
怎樣防范一房二賣?
來源:上海房產律師網 作者:上海律師 時間:2018-09-13
摘要:在二手房交易或商品房交易中,很多人可能會遇到一房二賣或者一房多賣的情形,對于初次買房的新手,該怎樣防范“一房二賣”情形的發生?一房二賣,誰才是新房主?遭遇一房二賣,如何維權?下面就由小編詳細講解。
一、怎樣防范一房二賣?
根據《物權法》第9條規定,物權的變更、轉讓,應當依法辦理過戶登記手續,未辦理過戶登記的,不發生物權變動的效力。
所以,如果能夠辦理過戶登記手續,及時辦理,以防賣房人一房二賣。如果暫不能辦理過戶登記手續,怎么辦?
根據《物權法》第20條第1款規定,當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議,為保障將來實現物權,按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后,未經預告登記的權利人同意,處分該不動產的,不發生物權效力。
因此,對于暫不能辦理過戶登記手續,可以向登記機構申請預告登記,這樣也可以防止賣房人“一房二賣”。但是要注意與賣房人約定,最好以書面形式約定,以免對方反悔。
二、一房二賣,誰才是新房主?
在買賣合同有效的情況下,買受人均要求履行合同的,人民應當按照以下情形分別處理:
1、先行依法受領交付的買受人,請求確認所有權已經轉移的,人民法院應予支持;
2、均未依法受領交付,先行支付價款的買受人請求出賣人履行交付標的物等合同義務的,人民法院應予支持;
3、均未依法受領交付,又未支付價款的,依法成立在先的合同買受人請求出賣人履行交付標的物等合同義務的,人民法院應予支持。
誰先受領交付,誰就是房屋的新主人;若兩位買房人均未受領交付,就看誰先交付房款;若既未受領交付又未支付房款,那么就看誰先與賣房人簽訂房屋買賣合同。總之,先到先得。
三、遭遇一房二賣,如何維權?
“一房二賣”,應依《最高人民法院關于審理糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規定,買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失,并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。
如賣房者是非房地產開發企業的一般人,對其違約的處理與法律適用。這種情況下,爭議的處理應以作為基礎,向違約者主張違約責任。這時,不能主張懲罰性賠償責任,而只能主張返還購房款及利息并賠償損失。
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