基本案情原告訴稱其與被告簽訂了《房屋租賃協(xié)議》，將其所有的房屋出租給被告使用。協(xié)議約定：租期自2016年7月1日起至2026年7月1日止，年租金為5萬元，每年4月30日前一次性支付當(dāng)年租金;若被告拖欠租金超過一個(gè)月的，原告有權(quán)終止協(xié)議，收回房屋，并承擔(dān)5萬元的違約金，且每無故拖欠租金一天，原告有權(quán)按照租金的5‰向被告收取違約金。因被告沒有按期繳納2020年7月至2021年7月的租金，原告于2020年8月向被告發(fā)出《通知函》，載明被告未按期繳納房租已構(gòu)成違約，原告有權(quán)終止協(xié)議收回房屋。因被告置若罔聞，后原告起訴至一審法院要求被告返還房屋，支付租金、房屋占有使用費(fèi)、違約金及律師費(fèi)。被告辯稱，2020年新冠肺炎疫情爆發(fā)，被告的經(jīng)營場地自2020年1月20日至2020年6月30日前封閉不許開放。后期場地開放了，但受疫情管控影響很大。被告依據(jù)八部委出臺(tái)的相關(guān)文件及不可抗力等因素向原告申請(qǐng)減免和緩交租金，但原告遲遲不予答復(fù)，因而被告不同意解除合同，也不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。一審法院認(rèn)為，原告與被告簽訂的《房屋租賃協(xié)議》合法有效，雙方應(yīng)遵照履行。在原告依約將涉案房屋交付被告經(jīng)營使用后，被告就2016年9月至2020年7月期間租金屢次遲延交付，現(xiàn)被告又不按照合同約定在2020年4月30日前支付2020年7月1日至2021年6月30日期間租金，構(gòu)成違約，原告解除合同的條件成就，涉案合同于被告法定代表人收到原告發(fā)出的解除合同《通知函》之日解除。故一審法院支持了原告要求被告返還房屋的訴訟請(qǐng)求。一審法院采信了被告主張因新冠肺炎疫情的發(fā)生，應(yīng)免除其3個(gè)月租金的抗辯觀點(diǎn)。一審法院最終判決被告返還原告房屋、支付自2020年10月1日起至實(shí)際返還之日止的房屋占有使用費(fèi)、支付原告部分違約金。連云港市中級(jí)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事案件若干問題的指導(dǎo)意見(二)》一、關(guān)于合同案件的審理第6條第一款規(guī)定：“承租國有企業(yè)房屋以及政府部門、高校、研究院所等行政事業(yè)單位房屋用于經(jīng)營，受疫情或者疫情防控措施影響出現(xiàn)經(jīng)營困難的服務(wù)業(yè)小微企業(yè)、個(gè)體工商戶等承租人，請(qǐng)求出租人按照國家有關(guān)政策免除一定期限內(nèi)的租金的，人民法院應(yīng)予支持。”本案中一審被告所承租的房屋符合該條規(guī)定，故一審法院免除一審被告三個(gè)月的租金符合法律規(guī)定。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事案件若干問題的指導(dǎo)意見(二)》一、關(guān)于合同案件的審理第5條第一款規(guī)定：“承租房屋用于經(jīng)營，疫情或者疫情防控措施導(dǎo)致承租人資金周轉(zhuǎn)困難或者營業(yè)收入明顯減少，出租人以承租人沒有按照約定的期限支付租金為由請(qǐng)求解除租賃合同，由承租人承擔(dān)違約責(zé)任的，人民法院不予支持。”本案中，雙方約定的租金繳納方式為預(yù)交下一年度租金。一審被告已經(jīng)于2019年6月足額繳納了2019年7月至2020年6月的租金，加之新冠肺炎疫情爆發(fā)于2020年1月，之后延續(xù)數(shù)月，且涉案房屋相鄰的房屋被作為疫情隔離點(diǎn)使用數(shù)月，一審原告作為國有企業(yè)未對(duì)一審被告減免疫情期間租金的請(qǐng)求作出回應(yīng)，反而于2020年8月要求解除合同，于法于理無據(jù)。既然一審被告已經(jīng)將2020年7月至2021年6月、2021年7月至2022年6月的租金(已扣除因疫情免除的三個(gè)月租金)繳納至法院賬戶，合同可以繼續(xù)履行。故改判駁回了一審原告的全部訴訟請(qǐng)求。新冠肺炎疫情期間，政府的管控行為給社會(huì)經(jīng)濟(jì)尤其是商業(yè)經(jīng)營者帶來了不小的沖擊，值此危難之際更需要合同雙方當(dāng)事人互相體諒、共渡難關(guān)。新冠肺炎疫情屬于典型的不可抗力，因此而造成不能履行合同義務(wù)的，不承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。需要注意的是，在合同糾紛中，違約方需要舉證證明自己的違約行為系新冠肺炎疫情導(dǎo)致且發(fā)生于新冠肺炎疫情發(fā)生之后，若違約行為發(fā)生于新冠肺炎疫情之前持續(xù)至新冠肺炎疫情發(fā)生之后，不能免除相應(yīng)的違約責(zé)任。
滬公網(wǎng)安備31010702006145
