房屋中介合同中，中介未告知買方應與其配偶共同作為買受人，導致不符合限購政策產權無法交割，不得不重新進行網簽，適逢上海稅收政策調整，買方因此多支付了26.5萬的增值稅和附加稅，法院酌定中介賠償18萬。

法條：1、《民法典（2021）》第963條第1款：中介人促成合同成立的，委托人應當按照約定支付報酬。對中介人的報酬沒有約定或者約定不明確，依據本法第五百一十條的規定仍不能確定的，根據中介人的勞務合理確定。因中介人提供訂立合同的媒介服務而促成合同成立的，由該合同的當事人平均負擔中介人的報酬。

案例：原告（反訴被告）王小運訴被告（反訴原告）上海菁英房地產經紀有限公司中介合同糾紛一案

審理法院：上海嘉定法院

案號：（2021）滬0114民初24087號

關鍵詞：中介合同

基本案情：經菁英公司帶看及居間介紹，2020年12月20日，王小運（買受方，乙方）及案外人董淑娟、河原昌史（出賣方，甲方）簽訂菁英公司版本的《上海市房地產買賣合同》，約定乙方購買甲方所有的涉案房屋，總房價款5,300,000元；雙方確認在2021年3月3日之前共同向房地產交易中心申請辦理轉讓過戶手續等。同時，買賣雙方就涉案車位簽訂菁英公司版本的《上海市房地產買賣合同》，約定轉讓價款為90,000元等。同日，王小運和菁英公司簽訂《傭金確認書》，約定王小運應向菁英公司支付的傭金數額為119,000元。

2020年12月30日，王小運和董淑娟、河原昌史就涉案房屋和車位簽訂網簽版的《上海市房地產買賣合同》（第一次網簽），約定內容與12月20日簽訂的中介版合同一致。同時，買賣雙方簽署《補償協議》一份，約定涉案房屋及車位的實際成交價為700萬元，涉案房屋約定的成交價530萬元未包含房屋裝潢、廚衛設施及附屬設施、設備；王小運同意就現有裝潢、廚衛設施及附屬設施、設備另行補償賣方161萬元等。2021年1月27日，涉案房屋交付給王小運。同年3月23日，買賣雙方和菁英公司一起至嘉定區房地產交易中心辦理過戶手續，然因王小運個人并不符合上海市購房資格，而其妻子并非網簽合同買受人，致過戶未果。3月25日，王小運及其妻子裴燕紅作為買方與賣方就涉案房屋及車位重新簽訂了網簽版的《上海市房地產買賣合同》。后，雙方完成了交易，涉案房屋及車位均已過戶登記至王小運及裴燕紅名下。

另查，涉案房屋由董淑娟、河原昌史于2018年9月1日與上海好世嘉南置業有限公司簽訂《上海市商品房預售合同》一手購買取得，成交價為5,379,674元。2019年3月27日，涉案房屋登記在董淑娟、河原昌史名下。2020年12月30日，王小運和董淑娟、河原昌史第一次網簽時，王小運妻子裴燕紅的基本養老保險參保繳費已連續滿五年，符合上海市購房條件。

2021年1月21日，上海市住房和城鄉建設管理委員會、上海市房屋管理局等八部門聯合印發滬建房管聯[2021]48號文件《關于促進本市房地產市場平穩健康發展的意見》（以下簡稱《意見》）。《意見》第四條規定“調整增值稅征免年限，將個人對外銷售住房增值稅征免年限從2年提高至5年”。《意見》自2021年1月22日起施行。

審理中，1、雙方確認王小運已告知菁英公司其社保不符合上海市購房條件，其妻子社保符合，且家庭名下無房。2、菁英公司自認就涉案房屋交易，向賣方收取傭金70,000元。3、經王小運申請，本院至國家稅務總局上海市嘉定區稅務所進行調查。經查，王小運、裴燕紅為涉案房屋交易支付增值稅和附加稅合計264,999.98元。

爭議焦點：菁英公司是否應對王小運的損失承擔賠償責任？

法院判決：第一，菁英公司作為專業的中介機構，接受王小運的委托為其購買房屋提供居間服務，菁英公司應當為王小運的購房活動提供專業的指導并如實告知與購房相關的信息，其中包括對于購房資格的審查。本案中，雙方確認王小運已告知菁英公司其社保不符合本市購房資格，家庭符合購房資格，然在第一次網簽時，菁英公司僅將王小運列為買受人，并未告知王小運需將其符合購房條件的妻子亦加入網簽合同的買受人之列，后至交易中心辦理過戶手續時因王小運個人不符合購房資格而網簽合同上僅有其一人，導致過戶不能，菁英公司對此明顯存在過錯。

第二，根據《意見》出臺之前的計稅方式，滿2年不滿5年的非普通住宅根據差額征收增值稅和附加稅。本案中，根據賣方的一手買入價及本案的網簽成交價，差額為負數，故不需要征收增值稅和附加稅。而《意見》出臺之后，涉案房屋因屬于滿2年不滿5年的非普通住宅，按新政需全額征收附加稅和增值稅。故，買賣雙方再行網簽后雖完成了交易，然因第二次網簽在《意見》出臺后，在交易條件完全相同的情況下，王小運多支付了增值稅和附加稅合計264,999.98元，造成了實際損失。作為專業機構的菁英公司顯然對此負有主要責任。中介合同屬于有償委托合同類型，根據法律規定，有償的委托合同，因受托人的過錯造成委托人損失的，委托人可以請求賠償損失，故王小運有權向菁英公司主張相應損失。然購房系公民個人生活中的重大事項，購房者雖然委托了中介公司提供專業服務，但其自身也有查詢了解相關政策的基本義務，對于其家庭可以購房但個人并不符合購房條件能否單獨簽約未盡審慎了解義務，故對于造成的損失王小運亦存在一定的過錯。本院綜合衡量菁英公司和王小運的過錯，酌定菁英公司賠償王小運稅費損失180,000元。

第三，中介合同是中介人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委托人支付報酬的合同。中介人促成合同成立的，委托人應當按照約定支付報酬。本案中，菁英公司作為中介機構，其基于王小運的委托，將賣方的房源信息提供給了王小運，并促成其與賣方最終完成了交易，故王小運仍應支付全部傭金。菁英公司要求王小運支付剩余傭金39,000元的反訴請求，于法有據，本院予以支持。

菁英公司賠償王小運稅費損失人民幣180,000，王小運支付剩余傭金3.9萬。

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