2019年5月16日，徐子楓(甲方，賣售人)與仲雅斐、朗權利(乙方，買受人)簽訂《上海市房地產買賣合同》一份，其中約定：乙方向甲方購買系爭房屋，房屋建筑面積224.29平方米，總價款520萬元。甲、乙雙方確認，在2020年1月10日之前，雙方共同向房地產交易中心申請辦理轉讓過戶手續。附件三付款協議約定：乙方應支付甲方首期房價款120萬元整：乙方已在甲、乙雙方簽訂本合同前通過居間方轉付或直接支付甲方定金30萬元，在簽署本買賣合同后，轉為部分首期房價款。乙方應于簽訂本合同并申請辦理公證手續(若有)后當日內通過居間方轉付或直接支付甲方部分首期房價款90萬元；乙方通過自籌資金方式支付，待房地產所在地不動產登記事務中心出具《上海市不動產交易稅收登記綜合預收件單》(登記種類：存量房地產買賣)后當日內，直接支付甲方全額第二期房價款390萬元；乙方應支付甲方尾款10萬元，不動產登記事務中心出具以乙方為權利人的房地產權證且甲方已收到除尾款外的其他款項后當日內，雙方對該房地產進行驗看、清點，確認無誤后，由甲方交付給乙方，雙方簽署《房屋交接書》，并由乙方通過居間方轉付或這街支付甲方全額尾款，相關費用的結算日期以交付之日為準。合同補充條款(一)約定：乙方發生下列情形的，均視為乙方根本性違約，甲方有權單方解除本合同。甲方應書面通知乙方，乙方應向甲方支付相當于總房價款20%的違約金。甲方可從乙方已支付的款項中先行扣除違約金后三個工作日內無息退還剩余款項；若已支付的款項不足以支付違約金，乙方應在接到通知之日起的三個工作日內予以支付。①乙方未按照本合同及各項附件等約定履行的，逾期超過十個工作日的；②乙方無正當理由單方面要求解除合同的。同日，徐子楓(甲方，賣售人)與仲雅斐、朗權利(乙方，買受人)另簽訂《協議書》一份，其中約定：甲乙雙方確認系爭房屋總價款為595萬元。甲乙雙方就系爭房屋已簽訂《上海市房地產買賣合同》，買賣合同約定房價款為520萬元，乙方依據買賣合同附件三之付款協議所約定的付款方式向甲方支付合同房價款，現乙方所需支付的合同房價款仍按照買賣合同附件三之付款協議所列方式支付給甲方。裝修補償款計75萬元，乙方應于房地產所在地不動產登記事務中心出具《上海市不動產交易稅收登記綜合預收件單》(登記種類：存量房地產買賣)后當日內直接向甲方支付該款項。上述合同簽訂后，仲雅斐、朗權利按約支付徐子楓首期房價款120萬元。后來，因仲雅斐、朗權利未湊齊剩余購房款，雙方未能按約于2020年1月10日前辦理過戶手續。雙方就后續房款支付事宜溝通未果。2020年3月19日，徐子楓向仲雅斐發送《通知》一份，要求解除雙方簽訂的房屋買賣合同，并要求仲雅斐方支付總房價款20%的違約金。該《通知》于2020年3月24日送達仲雅斐、朗權利。2020年3月25日，仲雅斐、朗權利針對該《通知》向徐子楓復函，同意解除房屋買賣合同，但不同意支付總房價20%的違約金并要求徐子楓退還已付的120萬元首付款。雙方就退還房款及違約金事宜未協商一致，故涉訴。本院認為，徐子楓與仲雅斐、朗權利簽訂的《上海市房地產買賣合同》系雙方真實意思表示，且不違反法律法規，應屬合法有效，雙方均應恪守履行。因仲雅斐、朗權利未能湊齊剩余購房款致使雙方未能按約于2020年1月10日前向房地產交易中心申請辦理轉讓過戶手續，仲雅斐、朗權利已構成違約。仲雅斐、朗權利辯稱雙方已在后續溝通中重新達成協議，其應于2020年3月底支付300萬，其也已積極籌備購房款且基本落定，系徐子楓單方解除合同致使合同無法繼續履行，其并未違約。但房屋買賣如此重大事宜，雙方若重新達成協議理應對后續房款支付時間、過戶時間以及房屋交付等關鍵事項明確固定。本案中，仲雅斐、朗權利并未提供證據證明雙方對過戶時間、除300萬外剩余175萬房款支付時間以及房屋交付等進行明確約定。即使徐子楓同意仲雅斐、朗權利延期支付購房款，亦是給予仲雅斐、朗權利的付款寬限期，無法證明雙方已就房屋買賣重新達成協議。故仲雅斐、朗權利該項抗辯意見，缺乏相關證據佐證，本院不予采信。因仲雅斐、朗權利構成違約，徐子楓有權按約定解除《上海市房地產買賣合同》并要求仲雅斐、朗權利承擔違約責任。徐子楓的解除通知于2020年3月24日送達仲雅斐、朗權利，故雙方簽訂的《上海市房地產買賣合同》于2020年3月24日解除。至于違約金，徐子楓主張按照協議約定為總房價款的20%即119萬元。對此，仲雅斐、朗權利抗辯違約金過高。本院認為，合同對違約金的約定除符合締約人的真實意思表示外，另應遵循違約金懲罰性和補償性的基本原則，本院結合合同履行情況、違約程度、賣方損失等因素，酌情確定仲雅斐、朗權利支付徐子楓違約金45萬元。合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。仲雅斐、朗權利要求徐子楓返還購房款120萬元的訴請，合法有據，本院予以支持。因仲雅斐、朗權利違約，其要求徐子楓賠償首期購房款利息損失的訴訟請求，本院不予支持。據此，依據法律之規定，判決如下：一、原告(反訴被告)仲雅斐、朗權利與被告(反訴原告)徐子楓于2019年5月16日就上海市嘉定區外錢公路XXX弄XXX號1_3層房屋簽訂的《上海市房地產買賣合同》于2020年3月24日解除；二、被告(反訴原告)徐子楓應于本判決生效之日起十日內返還原告(反訴被告)仲雅斐、朗權利購房款人民幣1,200,000元；三、原告(反訴被告)仲雅斐、朗權利應于本判決生效之日起十日內支付被告(反訴原告)徐子楓違約金人民幣450,000元；四、原告(反訴被告)仲雅斐、朗權利其余本訴訴訟請求，不予支持。負有金錢給付義務的當事人如未按本判決履行金錢給付義務的，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
來源：（2020）滬0114民初11051號判決
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