出租方與承租方約定有租賃期限但在租賃合同期限屆滿時沒有書面續簽合同的，在此情形下應當對雙方使用房屋情況及商議細節進行具體分析從而確定租賃形式為不定期租賃還是定期租賃。承租方繼續使用房屋且出租方沒有提出異議的，租賃形式應認定轉變為不定期租賃，承租方有權隨時解除。承租方繼續使用房屋，出租方陸續通過微信聊天方式與承租方就租賃期限、租賃費用、支付方式等定期租賃內容達成合意的，微信聊天記錄視為書面形式，租賃形式應認定為定期租賃，租賃期限為微信聊天中雙方商定的期限，此時承租方無權隨時解除，應承擔租賃期限內的租賃費用。

原告張某從他人處租賃房屋，2015年6月12日開始將其中一部分轉租給被告李某用于經營小飯桌，雙方先后簽訂五份合同。2019年雙方簽訂最后一份合同，約定年租金為84684元，期限為2019年3月11日至2020年3月10日。合同期滿前租金并無拖欠。合同期滿后，受2020年疫情影響，雙方沒有續簽合同，但李某一直占用房屋，2020年3月李某支付房租10000元。2020年9月張某的丈夫王某和李某進行微信聊天，李某問：“房租怎么補？合同怎么弄……”，王某回答：“房租、全補，合同簽到3月10日（指2021年）”、“先打過6萬，剩余的加上利息9月30日前轉過來”。李某說“韓哥，先付5萬，最大限度了，合同先不簽也行，等我交齊房租再簽。剩余的尾款加利息我也同意，不緩緩我交不上，我信用卡套著很多錢，還辦了消費貸款，但不會拖很久，最多12月份交上”。王某說“那就這樣吧”。李某說“……利息到時候我單獨發給你都行，全部利息加起來最多也就2000塊錢左右”，王某說“好吧”。2020年9月李某支付房租50000元。2021年1月1日，李某從涉案房屋中搬出，后未再占有使用房屋，亦未再就租賃事宜進行溝通。現張某提起本案訴訟要求被告李某支付租賃期2020年3月11日至2021年3月10日中拖欠的租金24684元。

山東省淄博高新技術產業開發區法院一審判決：李某支付張某房屋租賃費17627元并駁回張某的其他訴訟請求。

一審宣判后，張某不服提起上訴。山東省淄博市中級人民法院二審判決：駁回上訴，維持原判。

在房屋租賃司法實踐中，出租方與承租方僅簽訂第一份書面合同，后續雙方不面談僅微信聯系的情況普遍存在。承租方用房進行商業經營的，經濟形勢紛繁復雜，疫情又產生不可預知影響，好聚不好散現象時常發生。雙方發生糾紛后，人民法院應根據《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）的最新規定對案件進行合理定性，從而正確處理此類案件以維護社會穩定及促進經濟發展。即應當將《民法典》合同編中第一分編合同的訂立與第二分編租賃合同的相關規定予以正確結合適用，具體可從以下兩個方面理解和把握：

一、數據電文視為書面形式的立法演進

《民法典》第469條規定：“當事人訂立合同，可以采用書面形式、口頭形式或者其他形式。書面形式是合同書、信件、電報、電傳、傳真等可以有形地表現所載內容的形式。以電子數據交換、電子郵件等方式能夠有形地表現所載內容，并可以隨時調取查用的數據電文，視為書面形式。”該條規定系我國法律首次在民事領域將數據電文認可為書面形式，系由原《民法總則》、《合同法》、《合同法解釋（二）》及《電子簽名法》相關條款整合而來。《民法總則》第135條規定：“民事法律行為可以采用書面形式、口頭形式或者其他形式；法律、行政法規規定或者當事人約定采用特定形式的，應當采用特定形式”。《合同法》第10條規定：“當事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。法律、行政法規規定采用書面形式的，應當采用書面形式。當事人約定采用書面形式的，應當采用書面形式。”《合同法解釋（二）》第2條規定：“當事人未以書面形式或者口頭形式訂立合同，但從雙方從事的民事行為能夠推定雙方有訂立合同意愿的，人民法院可以認定是以合同法第十條第一款中的“其他形式”訂立的合同。但法律另有規定的除外”。《電子簽名法（2019修正）》第4條規定：“能夠有形地表現所載內容，并可以隨時調取查用的數據電文，視為符合法律、法規要求的書面形式。”上述立法內容的變化體現出了以下幾個特征：一是去除了重復冗余的條文，表述更加整齊規范。二是將數據電文上升到民法典中，順應了時代發展的要求，提高了普適性、前瞻性，常見交易例如網絡購物、外賣送餐、網約用車、網絡代駕、遠程簽章、微信通訊、同城配送、網絡中介、網上繳費、電子勞動合同等行為通過該條文得到了視為書面形式的法律認可。三是對可視為書面形式的數據電文的認定作出了要求，即并不是所有的數據電文都視為書面形式，法院應進行審查。對于無法確定為有形載體的、無法隨時調取查閱的數據電文，不宜認定為書面形式，且應結合當事人之間的合意、履行行為等因素進行綜合考量。

二、是否認定微信記錄為書面形式對本案的影響

《民法典》第734條第1款規定：“租賃期限屆滿，承租人繼續使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續有效，但是租賃期限為不定期”。本案中，對雙方2020年9月在微信上的溝通過程如何定性至關重要，這直接影響到本案的判決結果。原、被告雙方已通過書面形式形成常年租賃關系，但最后一次合同到期即2020年3月10日后沒有書面續簽，如果將2020年9月微信溝通過程不認定為以書面形式續簽，則本案符合該條規定，雙方為不定期租賃關系，承租方可隨時解除，其在2021年1月1日搬離的行為導致合同于該時間解除，此后沒有支付房租的義務，也不存在后續的違約方解除合同的問題。但通過對案件事實進行認真研究分析不難發現，雙方的微信聊天內容體現出了雙方對按上年度合同繼續履行一年、房租及利息的數額、支付時間均達成了合意，結合承租人實際占有使用房屋并按微信內容履行了部分支付義務的行為，應認定微信記錄為書面形式，從而認定雙方按照上年度合同的內容進行了續簽。這種認定既對《民法典》的新規定進行了靈活運用，也符合客觀實際，對保障交易安全、促進交易穩定起到了良好的作用。

三、類案審理思路

對于此類案件，首先，應當審查雙方的書面合同約定。如果合同中已約定期限屆滿后自動續期、租金繼續支付、默認方式等形式可視為續簽的，應依照合同約定。其次，應當從雙方溝通過程內容審查真實意思表示，例如微信記錄中雙方對租賃期限達成了合意，則微信記錄視為書面形式。再次，應當從當事人的實際行為中審查真實意思表示，例如出租人接受租金的，在租金對應的租賃期內為定期租賃，出租人不得隨意解除。出租人對承租人搬離并交付房屋未明確反對的，視為同意解除。最后，當事人之間的溝通過程與實際行為不一致的，應從占有使用房屋情況、租賃費支付情況、租賃合同目的、當事人履約能力、市場行情及交易習慣、誠實信用、公平合理等方面進行綜合評判。