摘要：與出租人簽訂租賃合同后，承租人發(fā)現(xiàn)該房屋屬于違法建筑物，那么違建房屋可以出租嗎？

　　一、違法建筑的定義

　　違法建筑一般包括以下幾種情形：

　　1、沒有申請或者申請未獲得批準，沒有取得建設用地規(guī)劃許可證和建設工程規(guī)劃許可證而建成的建筑；

　　2、雖然取得建設工程規(guī)劃許可證，但未按照批準的范圍、使用性質建成的建筑；擅自將臨時建筑建設為永久性的建筑。

　　二、違建房屋可以出租嗎？

　　1、以違法建筑為標的的租賃合同，不因標的違法而被一概認定為無效。

　　現(xiàn)行法律并未規(guī)定以違法建筑為標的的租賃合同均無效。雖然《商品房屋租賃管理辦法》第六條規(guī)定違法建筑不得出租，但該辦法屬于部門規(guī)章，根據(jù)《關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(一)》第四條“合同法實施以后，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)”之規(guī)定，違反該辦法并不能直接導致租賃合同無效。

　　2、法律對合同效力有特別規(guī)定的，依規(guī)定。

　　最高法院《關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》對此類房屋的租賃合同效力認定又做了進一步規(guī)范。解釋第 2 條規(guī)定，出租人就未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。解釋第 3 條規(guī)定，出租人就未經(jīng)批準或者未按照批準內容建設的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前經(jīng)主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結前經(jīng)主管部門批準延長使用期限的，人民法院應當認定延長使用期限內的租賃期間有效。

　　3、對于法律沒有對合同效力明確規(guī)定的違法建筑租賃合同，合同效力認定應按照《合同法》規(guī)定予以認定，依法審查是否具備合同約定的成立及生效要件，是否屬于《合同法》第五十二條規(guī)定的合同無效情形，綜合認定合同效力。

　　由此可見，違建房屋是不能出租的，承租人與出租人所簽訂的房屋租賃合同不一定無效，要視情況而定。