摘要：你知道農(nóng)村宅基地可以轉(zhuǎn)讓嗎?依據(jù)最新的政策和相關(guān)法律法規(guī)，農(nóng)村的宅基地是可以買賣轉(zhuǎn)讓的，但卻不是自由的。那么，農(nóng)村宅基地的使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓的條件是什么?在轉(zhuǎn)讓過程中要注意什么問題?下文上海房屋拆遷律師為您詳細(xì)講述。

　　根據(jù)我國《物權(quán)法》和《最高人民法院在司法實踐的指導(dǎo)》規(guī)定，我國農(nóng)村宅基地的買賣是被允許的，但又有諸多的限制條件。那么對于宅基地買賣要注意什么問題?

　　一、農(nóng)村宅基地是什么?

　　農(nóng)村宅基地是僅限本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部符合規(guī)定的成員，按照法律法規(guī)規(guī)定享受使用，并且可以用來建造居住房屋的農(nóng)村土地。

　　二、農(nóng)村宅基地的使用權(quán)可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，但需滿足以下四點(diǎn)：

　　1、轉(zhuǎn)讓必須在本村成員內(nèi)進(jìn)行;

　　2、宅基地轉(zhuǎn)一方必須有兩處以上的宅基地;

　　3、需經(jīng)本村村民委員會同意和鄉(xiāng)級政府的批準(zhǔn);

　　4、受讓人無宅基地，符合宅基地申請條件;

　　5、宅基地使用權(quán)不能單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，須與住房一并轉(zhuǎn)讓。另外，轉(zhuǎn)讓人戶口應(yīng)該已遷出本村或?qū)儆?ldquo;一戶多宅或多房”。如系一戶一宅，須明確表示不再申請宅基地，且有證據(jù)表明其已有住房保障，如與其他近親屬合戶居住。　符合以上條件，房屋買賣才能萬無一失。

　　三、宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓法律效力：

　　1、宅基地使用權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，有下列轉(zhuǎn)讓情況，應(yīng)認(rèn)定無效：

　　(1)城鎮(zhèn)居民購買;

　　(2)法人或其他組織購買;

　　(3)轉(zhuǎn)讓人未經(jīng)集體組織批準(zhǔn);

　　(4)向集體組織成員以外的人轉(zhuǎn)讓;

　　(5)受讓人已有住房，不符合宅基地分配條件。

　　2、宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓必須同時具備以下條件：

　　(1)轉(zhuǎn)讓人擁有二處以上的農(nóng)村住房(含宅基地);

　　(2)同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員轉(zhuǎn)讓;

　　(3)受讓人沒有住房和宅基地，符合宅基地使用權(quán)分配條件;

　　(4)轉(zhuǎn)讓行為征得集體組織同意;

　　(5)宅基地使用權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，地隨房一并轉(zhuǎn)讓;

　　以上為最高人民法院在司法實踐的指導(dǎo)---《中華人民共和國物權(quán)法》條文理解與適用--最高人民法院物權(quán)法研究小組編著，詳細(xì)問題可以查詢本地的省級地方立法。

　　四、農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓易出現(xiàn)的問題

　　1、買賣合同不規(guī)范因糾紛。農(nóng)村房屋或宅基地的買賣多為口頭協(xié)議，未簽訂買賣合同(或者買賣合同不規(guī)范)，而農(nóng)村房屋、宅基地的買賣在法律上也需要買賣合同。如果沒有簽署買賣合同，或者合同有瑕疵，很容易對合同內(nèi)容出現(xiàn)爭議，造成毀約糾紛;

　　2、房屋，賣方毀約。現(xiàn)在的土地價值與日俱增，很多房屋出賣人看上了房屋的經(jīng)濟(jì)利益，一些已經(jīng)出賣房屋、宅基地的城鎮(zhèn)居民開始反悔，想方設(shè)法地想收回房屋，容易發(fā)生糾紛;

　　3、城鎮(zhèn)居民禁買農(nóng)村房屋/宅基地，宅基地出賣人更受法律保護(hù)。農(nóng)村宅基地管理中有嚴(yán)格規(guī)定：“嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。”這些禁止購買的政策為出賣人要求確認(rèn)合同無效、返還房屋、贏得訴訟提供了法律支撐，從而使購買宅基地的人出于劣勢，也助長了出賣人反悔的氣焰。

　　如果你想買賣農(nóng)村房屋，必須要滿足以上四個條件。另外，購房者在交易過程中，要保障合同的規(guī)范性，對賣方毀約情況進(jìn)行規(guī)定，盡可能的避免各種宅基地買賣糾紛事件的發(fā)生。