首席律師
崔萍律師，碩士，上海市新華律師事務所。崔律師執業十余年，具有深厚的法學理論功底及豐富的訴訟經驗，堅持“誠信服務、勤勉盡責”的執業原則，秉承“實現客戶合法利益最大化”的執業理念，贏得眾多客戶的一致贊譽。上海市新華律師事務所律師。崔律師執業十余年，具有深厚的法學理論功底及豐富的訴訟經驗，堅持“誠信服務、勤勉盡責”的執業原則，秉承... [詳細]
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房屋租賃合同風險防范
來源：上海房產律師網 作者：上海律師 時間：2024-03-25
合同管理是減少合同糾紛、防范法律風險的途徑。承租人與出租人就租賃行為所簽訂的明確雙方權利義務關系的協議，直接影響當事人的利益。而在租賃的過程中多半只關注了租金、支付方式和期限等的問題，從而忽略了許多的小問題。因為這樣的不確定因素從而導致了許多的合同糾紛的發生。這里，為大家歸納一些在門店租賃合同與房屋租賃合同上時常會遇見的問題，希望大家看完之后會有所收益，能夠幫助減少住房風險。
(1)簽約主體不清楚
企業租賃時簽約主體不清、簽約者權限不明往往會導致發生糾紛。而且通常是和企業簽約較為多。許多店面與企業在實際的交易過程中，可能是與企業簽約，也可能是與企業的業主或者股東簽約；而且簽約人不一定就是交易者本人，還可能是其代理人。這些因素疊加起來，構成了重重法律障礙和風險，一旦大意，就可能導致經濟上的損失。而涉及比較廣的就是餐飲行業，餐飲行業的租賃合同一般是直接和業主簽約。如果與你簽約對象和業主不一致，則需要進一步核實簽約人是否為有效的授權人？是否是轉租者，有無轉租權？另外，承租方也要明確自己的身份，注意使用不正確的身份會導致的合同上的糾紛。
典型案例
張某向萬里公司承租了數間房屋，但是萬里公司并非產權人，海豐公司才是。海豐公司拒絕追認合同效力。2005年1月20日，張某與萬里公司簽訂《房屋租賃合同書》，雙方約定：萬里公司同意將坐落于文山路98號樓的數間房屋租給張某使用。合同簽訂后，萬里公司將房屋鑰匙交付給張某，張某開始以“金橋大酒店”的名義，根據餐飲業的經營需要對房屋進行裝修，購置相關設備，招收員工并進行了一定時期的廣告宣傳。2005年3月20日，海豐公司書面通知張某：“你們協議所指向的租賃物業的所有權不屬萬里公司，我單位也從未委托萬里公司對外簽訂房屋租賃合同，故你與萬里公司簽訂的房屋租賃合同無效，望你接函后務必于十日內與萬里公司協商解除合同，逾期我單位將依法行使權利。”并附有房屋權屬的證明。2005年4月7日，萬里公司以電報形式通知張某解除合同，理由是：“查證后得知該房產權不屬我公司。”
于是張某提起訴訟，要求萬里公司、海豐公司連帶賠償包括裝修裝潢、購買辦公及酒店用品、員工工資、廣告宣傳等各項損失共計219087.08元。法院經審理認為，萬里公司以其無產權的房屋與張某簽訂租賃合同，海豐公司在得知后即以書面形式拒絕追認，故萬里公司與張某簽訂的租賃合同無效。萬里公司在明知自己無產權的情況下仍與張某簽訂租賃合同，違背了誠實信用的原則，由此致使合同無效，應當賠償張某為準備履行合同所支出的合理費用。對于張某要求被告賠償各項損失的可確定數額的合理部分，予以支持。
據此判決：一、萬里公司賠償張某92377.78元。二、駁回張某對海豐公司的訴訟請求。案件受理費5800元，其他訴訟費400元，共計6200元，由原告承擔3585元，被告萬里公司承擔2615元。一審宣判后，被告萬里公司不服提起上訴，威海市中級人民法院依法駁回上訴，維持原判。張某雖然部分勝訴，但仍然有部分直接損失未獲得賠償，且經營終止。
(2)相關證件無法辦理
許多門店不去具體了解物業的情況，有時聽信相關人員的口頭描述，就輕易簽約、裝修，等開張營業了才發現無法辦理相關證照，到這個時候一切都晚了。門店企業承租物業不能辦理相關證照而引發糾紛、導致合同解除的案例實在太多了，是一個非常重大的法律風險。要記住一點，證照是你企業的身份證，是企業的法律主體證明，是開辦企業的核心要素。要是沒有相關證照，企業要么關門，要么偷生。如果只是因為無法辦理相關證照，而沒有違反法律的強行規定，相關租賃協議卻是合法有效的，即使最終解除合同，餐飲企業仍需繳納房租，承擔損失；如果有大量裝修，損失將更加慘重。
上海順基投資管理有限公司與徐某某房屋租賃合同糾紛。2006年10月20日，順基公司與徐某某簽訂一份《房屋租賃合同》，約定：順基公司將溧陽路甲號(底樓鄰乙號部分)建筑面積約200平方米房屋出租給徐某某。徐某某將租賃房屋用作開設酒店等項目。徐某某的經營執照、消防許可、衛生許可證等相關必須申辦的手續全部由徐某某自行負責；租賃期為6年。
租賃合同簽訂后，徐某某將租賃房屋裝修后用于開辦餐館。由于租賃房屋性質為廠房，未能辦妥餐飲營業執照，并因此拒付租金。徐某某無證經營一段時間后停止經營。順基公司起訴要求徐某某支付房屋租金及使用費，徐某某反訴要求補償房屋裝潢損失。法院經審理后認為，順基公司、徐某某簽訂的《房屋租賃合同》合法有效。由于租賃房屋性質為廠房，徐某某無法辦理取得餐飲營業執照并因此拒付租金，雙方租賃目的均無法實現，現順基公司要求解除合同，依法應予以支持。合同解除后，徐某某應當將租賃房屋返還順基公司，順基公司亦應返還徐某某房屋租賃保證金16666元。對此（合同解除），順基公司、徐某某均有過錯。且事實上，徐某某至今未能辦妥相關營業執照，無法正常經營。
因此，對拖欠的房屋租金及使用費，法院將根據誠實信用及公平原則，綜合順基公司、徐某某的過錯程度及徐某某對租賃房屋的實際使用情況酌情予以調整。順基公司、徐某某均有過錯，且租賃房屋現有的裝潢確有可利用價值，裝潢殘值應由順基公司做出相應補償，租賃房屋內可移動的物品，則由徐某某自行拆除。
《中華人民共和國合同法》第五十四條第一款第（一）項：“下列合同，當事人一方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷：1.因重大誤解訂立的。”
《中華人民共和國合同法》第五十八條：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任”。
(3)物業無法提供產權證
廣州市華信興業經濟發展有限公司與廣州生記餐廳、廣州生記大酒樓、盧錦新等場地租賃糾紛案，(1999)穗中法房初字第51號。生記餐廳租用的場地在廣州市天河路631號。房屋尚未取得房產證，也無法提供上述房屋合法報建的任何材料及證據。法院認為：該房屋至今尚未取得合法產權證，出租方也不能提供該屋具有合法報建及產權歸屬的有效證據，（業主）將該屋出租給被告生記餐廳使用，違反了房屋租賃的有關規定，故雙方所簽訂的《租賃華信公司辦公樓一、二、三樓合同》，應屬無效。
《中華人民共和國城市房地產管理法》第五十三條規定：“房屋租賃，是指房屋所有權人作為出租人將其房地產出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。”
《城市房屋租賃管理辦法》第六條規定：“未依法取得房屋所有權證的房屋不得出租。”
(4)面積上與實際不符合
合約面積與實際面積往往有誤差，這會導致糾紛。業主要求從高計價，租戶主張從低計價。這種糾紛并不會當然的導致合同解除，可能會產生租金金額的爭議。還有一種情況是，業主沒有按照合同約定完全交付物業，而是部分交付；在不影響經營的情況下，只能扣除該部分房租，而不能解除合同。
寶鋼集團企業開發總公司與上海虹口鑫旺府餐飲管理有限公司租賃合同糾紛案，(2002）滬二中民二（民）初字第182號。寶鋼集團與鑫旺府簽訂了《歐陽花苑租賃合同書》，雙方在合同中約定：租賃房建筑面積為11546.11平方米。合同生效后，寶鋼集團依約向鑫旺府交付了租賃房屋，鑫旺府經過裝修后正式對外營業。鑫旺府進場才發覺，寶鋼集團提供的租賃房屋比實際面積少了4000多平方米。為此，鑫旺府向寶鋼集團相關人員反映要求重新核定面積，調整相應租金，并要求暫緩支付租金。寶鋼集團以此為由，起訴要求鑫旺府解除合同。法院經審理認為：由于鑫旺府緩交租金有一定的理由與事實依據，不構成寶鋼集團要求解除租賃合同的理由及依據，故寶鋼集團之訴訟請求于法無據，本院不予支持。
《中華人民共和國合同法》：“當事人應當按照約定全面履行自己的義務。當事人應當遵循誠實信用原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務。”
(5)面對不可抗力
典型案例
張某租賃王某的房屋及有關設備用于經營。因非典疫情，張某所經營大酒店被淇縣人民政府五部門聯合查封，致使張某無法正常經營。張某遂訴至淇縣法院要求解除租賃合同由王某返還租金11820元及給付租賃物修理費用2325元，賠償損失6000元。王某認為非典不屬不可抗力，同意順延租賃時間，不同意解除合同。原審法院經審理認為非典對原告履行合同造成不利影響是事實，但并沒達到只有解除合同才能消除對原告不利影響的程度，雙方還可以通過變更合同內容等讓步方式進行協商解決，且被告也表示可以延長承包期限，但因原告原因，使得合理變更合同，繼續履行合同成為不可能。因此，對解除合同造成的損失大部分應由原告承擔，據此判決雙方于2002年10月5日簽訂的租賃合同終止履行，原告張某將酒店及設備交還被告王某，王某給付張某二個月的租賃費4667元及租賃物維修費2166元。
王某不服一審判決，向鶴壁中院提起上訴。法院經審理認為：“非典”疫情具有不可預見性，當“非典”疫情影響到合同履行時，應屬不可抗力，而本案中張某堅決不同意繼續履行合同，以致雙方對變更合同難以達成一致的意見，故可以考慮解除合同。最終，雙方當事人達成了一致的調解協議，雙方簽訂的租賃合同予以解除，王某一次性給付張某5000元款，張某將酒店及相關設備返還王某。
涉及相關法律法規
《中華人民共和國合同法》第117條規定：“因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。”
《中華人民共和國合同法》第118條規定：“當事人一方因不可抗力不能履行合同的，應當及時通知對方，以減輕可能給對方造成的損失。”
《中華人民共和國民法通則》第153條的規定：不可抗力是指“不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。”
從事門面的一定要注意這些問題，你所涉及的并不只是押金、價格和定金那么簡單，隨時注意好身邊的小細節，要不會造成更大的風險投資，今年都不易，希望能夠幫助在外創業的您！
(1)房屋轉租需謹慎
①，轉租人需得到出租人的同意方可轉租房屋使用權
《合同法》第224條與《民法典》第716條規定：“承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。
承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同”
②，無論是出租人還是承租人都可在轉租中獲取收益
《城市房屋租賃管理辦法》第27條規定：“出租人可以從轉租中獲得收益。”
《城市房屋租賃管理辦法》第30條規定：“轉租合同生效后，轉租人享有并承擔轉租合同規定的出租人的權利和義務，并且應當履行原租賃合同規定的承租人的義務。”轉租后，承租人的義務加重了，所以法律應該允許承租人從轉租中獲益。
(2)書面形式很重要，拒絕空頭協議
《民法典》第707條規定：“租賃期限六個月以上的，應當采用書面形式。當事人未采取書面形式，無法確定租賃期限的，視為不定期租賃。”
《合同法》第215條規定：“租賃期限六個月以上的，應當采用書面形式。當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃”。
期限在六個月以下的口頭租房合同是合法有效并受到法律保護的，合同當事人雙方均應按照口頭約定執行。
(3)看清房屋性質，避免不可租的房屋出現
(4)房屋裝飾需商定，認清責任劃分
《房屋租賃解釋》根據房屋的裝飾裝修是否經出租人同意、租賃合同是否有效等具體情況，適用不同的處理規則。
《房屋租賃解釋》根據有效合同和無效合同的不同法律效果，對裝飾裝修損失采用了現值損失和殘值損失兩種不同的標準。在合同無效場合，承租人通常已經占用使用租賃房屋一段時間，其在此期間享有的裝飾裝修利益，不應再列入合同無效的損失范圍。殘值損失是指在合同解除時，裝飾裝修的剩余“價值”，這一“價值”的確定是以合同解除時裝飾裝修的現值為基礎，且不能低于合同履行期間攤銷的裝飾裝修費用。因此，承租人如需對房屋進行裝飾裝修，應當經出租人同意，并在租賃合同中對租賃期間屆滿或者合同解除時裝飾裝修如何處理做出明確約定。
(5)增設要得到同意，不要擅自改變房屋
《民法典》第715條規定：“承租人經出租人同意，可以對租賃物進行改善和增設他物。
承租人未經出租人同意，對租賃物進行改善或者增設他物的，出租人可以請求承租人恢復原狀或者賠償損失。
《合同法》第219條的規定：“出租人作為房屋所有權人，當房屋因承租人擅自改變主體和承重結構或擴建受到損害時，出租人有權隨時要求承租人恢復原狀，不受任何期限限制。但當出租人行使本條規定的解除權時，必須在“合理期限”內要求承租人恢復原狀，承租人在此期限內不予恢復的，出租人方可解除合同。”
來源：網絡
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