2010年，樊某與開發公司簽訂商品房預售合同，約定房屋不符合相關國家質量標準、未經相關審批驗收導致遲延交付的，應支付逾期交房違約金，同時約定了開發公司應按住宅質量保證書承擔相應保修責任。2011年，房屋竣工驗收后，開發公司通知樊某收房，樊某以房屋淋浴間、衛生間墻壁空鼓為由拒絕收房，并在事后訴請開發公司支付逾期交房違約金10萬余元及大理石色差損失5萬元。

①案涉房屋已于預售合同約定交付時間之前具備了約定的交付條件，開發公司提交了合同約定的相應審批文件，樊某簽收了開發公司寄出的交付使用通知書。據此應認定開發公司已履行通知交付義務。

②樊某與開發公司所簽合同已對逾期交房違約責任承擔前提進行了約定，針對的是房屋不符合相關國家質量標準、未經相關審批驗收情形，有明確的適用標準。合同還約定，如商品房出現地基基礎和主體結構工程以外的質量問題或裝修問題，出賣人承擔保修義務，而出賣人承擔的上述質量保修義務與逾期交房違約責任有所區別。本案中，案涉房屋淋浴間、衛生間墻壁空鼓、大理石更換并非房屋主體質量問題，尚不足以對樊某正常居住、使用房屋造成嚴重影響，樊某有權就此問題主張開發公司進行修復，承擔相應質量保修責任，但其若據此不完成房屋交接，進而主張開發公司承擔逾期交房違約責任，缺乏合同和法律依據。另需指出，依我國法律，格式條款是當事人為了重復使用而預先擬定，并在訂立合同時未與對方協商的條款。預售合同雖系開發公司作為出賣方，為重復使用而預先擬定，但僅憑此不能當然認定該合同條款為格式條款，亦不能直接否認締約雙方協商行為。

房地產法律研究

專注于房地產買賣、投資、并購、租賃、征收與補償等與房地產有關的法律風險防范及訴訟

19篇原創內容

公眾號

③大理石作為天然石材會或多或少存在色差，且雙方已有石材可能存在色差的備注。此后，案涉房屋經更換的大理石確實存在色差，但樊某并無充分證據證明更換全部衛生間、淋浴間大理石之必要性，及其主張賠償5萬元損失合理性，綜合考慮案件事實，酌定判決開發公司賠償樊某大理石色差損失1萬元。

逾期交房違約金系針對未依約定承諾時間完成工程主體結構、達到工程質量標準、取得驗收竣工或分戶質量合格的相關房屋基本質量、基礎結構情形，而因其他質量問題，已約定出賣人承擔相應保修責任的，因后者導致買受人遲延入住，買受人主張逾期交房違約金的，法院不予支持。

北京二中院（2012）二中民終字第17435號“樊某與某開發公司商品房預售合同糾紛案”，見《樊克增訴北京市朝陽萬科房地產開發有限公司商品房預售合同糾紛案（商品房預售合同中的逾期交房違約責任條款）》（孫銘溪），載《中國審判案例要覽》（2013民:196）。