在絕大多數情況下，裝修條款均采用開發商事先擬定的格式條款內容。實踐中，對于該格式條款的效力認定存在一定的難度，需要結合案件實際情況及合同的約定判定是否存在免除一方主要責任、加重另一方責任的情況，以具體分析哪些條款可能存在無效的情形。此外，對于獨立于購房合同的裝修合同，認定該裝修合同條款效力的難點主要在于是否違反法律法規的強制性規定、裝修費用的性質如何認定等。

精裝修商品房的質量，除應達到正常商品房“毛坯房”的質量要求外，還需滿足國家、行業對于精裝修標準的強制性要求及合同約定的裝修要求等，否則應認定存在違約。然而，因精裝修商品房裝修質量標準往往約定并不明確，故違約責任的認定存在較大分歧。如最高法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第10條規定，“房屋質量問題嚴重影響正常居住使用”的，買受人有權請求解除合同與賠償損失。然而司法實踐中對于“嚴重影響正常居住使用”的判斷標準較為模糊，未能形成統一明確的規定。

精裝修商品房買賣合同中的裝修條款在自治范圍內需要遵守強制性的規范，而強制性規范則要求合同約定不能違背法律法規的強制性規定。

針對精裝修商品房買賣合同中的裝修條款或另行簽訂的補充裝修合同等，應充分考慮簽訂合同時出售方對涉及裝修條款的解釋說明是否符合常規做法，條款理解的難易程度是否符合一般消費者的認知水平，條款的約定是否免除或者減輕了合同提供者的責任、涉及相對方重大利害關系。因格式條款引發糾紛的情形多由裝修條款中的兜底條款產生，如“樣板房不作為交付標準”“以實際交付為準”等，在審理該類案件時應充分考慮開發商處于的優勢市場地位以認定是否對消費者的重大利益產生影響，并審查開發商在簽約時是否已向購房者充分解釋條款的內容與含義。如在簽訂合同時約定“裝修屬于‘贈送’，若之后發生問題開發商不再負責”。

一般而言，此種情形中，“贈送”裝修部分的費用實際已經包含在總房價之中，而開發商訂立該格式條款，明顯免除或減輕了己方的責任，加重購房者的責任，此類條款應認定為無效。

實踐中，除在購房合同中直接約定裝修條款外，還存在買賣雙方另行簽訂補充的裝修合同等情形。此種情形下，還應審查補充合同是否符合法律法規的強制性規定。在精裝修商品房買賣關系中，裝修款一般作為房款的一部分，若開發商利用另行簽訂的裝修合同將裝修款獨立于購房款之外，以“陰陽合同”區分裝修款與購房款，從而實現規避原本納稅義務，經審查確實存在偷稅漏稅等違反國家強制性法律規定的，則應認定補充訂立的裝修合同中有關“裝修款”約定無效，而具體的裝修質量及裝修內容條款的效力則應根據案件具體情況進行處理。

因違反《民法典》相關規定導致格式條款無效的，應按照有利于相對方的原則進行處理。因違反強制性效力性法律法規導致補充合同部分無效的，無效部分自始無效，不影響有效部分繼續履行。

（1）房屋買賣合同中涉及精裝修部分無效的情形

該種情形多由格式條款無效所致。房屋買賣合同包含裝修條款的，裝修條款實際屬于房屋買賣合同的一部分。此時，格式條款無效不影響其他部分條款的履行。在對“不影響其他部分效力的”格式條款予以排除后，還需要對涉及裝修部分的合同漏洞進行填補以明確雙方當事人之間的權利義務。

根據《民法典》第510條規定，填補漏洞的一般規則為：首先，當事人進行協議補充，由雙方當事人對無效部分的條款另行約定；其次，借助合同的相關條款進行填補；再次，依據裝修市場的一般規則與交易習慣等進行彌補。上述方式應當依次進行，尊重雙方當事人的合意。

（2）補充簽訂的裝修合同因違反強制性效力性規定導致條款無效

該情形一般產生于開發商利用裝修款規避購房款的納稅義務，損害國家利益，導致裝修合同中涉及價款部分的條款無效。此種情形下，開發商所約定的“裝修款”實際系購房款，因此在條款無效后，該部分裝修款應當認定為購房款。同時，對于補充訂立的裝修合同的其余部分，如裝修質量約定、裝修流程約定等，若均為雙方當事人的真實意思表示且不違反法律法規的，應認定為有效，可以繼續履行。

如案例一中，孫某與A公司另行簽署的補充合同約定裝修款獨立于房款，存在偷逃該部分稅款的行為，故該約定應為無效，裝修款應當認定為購房款。在不存在裝修質量問題的情形下，孫某要求返還購房款的主張不應支持。

精裝修商品房買賣合同中涉及裝修質量的，應當符合有關法律法規和相應的建設工程質量、安全標準、技術規范以及當事人約定。對裝修質量要求，若購房者與開發商有約定的，從其約定；沒有約定的，則應根據《民法典》第510條規定按照合同條款或交易習慣確定。若仍不能確定的，則按照《民法典》第511條第1項規定，以強制性國家標準履行；沒有強制性國家標準的，按照推薦性國家標準履行；強制性國家標準和推薦性國家標準都沒有的，按照行業標準履行。法院應確定承擔責任的主體，根據實際裝修的效果與標準或約定之間的偏差，進行質量糾紛違約責任的認定。

精裝修商品房買賣合同中涉及裝修條款責任主體的，一般存在如下幾種情形。

（1）將裝修條款直接約定于房屋買賣合同中的情形

此類型案件開發商與購房者直接將裝修條款作為房屋買賣合同的一部分，約定于合同之中。因合同簽訂方僅為買賣雙方，故一旦產生涉及裝修部分的責任，無論開發商以何種形式對房屋進行后續裝修，根據合同相對性原則，應由簽訂合同的開發商承擔相應責任，開發商承擔責任后，有權向裝修施工方進行追責。

（2）以補充合同形式簽訂裝修條款的情形

此類型案件中存在兩種不同的形式，一種為補充合同的簽訂雙方仍是房屋買賣合同中的簽訂雙方，此種情形的處理方式與上述第（1）種情形相同。另一種形式為經開發商委托特定的裝修公司與購房者簽訂補充裝飾裝修合同。這樣會形成房屋買賣合同及單獨的裝飾裝修合同，若各方明確約定了裝修質量違約責任的承擔方，則應從其約定。如果各方當事人均沒有特別約定裝修質量違約責任主體或約定不明確，而開發商與裝修公司又形成了委托關系，則購房者可以根據《民法典》第925條的規定，向開發商進行主張。

《商品房銷售管理辦法》第31條規定，房地產開發企業銷售商品房時設置樣板房的，應當說明實際交付的商品房質量、設備及裝修與樣板房是否一致；未作說明的，實際交付的商品房應當與樣板房一致。根據最高法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第3條規定，商品房的銷售廣告和宣傳資料對裝修質量要求所作說明和允諾具體確定，對商品房買賣合同的訂立和價格確定有重大影響的，應當視為合同內容。開發商設置樣板房的，交付商品房的裝修質量應當與樣板房的裝修質量相當。樣板房裝修的物品材料、施工質量和品質檔次，應當作為認定裝修質量要求的依據。

商品房買賣合同概括性排除廣告宣傳、樣板房對裝修質量要求而未作特別約定的，應視為未排除，開發商以此進行抗辯，不予支持，開發商仍應對廣告宣傳、樣板房所應達到的裝修質量承擔責任。商品房買賣合同對所交付商品房的裝修與銷售廣告、宣傳資料、樣板房等不一致之處有明確特別約定的，從其約定，但未對購房者進行提示或者說明的除外。

如案例二中，開發商B公司未能按照合同約定提供符合合同要求或者廣告宣傳效果的房屋，在雙方沒有對裝修要求有特別約定的情形下，B公司應當承擔相應的違約責任。

（1）樓盤整體驗收合格能否對抗個別房屋驗收不合格

精裝修商品房交付時除附有額外裝修外，因額外裝修產生的室內環境質量問題往往也會成為買賣雙方的爭議焦點。若開發商對整體環境質量驗收合格，但購房者主張其所購房屋存在空氣質量問題的，不得以樓棟整體通過環境質量檢測來對抗單獨房屋存在的空氣質量問題，開發商應承擔相應的違約責任。

（2）環境質量問題能否當然構成違約

雖然我國新建房屋交付標準未詳細規定如何認定裝修商品房室內環境質量，但應當符合最基本的居住要求。購房者以按照國家相關標準檢測環境質量存在問題為由，主張開發商承擔相應的違約責任的，應予支持。如案例三中，錢某若通過具有相關資質的檢測單位檢測其房屋中的空氣質量不符合國家標準，則可認定C公司存在違約，應當承擔相應的修復責任。

開發商與購房者就裝修設計、裝修施工、裝修材料等用以確定裝修質量要求有約定的，對于裝修的質量要求應當以雙方約定為準。此時購房者若以宣傳的裝修價格或開發商備案的裝修價格作為裝修質量要求依據的，一般不予支持。

若雙方對裝修質量沒有明確約定又無法達成補充協議的，購房者以約定的裝修價款按照市場價格所應達到的效果作為裝修質量依據的，應當予以支持。

若雙方對裝修內容、裝修價款均無約定，則以開發商宣傳的裝修價格為準，無宣傳裝修價格的，則以開發商備案的裝修價格為依據。

在精裝修商品房買賣合同中，購房者購買房屋的目的一般是為了居住使用。若因裝修問題導致房屋的居住、使用受阻，購房目的無法實現，則構成“嚴重影響正常居住使用”的情形。

審判實踐中，因“嚴重影響正常居住使用”所承擔的責任往往比較重大，因此對該情形的認定需要特別謹慎。一般而言，房屋的裝修部分，除滿足使用安全性要求外，其質量應當與房屋價值具有相當的匹配程度，應當符合買受人的預期。

若嚴重偏離滿足買受人基本生活的通常標準且無法在短期內進行修復的，應當認定為嚴重影響正常居住使用。該項標準的認定，需從購房者購房的根本目的、安全性、可恢復程度、價值預期等進行綜合考慮。若購房者的預期與實際情況產生較大偏差，則可以認定為構成“嚴重影響正常居住使用”，由開發商承擔不能滿足合同目的的違約責任。

審理精裝修商品房買賣合同裝修質量糾紛案件中，在因質量問題產生的違約責任確定后，需要根據違約責任的大小、后果的嚴重程度，并根據當事人的約定及法律法規規定，確定后果的處理方式。下文將循序漸進，根據不解除合同的后果及解除合同的后果分別進行討論分析。

恢復原狀的訴請一般適用于房屋存在工程質量、功能質量、品質檔次等方面的質量瑕疵，但是該質量瑕疵對正常居住不產生實質性影響的情形。該種違約責任應按照通過修復達到恢復原狀的方式進行處理。

關于恢復原狀的處理要點，主要集中在修復的標準。對當事人約定裝修質量要求的認定，一般應當依據商品房買賣合同、裝修合同、裝飾裝修標準確認書、補充協議等書面合同予以確定。仍不能確定的，還需結合商品房銷售資料（如廣告宣傳情況、樣板房樣貌）和房屋裝修施工資料（如裝修材料清單、裝修材料價格）等載明的內容綜合認定。樣板房裝修實際用材不能確定的，樣板房裝修合同、施工圖紙、材料采購合同等裝修施工資料，可以作為認定裝修質量要求的依據。

（1）合理支出的損失賠償

在質保期內，開發商應當承擔修復責任，若開發商拒絕保修或者在合理期限內拖延，購房者自行維修或者委托他人進行維修，因修復產生的費用及修復期間造成的其他合理損失要求開發商承擔責任的，應予支持。

（2）約定裝修價款與實際價款存在差額的賠償

裝修質量不符合約定或者法定的要求，或者裝修的實際價值顯著低于約定的價值，如果雙方當事人未對此約定違約責任或者約定不明，則購房者要求減少房屋裝修部分價款作為賠償損失的，法院應當予以支持。若購房者只對部分的裝修項目要求減少價款，對其余部分的裝修項目要求修復，則兩種方式可以同時適用。在該種情形下，主張修復的部分不可重復主張減少價款損失。

約定裝修價格的具體構成不能確定，同時也無法進行評估，則應依據約定裝修價格與實際裝修價值的差額，按照公平原則予以酌定。需要注意的是，目前精裝修商品房裝修部分的實際價值，應當考慮開發商將裝修工程整體承包進行批量裝修所帶來的優惠、裝修公司給予開發商的讓利等進行綜合衡量，實踐中若無明確的標準，亦可考慮開發商從中獲得的成本、利潤等酌定每套房屋的裝修價格。

精裝修商品房裝修部分質量問題往往會產生逾期交房的責任認定。對于逾期交房應遵從“有約定從約定、無約定從法定”的原則進行處理。

一般而言，交房時間是指購房者實際掌控房屋、可以開始正常使用房屋的時間點。實踐中一般以交付房屋鑰匙作為雙方交房的時間節點。逾期交房的責任認定，主要應從裝修質量問題對消費者使用房屋所造成的影響角度進行考量。因房屋裝修質量問題導致購房者拒絕接收房屋的，應根據案件實際情況判斷現有的質量問題是否影響購房者的實際居住使用。若對正常居住使用沒有實質影響，可以使用房屋的絕大部分功能，此時應將裝修質量問題認定為瑕疵。除當事人對房屋裝修質量瑕疵另有明確約定，購房者以此為由拒絕受領房屋并要求開發商承擔逾期交房違約責任的，不予支持。若購房者拒絕收房，開發商亦可根據合同約定主張購房者承擔逾期收房的違約責任。

若裝修質量問題確實影響正常居住使用，不能滿足合理的房屋使用需求，使用房屋可能會產生人身、健康威脅或財產損失，但尚未達到可以解除房屋買賣合同的程度，或者已經達到可以解除的標準但購房者不主張解除合同，則由開發商對裝修質量問題進行修復。此時消費者若拒絕受領房屋，要求開發商承擔逾期交房違約責任和裝修質量修復責任的，應予以支持。

如案例四中，若漏水的部分為生活起居的主要空間，如客廳、臥室等，李某無法正常入住的，則由D公司承擔逾期交房的違約責任。

解除合同并承擔違約責任，是該類案件中相對較重的責任處理方式，因此需要從裝飾裝修的質量問題是否屬于根本性違約、是否導致合同目的無法實現等方面進行審查。因裝修質量問題要求解除合同主要存在兩種情形，一種系裝修合同實際附屬于房屋買賣合同，要求解除裝修合同；另一種系裝修條款約定在房屋買賣合同中，要求解除商品房買賣合同。本文主要探討因裝修質量問題要求解除房屋買賣合同的情形。

因裝修質量問題嚴重影響正常使用，或者存在因裝修問題產生法定的不得交付的情形，導致購房者的購房目的無法實現，購房者請求解除與開發商簽訂的房屋買賣合同并主張賠償損失的，應當予以支持。此情形可視為根本違約導致合同的解除，具體的違約責任應根據雙方房屋買賣合同中的違約條款進行確定。

該種情形下，消費者所購買標的系精裝修商品房，裝修款項實際系包含在購房款內，精裝修商品房作為開發商交付給購房者的最終標的，應當滿足符合價值的使用需求。此時，若開發商以裝修部分與買賣合同不屬于同一個法律關系，應另行處理為由進行抗辯，要求繼續履行買賣合同的，不予支持。

若在商品房裝修中，開發商故意使用假冒偽劣產品，或者以不合格產品冒充合格產品，以次充好且無法修復，精裝修商品房的質量嚴重不符合約定導致合同目的無法實現，購房者以欺詐為由請求撤銷商品房買賣合同并賠償損失的，應予以支持。需要注意的是，在該種情況下，因購房者主張的是房屋裝修的質量問題，而并非建材質量問題，故購房者以《消費者權益保護法》主張懲罰性賠償的，不予支持。

另外，在買賣雙方另行簽訂附屬裝修合同的情形下，因雙方約定的交付標的物應為精裝修商品房，裝修合同系附屬于買賣合同，若因嚴重質量問題，購房者請求單獨解除附屬裝修合同的，不予支持；請求解除整個商品房買賣合同與附屬裝修合同的，應予支持。