2018年，陳先生通過司法拍賣購得一處房產(chǎn)，

　　當(dāng)他辦完過戶登記喜提房產(chǎn)時，屋內(nèi)卻有“租客”突然現(xiàn)身，

　　對方還出具了房屋租賃合同，白紙黑字寫著租期6年、租金共計10萬!

　　明明是自己拍賣所得，突然出現(xiàn)的“租客”是怎么回事?

　　當(dāng)租賃合同遇上抵押權(quán)，優(yōu)先保護哪一個?

　　遇到虛假租賃合同

　　哪個才有法律效力?

　　基本案情

　　拍賣原由

　　向某與劉某某民間借貸糾紛一案，仲裁裁決發(fā)生法律效力后，因被執(zhí)行人劉某某沒有履行生效法律文書確定的義務(wù)，向某向廣東省深圳市中級人民法院申請強制執(zhí)行，請求強制被執(zhí)行人償付25萬余元及利息等，該中級法院于2018年11月14日依法受理。

　　在執(zhí)行過程中，法院查封了涉案抵押房產(chǎn)即被執(zhí)行人劉某某的房產(chǎn)，其抵押登記日期為2018年2月6日，申請執(zhí)行人申請?zhí)幹蒙鲜龇慨a(chǎn)以清償本案債務(wù)。

　　在各方就上述房產(chǎn)的處置議價不成后，法院通過司法拍賣平臺對該房產(chǎn)進行公開拍賣，最終由陳某某以366萬余元競得。

　　拍賣成交后，買受人陳某某付清了余款，深圳市中級法院依法作出執(zhí)行裁定書，將該房產(chǎn)強制轉(zhuǎn)讓給買受人陳某某。

　　另起波瀾

　　辦理過戶登記后，陳某某發(fā)現(xiàn)上述房產(chǎn)被案外人李某某、魏某占有使用。李某某向深圳市中級法院提交了一份房產(chǎn)租賃合同，合同簽訂日期為2018年3月26日，租賃期限為6年，全部租金為10萬元，李某某已于2018年7月15日前一次性付清全部租金。

　　李某某主張，根據(jù)“買賣不破租賃原則”，其有權(quán)繼續(xù)使用上述已拍賣房產(chǎn)。買受人陳某某則認(rèn)為，上述房產(chǎn)租賃合同簽訂時間接近競買日，且租期較長，租金一次性付清，有虛假租賃嫌疑。雙方對此產(chǎn)生爭議。

　　審查結(jié)果

　　經(jīng)審查，發(fā)現(xiàn)涉案房產(chǎn)辦理抵押登記的日期為2018年2月6日，而案外人李某某提交的租賃合同簽訂日期為2018年3月26日。故根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第一百九十條規(guī)定，抵押權(quán)設(shè)立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)，認(rèn)定案外人李某某、魏某不能依據(jù)其提交的租賃合同占有涉案房產(chǎn)，陳某某有權(quán)要求案外人李某某、魏某搬離。

　　李某某、魏某經(jīng)法院告知后，仍拒不搬離。法院在上述房產(chǎn)張貼清場公告，對該房產(chǎn)進行斷水?dāng)嚯姡⒏嬷獙⒁勒彰袷略V訟法相關(guān)規(guī)定對二人進行處罰，并通過大數(shù)據(jù)對其住所、工作單位等信息進行查詢，作出拘留決定書。此后，李某某、魏某主動搬離了涉案房產(chǎn)。

　　本案涉及的難點是房產(chǎn)拍賣后滌除租賃的問題。在執(zhí)行實踐中，時常遇到案外人根據(jù)租賃合同，提出繼續(xù)占有和使用拍賣房產(chǎn)的情況。其法律依據(jù)，在于民法上的“買賣不破租賃”原則。

　　所謂“買賣不破租賃”原則，根據(jù)《合同法》第二百二十九條，是指“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力”。最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第一百一十九條第二款也作出了類似規(guī)定：“私有房屋在租賃期內(nèi)，因買賣、贈與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原租賃合同對承租人和新房主繼續(xù)有效。”該原則主要適用于土地、房產(chǎn)等不動產(chǎn)的租賃，旨在保護承租人的權(quán)益，避免因不動產(chǎn)的物權(quán)變動損害承租人的合法利益，有利于維護社會經(jīng)濟秩序的穩(wěn)定。

　　但在法律上，該原則受到一定的限制，特別是當(dāng)承租人的承租權(quán)與抵押權(quán)出現(xiàn)沖突的時候。這種沖突通常表現(xiàn)為以下兩種情況：

　　一是財產(chǎn)所有人將財產(chǎn)先出租后抵押。因為承租人不可能預(yù)見到后來抵押權(quán)的設(shè)立，在此情況下，仍然應(yīng)當(dāng)遵循“買賣不破租賃”的原則;

　　二是財產(chǎn)所有人將財產(chǎn)先抵押后出租。在此情況下，根據(jù)“物權(quán)優(yōu)于債權(quán)”的原則，一旦債務(wù)人不能償還債務(wù)，可以通過變賣抵押物以清償債務(wù)，租賃合同不具有對抗效力。

　　對于抵押登記后簽訂的租賃合同，因其不具有對抗效力，承辦法官可以徑行滌除以保障買受人的合法權(quán)益;對于抵押登記前簽訂的租賃合同，特別是那些租期較長、一次性付清全部租金、租金明顯低于市場價的租賃合同，也應(yīng)結(jié)合銀行轉(zhuǎn)賬流水、承租人經(jīng)濟情況等進行嚴(yán)格審查，以免案外人通過虛假租賃合同影響買受人入住。