一、關于合同解除
訴訟中，原、被告雙方一致同意2016年2月27日訂立的《房屋買賣合同》解除，但雙方當事人對合同解除的時間存在爭議。被告認為，合同解除的時間為2016年2月28日，即其通知原告合同不再履行之日；原告認為，當三名被告在合同約定的簽約日仍未與原告簽約時，原告才可以確定合同不再履行。對此，本院認為，合同解除權是合同當事人依照合同約定或法律規定享有的解除合同的權利。鑒于雙方當事人并未約定解除權，亦未就合同解除協商一致，故合同解除權的行使須遵循法律的規定。三名被告于履行期限屆滿之前，明確表示不履行主要債務的行為，屬意思表示而非權利主張，故原告依法享有合同解除權，而三名被告作為違約方，在本次爭議中不享有合同解除權。原告接到明示拒絕履行合同的意思表示后，于2016年3月2日向本院提交起訴狀，并要求三名被告承擔基于根本違約的違約責任，起訴狀副本于同年3月16日送達。訴訟中，雙方當事人均同意解除合同，故本院確認，原、被告于2016年2月27日簽訂的《房屋買賣合同》于2016年3月16日解除。

二、關于超過定金部分損失的權利主張
根據法律規定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。現三名被告將房屋另行轉讓他人的行為構成根本違約，理應承擔違約責任。
 

雙方當事人訂立的買賣合同具備了房屋買賣合同的主要內容，屬本約，而非預約，且明確“本合同所涉定金為擔保本次買賣交易順利履行而設立”，可知，定金條款屬違約定金條款，而非立約定金條款。三被告有關定金為主合同成立擔保的辯解，本院不予采納。根據相關司法解釋的規定，買賣合同約定的定金不足以彌補一方違約造成的損失，對方請求賠償超過定金部分損失的，人民法院可以并處，但定金和損失賠償的數額總和不應高于因違約造成的損失。現原告不主張定金責任，而主張賠償損失，不違有關規定精神，本院可予支持，且賠償金額的確定不應高于違約造成的損失。
 

三、關于賠償金額的確定
合同履行過程中，原告無過錯。三名被告拒絕履行合同并旋即將房屋另行轉讓的行為旨在獲取更多的轉讓收益，有失誠信。雙方當事人約定的轉讓價包括房屋的附屬設施，設備及室內固定裝修。雖然三名被告認為，與案外人約定的房屋轉讓價5,200,000元中有200,000元系房屋裝修和設施補償，但其又與案外人合同約定房屋轉讓價為4,200,000元，裝修補償款為1,000,000元，由此可知，三名被告所稱的裝修、設施補償并非真正意義上的補償。故，原告履行約定無過錯、三被告的違約行為及房屋轉讓差價200,000元，系本院確定賠償金額的考量因素之一。

房地產交易過程中，尤其是在房價整體上漲的行情下，三被告在訂立合同時，應當預見到如果己方違約可能給對方造成的損失。然，本院也注意到，涉訟房屋交易適逢本市二手房價在短期內快速上漲、變動的時期，即使在該領域具有經驗和專業知識的人員亦未必能準確預見價格走勢。故，三被告在訂立合同時對近期房價變動的可預見能力，系本院確定賠償金額的考量因素之二。
 

三名被告在簽訂買賣合同的次日即反悔，并明示不履行合同，亦未提出加價履行等附加條件，原告知悉該意思表示后既可要求合同解除亦可主張繼續履行合同。現原告分別于合同訂立的第四、五日委托律師，提起違約賠償之訴。故，三名被告的違約行為確定日及原告提起訴訟之日，系本院確定賠償金額的考量因素之三。
 

庭審中，雙方當事人一致同意本院通過詢價方式酌定房屋差價，時間節點由本院確定。為此，本院向涉訟房屋所在地三家不同的中介公司詢價得知，涉訟房屋所在小區因環境、房齡、房型、朝向、投資價值等原因，同面積房屋與周邊小區存在較大差異，房價上漲幅度小，成交量少。有兩家中介公司認為，涉訟房屋房型在2016年2月底至3月中上旬期間可轉讓價上漲不多，相差不到200,000元，第三家中介公司稱類似房屋上漲至3月中旬，約可上漲600,000元。原告對該詢價結果未持異議，被告胡某、俞某某表示第三家中介公司系為涉案居間公司，提供的參考價偏高。另，原告向本院表示，2016年3月5日，該小區有70.88平方米的房屋成交，單價高于涉訴房屋2000余元。詢價結果系本院確定賠償金額的考量因素之四。

買賣合同文本上，有定金責任與違約金責任可供選擇，雙方當事人明確約定了違約不賣房將產生的定金責任。原告向被告支付的定金為100,000元，占總房價的2%。定金責任大小與支付定金的多少成正比關系，對此雙方理應知悉。故，合同不同履行階段的成本付出及當事人的約定，系本院確定賠償金額的考量因素之五。另需指出的是，原告明知其所持有的房屋買賣合同違約金條款處為空白，仍在起訴及庭審時不予言明，后經質證方予承認，此屬不誠信訴訟行為，理應糾正。
 

綜上，本院酌定三名被告應向原告賠償的房屋差價損失為230,000元。
 

據此，依照法律規定，判決如下：
 

一、被告胡某、俞某某、俞某于本判決生效之日起十日內返還原告李某某購房定金100,000元；二、被告胡某、俞某某、俞某于本判決生效之日起十日賠償原告李某某損失230,000元。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
 

案件受理費減半收取計7,350元，訴訟保全費5,000元，由原告李某某負擔8,645元，被告胡某、俞某某、俞某負擔3,705元(于本判決生效之日起十日內向原告直接支付)。
 

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人或代表人的人數提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員   張倩

二〇一六年七月一日

書記員  顏延