上海市第一中級人民法院

房地產中介合同糾紛案件典型案例

【案例一】中介公司在明知政策變化與委托人相關的情況下，未盡說明提示義務的應分擔損失——俞某與某中介公司中介合同糾紛案

【基本案情】

俞某于2020年4月離婚，離婚協議約定夫妻及雙方女兒名下原共有的房屋離婚后歸女兒所有并辦理了產權變更登記。2021年1月，本市出臺對離異人員等予以住房限購的政策。同年4月，俞某為出售房屋，與某中介公司簽訂《買賣居問協議1》。在該協議的履行中，該中介公司明確知曉俞某已協議離婚。同年6月，俞某同樣在該中介公司居問下與案外人簽訂《買賣居問協議2》，約定購買案外人名下的房屋。后《買賣居問協議2》因俞某不符合購房資格無法履行而解除，俞某承擔違約金26.8萬元。俞某以中介公司理應知曉其離異情況卻未告知其不符合購房資格進而造成損失為由，起訴要求中介公司承擔賠償責任。

【裁判結果】

上海一中院認為，俞某在進行房地產交易時對購房政策理應盡到應有的審慎義務，其疏于了解亦未向某中介公司主動詢問相關政策，自身存在過錯。而中介公司在已知曉俞某離異而相關限購政策更新的情況下，理應對俞某提供政策指導和專業幫助，但該公司并未予以提示，未盡房地產中介機構應盡的基本義務及專業服務，故中介公司對俞某因限購政策致購房失敗而遭受的損失存在過錯。最終法院認定系爭損失由俞某和該中介公司按4:6比例分擔，中介公司應賠償俞某損失16.08萬元。一審判決后，雙方均未上訴，該判決已生效。

【法官提示】

政策變更背景下，中介合同雙方當事人的責任分擔事關房地產市場的穩定發展。法院在認定時，應綜合當事人各自的職責、義務及履約情況等予以判定，包括委托人是否疏于了解與己相關的政策、中介公司是否向委托人提示過資質問題或主動詢問過委托人購房資質相關情況。如購房者未盡注意義務，中介公司未盡充分告知提示義務，因此導致的相應損失，法院將依案情判令各方分擔責任。

【案例二】中介公司服務存在瑕疵的，應根據瑕疵程度酌減傭金——某中介公司與施某等中介合同糾紛上訴案

【基本案情】

施某與案外人經某中介公司居問達成房屋買賣合同，三方簽書訂居問協議。在提供居問服務過程中，該中介公司在施某咨詢過戶所需稅費金額時，根據不動產登記簿所有權來源為“其他”的情況對施某進行詢問，所得回復為購買所得。對此，該中介公司未進一步核實，僅依施某的口頭答復計算稅費，最終施某實際繳納稅費與中介公司估算的稅費差距巨大。故施某起訴要求中介公司承擔因其過錯忽略計算的稅費20余萬元并返還已付傭金5萬元；中介公司反訴要求施某支付剩余傭金1萬元并負擔違約金。

【裁判結果】

上海一中院認為，一審關于中介服務存在瑕疵，但稅費估算非主要中介服務、無證據證明中介公司有故意隱瞞重要事實或提供虛假信息的情況，介公司無須承擔賠償稅費損失的認定正確，但一審判決中介公司因該服務瑕疵可收取中介費1萬元，一審就服務瑕疵性質認定與責任承擔即只收取約定傭金六分之一存在矛盾。根據案件事實，上海一中院酌定中介公司可收取傭金5萬元，鑒于施某已支付傭金5萬元，遂判決對施某要求退還傭金及中介公司要求支付剩余傭金等訴請均不予支持。

【法官提示】

委托人對中介公司詢問的關于房屋交易之相關信息理應如實告知，對該等信息的審核義務并非中介公司的法定義務，因委托人自身疏忽未告知導致中介公司提供服務有瑕疵的，不能認定為中介公司過錯而要求其對委托人的損失予以賠償。但中介公司對此等瑕疵服務仍應負擔相應責任，具體可體現在對傭金進行扣減。至于具體扣減金額應基于案件事實，綜合考慮中介公司就案涉房屋所提供的居問服務內容、瑕疵程度等予以合理酌定。

【案例三】委托人本身負有審慎義務，
不得苛求中介人負擔超出法定或約定的義務范疇——王某與李某等、某中介公司房屋買賣合同糾紛上訴案

【基本案情】

2020年11月3日，在某中介公司居問下，王某與李某等簽訂《房地產買賣居問協議》及《房地產買賣協議》，約定雙方經某中介公司居間，由王某購買涉案房屋，王某向某中介公司支付意向金10萬元（后轉為定金）。簽約后，王某在某地圖軟件上發現涉案房屋旁邊為仍在營業的墓園，認為某中介公司未妥善履行中介人報告義務，有悖誠實信用原則，遂以某中介公司和李某等隱瞞房屋周邊有墓園的客觀情況為由要求解除合同、返還定金。

【裁判結果】

經查明，王某在簽約前已至涉案房屋周邊地區多次看房。上海一中院認為，依據王某述稱的知曉涉案小區周邊有墓地的信息來源，可證實相關信息內容并非由房屋出售方和中介人專享。故王某作為購買方，理應自行采取高度審慎的態度，選擇對其個體而言更為適宜的房屋，而不應苛求相對方負擔超出法定義務或約定義務范疇的告知義務。故判決駁回王某返還定金的訴訟請求。

【法官提示】

本案案由雖為房屋買賣合同糾紛，但主要爭議在于中介公司在房屋買賣過程中履行中介服務范疇的界定。購買不動產作為一項重大的民事活動，購房者理應采取高度審慎的態度，不得苛求中介人負擔超出法定或約定的義務。根據法律規定，中介人應當向委托人如實報告有關訂立合同的事項，不得故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或提供虛假情況，損害委托人利益。而中介人履行如實報告義務的范疇一般限于與合同標的物、履約主體有關的常規信息，如委托人對于標的物或者交易相對方有特殊要求，如遠離墓地等，應當與中介人進行特別約定，將其納入中介人的約定義務范疇。否則，委托人不得以中介人未就特別事項事先告知為由主張中介人違約。

【案例四】中介公司利用交易雙方信息不對等或以與中介服務無關的理由收取的費用應予返還——沈某與某中介公司中介合同糾紛上訴案

【基本案情】

2018年3月，委托人沈某與某中介公司簽訂《傭金確認單》，約定該中介公司為沈某求租提供中介服務，傭金16352元。后沈某又與該公司另行簽訂《租賃意向書》，約定沈某委托該中介公司承租某餐飲公司A號商鋪，約定“進場費9萬元”。同年4月，沈某與該餐飲公司在中介公司居問下簽訂租賃合同，同日沈某與該中介公司簽訂《協議》，約定沈某向中介公司支付9萬元作為服務費，用于保證沈某與出租方簽定（訂）的租賃合同真實有效。2019年6月，沈某與該餐飲公司協商解除案涉租賃合同。沈某認為其支付給中介公司的9萬元系進場費與履約保證雙重性質，中介公司認為該款項系居問服務費。因案涉合同解除，沈某遂訴至法院，請求返還中介費106,352元及利息。

【裁判結果】

上海一中院認為，對于爭議的9萬元，中介公司主張根據《協議》約定屬于居問服務費，用于保證沈某與中介公司之間租賃合同的真實性。但保證租賃合同的真實性系其作為中介機構應盡的義務，其并未舉證證明其提供了額外的居問服務。結合在案證據，出租人實際并未收取進場費，故二審改判中介公司返還沈某9萬元及利息。

【法官提示】

《民法典》第九百六十一條規定：“中介合同是中介人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委托人支付報酬的合同”。根據合同定義，委托人支付報酬的對價是，當中介人報告訂約機會的，其保證報告信息的真實性方為履行適當；當中介人充當訂約媒介的，其還要充分居中斡旋，溝通雙方意思，盡力促成合同成立，方為履行適當。實踐中，中介人除收取常規的傭金外，還可能在合同中設置不同的收費項目，對于后者如發生約定不明或存在爭議時，法院應當結合中介合同性質，區分不同名目報酬的設置原因及合法合理性，對報酬條款性質進行界定并作出相應處理。

【案例五】判斷格式條款效力應從中介人是否履行提示義務及雙方利益是否明顯失衡等方面進行認定——某中介公司與周某某中介合同糾紛上訴案

【基本案情】

周某某經過中介公司提供的居問服務，決定承租系爭商鋪，后雙方簽訂房屋中介合同。該合同文本系中介公司提供的統一格式，其中約定，周某某委托中介公司尋找并協助促成周某某與商鋪出租方簽訂房屋租賃合同，委托期限為2019年6月1日至7月1日（手寫）；周某某不得在委托期限內及屆滿后90日（手寫）內與中介公司介紹的出租方進行私下交易；完成簽約才視為完成委托事項，周某某應付傭金2.6萬元；如周某某私下交易則視為中介公司完成委托任務，中介公司有權獲得傭金。2019年7月6日，周某某與涉案商鋪出租方簽訂商鋪租賃合同。但周某某以簽訂商鋪租賃合同非基于中介公司的居間，且系爭合同條款為格式條款為由，不同意支付中介公司傭金。中介公司遂提起訴訟。

【裁判結果】

上海一中院認為，周某某與中介公司簽訂的房屋中介合同系雙方真實意思表示，應屬合法有效。因中介公司已向周某某就系爭條款作出合理提示說明，周某某未持異議應視為接受，故可以認定該條款非無效之格式條款。

【法官提示】

判斷中介公司提供的格式條款效力，應從中介公司是否履行了合理的提示說明義務、委托人對該等條款對其權利作出的相關限制是否自愿接受等事實出發，并且需要審查相關約定內容是否存在免除提供格式條款一方的主要責任或是加重相對方義務等容易導致雙方利益產生重大失衡的情形來判斷。不能僅憑合同是一方提供的打印件或是事先準備好的，即推定為格式條款而主張無效。

【案例六】中介機構已履行主要中介服務后
委托人通過其他中介簽訂合同，可認定為“跳單”——某實業公司與某中介公司居間合同糾紛上訴案

【基本案情】

2019年4月，某實業公司就涉案房屋發布招租信息，同年6月，某中介公司經辦人帶某網絡公司員工至該實業公司查看涉案房屋。其后，該實業公司通過中介公司向承租人提供房屋基本狀況、相關圖紙等信息。同年7月，承租人在該中介公司陪同下第二次看房，并就單價、圖紙等信息進行了磋商。實業公司向該中介公司發送郵件表示在其推薦下正與承租人進行接洽。2019年7月16日，實業公司又與案外人某企業服務公司首次接觸，某企業服務公司亦帶同一承租人看了系爭房屋，2019年8月，經案外人某企業服務公司聯系，實業公司與承租人開始商談，并于2019年9月簽訂《框架協議》，約定承租涉案房屋。成交后，某中介公司向該實業公司提出結傭，實業公司認為系案外人某企業服務公司推薦而促成租賃，拒絕結傭。某中介公司遂訴至法院。

【裁判結果】

上海一中院認為，某實業公司與某中介公司雖未簽訂書面的居問協議，但雙方成立事實上的居問合同關系。承租人與出租人利用了某中介公司提供的交易機會，并在前期磋商成果的基礎上進一步議定了租賃合同的內容。雖然承租人與出租人均稱系在案外人的推薦下建立了租賃合同關系，但該案外人系出于招商引資、服務企業之目的而推動租賃合同關系之成立，所提供的服務亦與某中介公司提供的中介服務性質不同，內容也不沖突，故無法認定租賃系案外人促成，某實業公司應當向該中介公司支付相應的居問報酬。

【法官提示】

根據《民法典》第九百六十五條，判斷委托人是否構成跳單，核心在于判斷委托人是否利用了前手中介活動的成果。司法實踐中，通?？紤]以下因素：前手中介合同的履行進度、未繼續履行的原因，后手中介人介入的時間、主體性質、服務內容、在交易促成上發揮的作用，委托人是否實質向后手中介人支付報酬等。綜合以上因素，本案委托人構成跳單，應當向前手中介人支付報酬。

【案例七】中介公司員工的個人行為不應由中介公司擔責——張某與某中介公司、王某中介合同糾紛上訴案

【基本案情】

張某為投資商鋪通過網絡平臺聯系某中介公司員工王某，經王某介紹認購了案涉商鋪，并根據王某的指示轉賬9.99萬元至案外人個人賬戶。后其得知中介公司的傭金由開發商支付，無需購房者承擔，且得知其轉賬的賬戶為王某母親賬戶而非王某告知的系中介公司財務人員的賬戶，張某認為中介公司存在欺詐，故起訴要求中介公司退款并賠償損失。

【裁判結果】

經查，王某當時確系該中介公司員工，案涉商鋪位于中介公司代理銷售樓盤內，但張某購買案涉商鋪所簽訂的協議、手續等均反映出是二手房買賣，無證據證明案涉商鋪屬于中介公司代理銷售范圍。另張某當時并未簽訂中介合同，在明知其轉賬的賬戶系個人賬戶而非公司賬戶的情況下，并無證據證明王某系根據中介公司指示要求購房者向該個人賬戶支付應由公司收取的費用，故王某要求張某向個人賬戶轉賬的行為不能認定為職務行為，張某主張與中介公司間存在合同關系，理據不足。最終，法院對于張某要求中介公司退款并賠償損失的訴訟請求未予支持。

【法官提示】

職務行為是用人單位授權勞動者對外代表其行使權利、承擔義務的行為，職務行為產生的后果一般由用人單位承擔。中介公司員工行為是否屬于職務行為，應從其行為是否由中介公司授權，行為是否發生在工作時間、場所，行為是否以中介公司的名義實施，是否為中介公司謀取利益等方面綜合考量。一般而言，中介公司收取中介費應在居問合同中明確約定相應的監管賬戶，或是中介公司的法人收款賬戶。委托人切忌僅根據中介公司員工口頭指令將錢款付至與中介公司無關的其他賬戶中，以免造成損失。

【案例八】非因中介原因導致合同未能履行的，委托人仍應支付報酬——某餐飲公司與某中介公司中介合同糾紛上訴案

【基本案情】

2020年5月19日，某餐飲公司作為出租方、案外人周某作書為承租方與某中介公司訂立居問協議，載明周某愿意在中介公司居問下以相應條件承租某餐飲公司物業。同日，某餐飲公司確認中介公司已完成全部居問服務，其應按約向居問方支付傭金。后因承租人周某違約致商鋪轉讓協議未履行，某餐飲公司以此為由不支付居問費。中介公司遂起訴要求某餐飲公司支付居問費3.25萬元及逾期付款違約金。

【裁判結果】

上海一中院認為，雙方簽訂的代理協議明確約定某中介公司的義務是為某餐飲公司尋找合適的商戶，協助某餐飲公司與承租方簽署房屋租賃或合作經營合同。此后雙方及案外人簽訂了房屋居問協議，某餐飲公司與案外人簽訂了相應的商鋪轉讓協議，故中介公司已經完成了合同約定的居問義務，且某餐飲公司也出具了傭金確認書。后期案外人違約實非中介公司造成，某餐飲公司以此為由拒付傭金無依據。

【法官提示】

居問合同明確中介人的義務是為委托人尋找合適的商戶，協助委托人與案外人簽署房屋租賃或合作經營合同。其后在中介人的居問下，委托人與案外人簽訂了商鋪轉讓合同，亦即居問義務已經完成。此等情況下，后因案外人違約導致委托人與案外人之間的合同不能繼續履行，案外人違約非中介人造成，委托人僅以案外人違約為由拒絕支付傭金缺乏依據，法院均不予支持；就案外人的違約責任，委托人可另行主張。

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