某稅費損失人民幣180,000元；

二、原告（反訴被告）王某某于本判決生效之日起十日內支付被告（反訴原告）某房產經紀公司傭金人民幣39,000元；

三、原告（反訴被告）王某某的其余訴訟請求，不予支持；

四、被告（反訴原告）某房產經紀公司的其余反訴請求，不予支持。

某房產經紀公司不服，提出上訴，上海市第二中級人民法院（2022）2022年7月20日作出滬02民終5071號判決，駁回上訴維持原判。

裁判理由：

法院生效裁判認為，某房產經紀公司在居間過程中未履行中介人的如實報告義務，存在過錯，應對王某某由此產生的實際損失承擔賠償責任。同時，因其促成合同成立，故王某某應向其支付剩余傭金。

一、某房產經紀公司未履行中介人的如實報告義務如實報告義務是中介人的主要義務。在房屋買賣居間過程中，中介人應當全面履行忠實義務和勤勉義務，將就有關訂立合同的重要事項向委托人全面、如實報告。中介人需要具備相應的專業知識和從業資格，故對締約相關事項的告知與一般交易中當事人的告知義務有更為專業化的要求。《民法典》第九百六十二條對如實報告義務進行了明確規定，“中介人應當就有關訂立合同的事項向委托人如實報告。中介人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得請求支付報酬并應當承擔賠償責任”。該條文第一款是對義務的直接規定，第二款是對違反義務行為和后果的規定。但第二款中僅對中介人違反該義務中“故意隱瞞”與“提供虛假情況”兩種情形下需承擔的賠償責任進行了約定，對于中介人應知而未告知（包括未盡勤勉謹慎義務進行調查核實導致不知故未告知、應知已知但失職未告知）導致委托人利益受損的情形及法律后果，并未進行規制。如實報告義務的范圍應限于與合同訂立與履行相關的重要信息。結合實務，應當報告的重要信息主要包括四大類：一是與房屋本身有關的信息，諸如房屋所有權信息、權利負擔信息、周邊環境信息、房屋價值信息等。二是與買受人有關的信息，其中買受人身份信息、購買資格、資信信息亦成為影響締約的重要因素。三是相關政策信息，與交易密切相關的主要涉及限購政策、貸款政策、交易稅收政策等，直接影響交易成功與否。四是交易程序性信息，包含影響交易結果的交易流程和各流程注意事項。如實報告義務范圍不應僅局限于“已知”信息，亦應包含“應知”信息和“程序性信息”。

    本案中，某房產經紀公司作為專業的中介機構，接受王某某的委托為其購買房屋提供居間服務，某房產經紀公司應當為王某某的購房活動提供專業的指導并如實告知與購房相關的信息，其中包括對于購房資格的審查。審理中，雙方確認王某某已告知某房產經紀公司其社保不符合本市購房資格，家庭符合購房資格，但在第一次網簽時，某房產經紀公司僅將王某某列為買受人，并未告知王某某需將其符合購房條件的妻子亦加入網簽合同的買受人之列，導致在交易中心辦理過戶手續時因王某某個人不符合購房資格而過戶不能，某房產經紀公司對此明顯存在過錯。

二、某房產經紀公司并不符合相關免責情形在一些情況下，即便中介人未履行如實報告義務，中介人亦可免責。具體如下：

1.協議約定免責情形。具體約定是否成立和有效還需結合格式條款的訂入規則和效力規則的相關法律規定。

2.交易方知曉相關信息后同意自擔風險。

3.交易方告知錯誤信息，該錯誤信息非基于中介人的專業審慎義務可明顯識別。

    本案中，并不存在上述免責事由。

     首先，本案中應當告知的并非購房政策，而是購房政策下交易的程序性信息，涉案相關協議中并未約定程序信息未告知不承擔責任（即協議約定免責），故中介人不得以合同約定原告知曉購房政策作為免責抗辯。

    其次，中介人辯稱買賣雙方確認在網簽之后且涉案房屋抵押滌除后再加上原告配偶的名字（即辯稱原告知曉并同意自擔風險），但中介人并無證據證明三方有過關于加名的協商，且該陳述與三方直接前往過戶的行為相矛盾，也無證據證明告知過這樣交易的風險，故不予采信。

    再次，中介人又辯稱當時原告表示其納稅情況符合上海市購房資格（即辯稱原告告知錯誤信息），但中介人并無證據證明該陳述，且其亦無證據證明要求提供過稅單。

三、因王某某產生了實際損失，且某房產經紀公司未履行如實報告義務與該實際損失之間存在因果關系，故某房產經紀公司應按其過錯承擔相應的賠償責任。

    關于王某某主張的稅費損失。根據《意見》出臺之前的計稅方式，滿2年不滿5年的非普通住宅根據差額征收增值稅和附加稅。本案中，根據賣方的一手買入價及本案的網簽成交價，差額為負數，故不需要征收增值稅和附加稅。而《意見》出臺之后，涉案房屋因屬于滿2年不滿5年的非普通住宅，按新政需全額征收附加稅和增值稅。買賣雙方再行網簽后雖完成了交易，但因第二次網簽在《意見》出臺后，在交易條件完全相同的情況下，王某某多支付了增值稅和附加稅合計264,999.98元，造成了實際損失。作為專業機構的某房產經紀公司顯然對此負有主要責任。具體因果關系體現為：中介人未盡職告知“家庭符合購房資格時，網簽合同中不得以家庭中不符合購房資格的人單獨作為買方簽約，否則將無法直接過戶”的信息，而安排無購房資格的原告單獨簽約，導致首次網簽無法過戶需重新網簽，加之稅收政策變化的介入因素，進而導致稅負的增加。該情形下，要求中介人承擔責任的原因有二：一是中介人雖無法預知稅收政策何時變化，但卻應當知曉如此安排首次簽約，勢必會在撤銷網簽重新簽約的時間差內增加限購、稅收、貸款政策的變化風險；二是若非中介人過錯，該稅收政策變化的介入因素并不會導致買受人稅費增加，因為是否適用稅收新政是以網簽時間為界。中介合同屬于有償委托合同類型，根據法律規定，有償的委托合同，因受托人的過錯造成委托人損失的，委托人可以請求賠償損失，故王某某有權向某房產經紀公司主張相應損失。購房系公民個人生活中的重大事項，購房者雖然委托了中介公司提供專業服務，但其自身也有查詢了解相關政策的基本義務，對于造成的損失王某某亦存在一定的過錯。綜合衡量某房產經紀公司和王某某的過錯，酌定某房產經紀公司賠償王某某稅費損失180,000元。至于律師費，因本案系合同之訴，王某某的該項訴請無法律依據，不予支持。

四、某房產經紀公司已促成合同成立，王某某應向其支付剩余傭金未必違反了如實報告義務就不得主張中介費，還應結合違約情形以及實際居間的結果即最終有無通過中介人成功交易。根據法律規定，中介人促成合同成立的，委托人應當按照約定支付報酬。

    本案中，某房產經紀公司作為中介機構，其基于王某某的委托，將賣方的房源信息提供給了王某某，并促成其與賣方最終完成了交易，故王某某仍應支付剩余傭金。王某某要求返還已付傭金的訴請，不予支持。至于某房產經紀公司主張的逾期付款違約金，因雙方對是否應支付剩余傭金存有爭議，王某某未付款尚不構成違約，故對于該項訴請，不予支持。

 

裁判要旨：

1.中介人如實報告義務的范圍應包含忠實義務和勤勉義務所要求報告的與交易相關的重要事項。違反上述義務的行為方式既包含故意隱瞞和提供虛假信息，也應包含知道或應當知道而未盡職告知的不作為。

2.中介人違反如實報告義務導致購房人因房屋交易稅收政策變化產生的稅費損失，中介人應承擔相應的賠償責任。具體賠償金額應考慮購房人實際損失、雙方過錯程度、對損害后果的原因力大小、居間協議的實際履行情況、中介人收取的傭金金額等因素后予以判定。

3.中介人提供服務過程中若造成委托人損失，故意違反如實報告義務可援引《民法典》第九百六十二條的規定予以裁判。

《中華人民共和國民法典》第929條第1款、第962條、第963條第1款

 

一審：上海市嘉定區人民法院（2021）滬0114民初24087號民事判決

（2022年1月29日）

 

二審：上海市第二中級人民法院（2022）滬02民終5071號民事判決

（2022年7月20日）

 

 

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