近日，上海市第一中級人民法院審結了這起房屋買賣合同糾紛案，最終判定雙方簽訂的購房合同無效，賣家退還買家已支付的購房定金。

　　【案情回顧】小莉（化名）和小張（化名）想購入一套房子，今年3月，二人通過中介公司找到了賣家李女士。李女士表示：“我7月1日就能拿到房子的不動產權證，如果你們能接受，房價可以商量！”

　　經過協商，該房屋成交價定為3870萬元。為逃避200多萬元的稅款，中介公司提議買賣雙方可通過“婚更”方式辦理過戶手續，即小莉與小張先離婚，小張再與賣家李女士結婚，兩人在婚內辦理房產過戶，之后再離婚，買賣雙方同意了這一提議，隨后簽訂了《房地產買賣合同》。合同約定購房定金為200萬元，現場交付20萬元，剩余180萬元于本合同簽訂后7日內補足。合同中還約定雙方通過婚姻辦理過戶手續，并載明“如果因為乙方（小莉、小張）原因導致本合同無法履行，乙方已支付的定金由甲方（李女士）沒收”等內容。

　　合同簽訂后不到1周，小莉和小張就房價款、付款期限、付款方式與李女士產生了分歧。

　　原來，在合同簽訂后第二天，小莉、小張了解到該小區一套相同戶型房子以3500萬元的價格賣出。夫妻倆認為是中介公司串通賣家把房價抬高，從而要求降低房價、延后付款期限等。在與賣家協商無果后，二人一直沒有支付剩余定金。

　　6月，李女士向小莉、小張發送《合同解除通知函》，通知他們購房合同解除，沒收二人已經繳納的20萬元定金。夫妻二人不服，將李女士訴至法院，要求返還定金以及支付相應利息。

　　【法院裁判】法院審理認為，雙方達成的房屋買賣合同中關于“通過‘婚更’辦理過戶手續”的約定違背公序良俗，旨在避稅，應屬無效。除此之外，雙方約定的其余合同內容合法有效，應予恪守。由此認定案涉房屋買賣合同系因小莉、小張違約而導致解除，李女士主張沒收定金具有事實和合同依據，駁回原告訴請。夫妻二人不服，上訴至上海市一中院。

　　上海市一中院審理后認為，本案的爭議焦點為李女士是否應退還小莉、小張20萬元購房定金及利息。對此，需判定本案雙方簽訂的購房合同是否有效。

　　【法官說法】婚姻登記制度是國家進行社會管理的基本社會制度，夫妻關系是社會倫常的基礎。本案中，各方當事人將婚姻制度當作偷稅和獲利的手段，不僅嚴重違反了公序良俗和法律強制性規定，同時其交易本身具有極高的法律風險，行為人本人也極易觸犯法律，甚至走上犯罪道路。

　　房屋中介作為房屋買賣或租賃的中間人，在整個交易過程中扮演著重要的角色，同時承擔著一定的責任與義務。作為中介機構，在提供專業服務、保障客戶利益的同時，更應當誠信經營，遵守商業道德和法律法規，切勿投機經營。

　　房產過戶應當遵循《中華人民共和國民法典》《不動產登記暫行條例》的相關規定，通過合法手段完成交易。期望通過本案審理所確定的規則，對于今后可能發生的類似社會現象起到警示、規范和指引作用，彰顯誠信為本的價值理念。

　　（作者單位：上海市一中院）

來源：民事審判