【爭(zhēng)議焦點(diǎn)】

《中華人民共和國(guó)民法典》第四百五十八條規(guī)定：“基于合同關(guān)系等產(chǎn)生的占有，有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的使用、收益、違約責(zé)任等，按照合同約定；合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，依照有關(guān)法律規(guī)定。”

法院認(rèn)為，劉某1系房屋登記權(quán)利人，其依據(jù)無(wú)權(quán)請(qǐng)求權(quán)提起訴訟，孫某抗辯稱其依據(jù)與劉某1之間的房屋買賣合同關(guān)系占有案涉房屋并提交了微信聊天記錄、轉(zhuǎn)款記錄等證據(jù)，能認(rèn)定劉某1與孫某之間達(dá)成了房屋買賣的合意，形成了事實(shí)上的房屋買賣合同關(guān)系。劉某1僅以其為案涉房屋登記的所有權(quán)人為由，基于物權(quán)請(qǐng)求權(quán)要求孫某返還房屋，于法無(wú)據(jù)。

劉某1與孫某之間有關(guān)案涉房屋的使用等問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)按照合同約定或相關(guān)法律規(guī)定解決。

 

【訴訟請(qǐng)求】

劉某1向一審法院起訴請(qǐng)求：

1．判令孫某將占有的704號(hào)房屋返還給劉某1；

2．判令孫某向按照3200元／月的標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)16000元至實(shí)際返還房屋之日止（計(jì)算公式：3200元／月×5個(gè)月=16000元，暫從2021年1月1日起計(jì)算至2021年5月31日止）；

3．因本案產(chǎn)生的訴訟費(fèi)、財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)、財(cái)產(chǎn)保全擔(dān)保費(fèi)等均由孫某承擔(dān)。 

 

【一審查明】

2017年10月23日，劉某1以877825.2元價(jià)格通過(guò)司法網(wǎng)絡(luò)拍賣競(jìng)得704號(hào)房屋，并經(jīng)松原市寧江區(qū)人民法院作出（2017）吉0702執(zhí)158-3號(hào)執(zhí)行裁定書(shū)予以確認(rèn)，發(fā)生法律效力。

2018年3月13日，劉某1取得上述房屋《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利證書(shū)》，登記權(quán)利人為劉某1。

2018年8月8日，案外人劉某2（系劉某1妹妹）與孫某登記結(jié)婚。婚后二人居住在上述房屋。

2020年12月7日，劉某2起訴孫某離婚糾紛至法院。經(jīng)法院審理，作出（2020）吉0102民初7111號(hào)民事判決書(shū)，判決：準(zhǔn)予劉某2與孫某離婚。庭審中，孫某提交其與劉某1微信聊天記錄11頁(yè)、與劉某2微信聊天記錄3頁(yè)，用以證明孫某與劉某1達(dá)成購(gòu)買案涉房屋的合意，約定了具體購(gòu)房款明細(xì)，并分期支付了40萬(wàn)元購(gòu)房款。

劉某1對(duì)上述證據(jù)的真實(shí)性無(wú)異議，但認(rèn)為雙方?jīng)]有達(dá)成買賣合意。其中，劉某1說(shuō)“XXXXXX704”，孫某回復(fù)“收到大哥”。

2017年11月27日14：53孫某在聊天中說(shuō)“哥，鑰匙放前臺(tái)了，還是紅色信封，看完很滿意，除了采光前面擋一點(diǎn)，整體很好，客廳夠大，決定要了，北臥室應(yīng)該不會(huì)再漏水吧”“大哥，給我?guī)滋鞎r(shí)間，我先拿十萬(wàn)給你，年前后年后賣了鐵北的房子，我還能給上至少30萬(wàn)，剩下的我們分期，我出條或者字據(jù)按時(shí)間節(jié)點(diǎn)履行”。

2017年11月28日09：56劉某1說(shuō)“我昨天那忙忙活活的想著你回后來(lái)忘了，既然你們也挺喜歡的話行啊，然后那個(gè)錢我多少錢買的就多少錢就勻給你們啊，然后那個(gè)你們選的房子選的也挺好，但是這個(gè)可能性價(jià)比更高一些啊，這也是我的本意，向你們那啥推薦推薦，讓你們先看看這個(gè)啊，資金方面，就按你們計(jì)劃來(lái)吧，就按你們計(jì)劃來(lái)吧，然后你們可以回頭著手先裝修，裝修的標(biāo)準(zhǔn)呢，我覺(jué)得盡量高一點(diǎn)兒，因?yàn)榫陀惭b上高點(diǎn)低點(diǎn)差不了太多錢，五六萬(wàn)塊錢應(yīng)該是硬裝就足夠了，這樣的話以后賣房子也能賣上價(jià)啊。”

同日10：03孫某回復(fù)“嗯呢大哥，性價(jià)比非常高，客廳夠大，我喜歡，地理位置也很棒，多虧你了哥，感恩的話不多說(shuō)了，我最近開(kāi)始著手咨詢裝修事宜。”

11月29日21：55劉某1說(shuō)“哎呀，我這兩天那什么去了，出個(gè)小門兒，這個(gè)房子這個(gè)事兒吧，你看這樣兒的啊，我之前我不知道說(shuō)沒(méi)說(shuō)系我目前這個(gè)經(jīng)濟(jì)狀況吧，你說(shuō)要整個(gè)這個(gè)房款，那個(gè)，你說(shuō)要是你都給我一次性分期吧，我確實(shí)還有壓力啊，我確實(shí)這個(gè)壓力還是挺大的，所以我這么想先按照你們這個(gè)付款方式這么定。你們不是定了個(gè)付款方式嗎？就按這個(gè)先這么來(lái)，然后昵，咱們暫定是三年吧，咱們暫定三年，然后昵，到三年的時(shí)候呢，看看你們能付到啥樣兒，然后我也在看我的狀況，如果狀況允許的話呢，你們也可以再接著分期再付慢慢再付，如果那個(gè)時(shí)候壓力大的話呢，不行的話昵，你們就做一個(gè)。以三年為限，到時(shí)候看看雙方的狀況，我的狀況，你們的狀況，要么呢，就是到三年了，我這邊好一些的話呢，你們?cè)俜制谠俑兑欢蝺喊。绻疫@邊狀況壓力大的話呢，你們就做個(gè)二手房貸款啊，到時(shí)候啊以三年吧做個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)槲椰F(xiàn)在，整個(gè)他那個(gè)房款88萬(wàn)多吧，再加上這個(gè)月法院能。”

2017年12月6日19：26孫某說(shuō)“哥10萬(wàn)已經(jīng)轉(zhuǎn)至你的招商卡……”2017年12月7日8：30劉某1回復(fù)“收到10萬(wàn)元購(gòu)房款”。

2018年4月20日15：50孫某說(shuō)“哥剛收到首付款9.9萬(wàn)，我現(xiàn)在給你轉(zhuǎn)10萬(wàn)，還是招商卡嗎”。

2018年4月21日09：53孫某說(shuō)“哥，40萬(wàn)已轉(zhuǎn)，收到了嗎”。同日劉某1回復(fù)“收到了”。

2018年5月17日16：00孫某說(shuō)“哥，賣房子尾款剛到賬，我給你轉(zhuǎn)20，還是招商那張嗎”。劉某1回復(fù)“是的”。同日18：17劉某1回復(fù)“收到”。

2018年6月24日22：10孫某向劉某1發(fā)送“備忘錄”截圖一份，內(nèi)容為“總房款877825.2元，物業(yè)費(fèi)2091.4元（2017.11.26-2018.11.25），房屋契稅26334.76元，以上共計(jì)906251.36元。已向大哥（劉某1）支付人民幣40萬(wàn)元整，906251.36-400000=506251.36，綜上截止2018年6月24日余尾款共計(jì)人民幣506251.36元未支付。”同日23：12劉某1回復(fù)“收到。”

2019年5月15日22：44劉某2給孫某發(fā)送“交易明細(xì)”截圖一份，顯示當(dāng)日工行（尾號(hào)8912）向劉某1（尾號(hào)6169）轉(zhuǎn)款200000元。劉某2說(shuō)“我剛才把這個(gè)賬給我哥轉(zhuǎn)完了，你在那個(gè)就是還款記錄上備注上，你把它給標(biāo)上，就是咱們還欠他306000多那個(gè)。”孫某回復(fù)“好”。

2020年3月24日17：54劉某2說(shuō)“給我哥的房子錢的明細(xì)，你給我發(fā)過(guò)來(lái)唄”，孫某回復(fù)照片一張，內(nèi)容為“總房款877825.2元，物業(yè)費(fèi)2091.4元（2017.11.26-2018.11.25），房屋契稅26334.76元，以上共計(jì)906251.36元。已向大哥（劉某1）支付人民幣40萬(wàn)元整，906251.36-400000=506251.36，綜上截止2018年6月24日余尾款共計(jì)人民幣506251.36元未支付。截止2019.5.15余款306251.36元，隆德華府供熱號(hào)碼10125640。”同年8月11日07：07，劉某2說(shuō)“咱倆明天去婚登辦，把手續(xù)辦了。婚登辦有協(xié)議，咱倆填個(gè)協(xié)議，夫妻共同財(cái)產(chǎn)一人一半，直接簽了就行。咱們不用協(xié)議的，也沒(méi)有別的財(cái)產(chǎn)。你跟我哥的房產(chǎn)交易，他會(huì)退款給你。”

2017年12月7日，孫某通過(guò)其名下中國(guó)工商銀行賬號(hào)（尾號(hào)1449）向劉某1名下招商銀行股份有限公司長(zhǎng)春分行營(yíng)業(yè)部賬號(hào)（尾號(hào)6169）轉(zhuǎn)款100000元。

2018年4月21日、5月17日孫某先后通過(guò)其名下中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行股份有限公司銀行賬號(hào)（尾號(hào)8973）向劉某1名下銀行賬號(hào)（尾號(hào)6169）轉(zhuǎn)款100000元、200000元。

2021年1月24日，劉某1通過(guò)其名下招商銀行股份有限公司銀行賬號(hào)（尾號(hào)1978）向?qū)O某名下銀行賬號(hào)（尾號(hào)8973）轉(zhuǎn)款400000元，并在轉(zhuǎn)賬附言中記載“理財(cái)返還”。

庭審中，孫某提交視頻光盤(pán)一張及其名下支付寶賬戶繳費(fèi)截圖一份，用以證明案涉房屋已辦理供電銷戶手續(xù)、無(wú)法進(jìn)行繳納電費(fèi)。

 

【一審判決】

一審法院認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)被占有人無(wú)權(quán)占有的，權(quán)利人可以請(qǐng)求返還原物及其孳息。

本案中，孫某抗辯就案涉房屋其與登記產(chǎn)權(quán)人劉某1存在買賣交易行為，其占有房屋為有權(quán)占有，并提供了其與劉某1、劉某2的微信聊天記錄予以證實(shí)，聊天內(nèi)容中，雙方均表達(dá)了交易案涉房屋的意思表示，對(duì)付款方式也達(dá)成一致意見(jiàn)，并且實(shí)際轉(zhuǎn)賬了40萬(wàn)元的款項(xiàng)。雖然劉某1抗辯該40萬(wàn)元為委托理財(cái)款項(xiàng)，但對(duì)此并未提供相關(guān)證據(jù)予以證明。結(jié)合本案實(shí)際情況，考慮此前雙方的特殊身份關(guān)系，可以認(rèn)定雙方以口頭方式達(dá)成了買賣案涉房屋的合意，形成了事實(shí)上的房屋買賣合同關(guān)系。故，本案不宜認(rèn)定孫某占有案涉房屋為無(wú)權(quán)占有，劉某1主張孫某返還占有的案涉房屋并支付房屋占有使用費(fèi)，于法無(wú)據(jù)，法院不予支持。

關(guān)于劉某1主張孫某與其的聊天記錄所述的意思表示系要約邀請(qǐng)一節(jié)。根據(jù)法律規(guī)定，要約邀請(qǐng)是指希望他人向自己發(fā)出要約的表示。結(jié)合二人的聊天記錄內(nèi)容中，劉某1：“XXXXX704”“……既然你們也挺喜歡的話行啊，然后那個(gè)錢我多少錢買的就多少錢就勻給你們啊，然后那個(gè)你們選的房子選的也挺好，但是這個(gè)可能性價(jià)比更高一些啊，這也是我的本意，向你們那啥推薦推薦，讓你們先看看這個(gè)啊，資金方面，就按你們計(jì)劃來(lái)吧，就按你們計(jì)劃來(lái)吧，然后你們可以回頭著手先裝修……”“收到10萬(wàn)元購(gòu)房款”，孫某：“……整體很好、客廳夠大、決定要了……”的表述及孫某發(fā)給劉某1的備忘錄截圖載明：“總房款877825.2元、物業(yè)費(fèi)2091.4元（2017.11.26-2018.11.25）、房屋契稅26334.76元、以上總計(jì)906251.36元已向大哥（劉某1）支付人民幣四十萬(wàn)元整906251.36-400000=506251.36，綜上截止2018年6月24日余尾款共計(jì)人民幣506251.36元未支付”，劉某1表示收到。2020年3月24日，劉某1妹妹劉某2通過(guò)微信向?qū)O某問(wèn)及：“給我哥的房子錢的明細(xì)。你給我發(fā)過(guò)來(lái)唄”，后孫某將上述備忘錄截圖發(fā)給劉某2，劉某2表示收到。以及聊天中，劉某1對(duì)孫某分期付款方案的認(rèn)可及收款行為，二人之間的意思表示構(gòu)成要約及承諾而非要約邀請(qǐng)，故對(duì)于劉某1的該項(xiàng)反駁理由，法院不予支持。

綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)民法典》第三條、第七條、第四百五十八條、第四百六十五條、第四百六十九條、第四百七十一條、第四百七十二條、第四百七十三條、第四百八十條、第四百八十三條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第九十條之規(guī)定，一審法院判決：

駁回劉某1的訴訟請(qǐng)求。

 

【上訴意見(jiàn)】

劉某1上訴事實(shí)和理由：

一、2017年11月28日、29日兩條語(yǔ)音微信的本意不是房屋買賣。 

（一）本案當(dāng)事人的基礎(chǔ)關(guān)系是通過(guò)案外人劉某2打算與孫某結(jié)婚這一事實(shí)建立的，如孫某在（2020）吉0102民初7111號(hào)判決書(shū)第3頁(yè)陳述，劉某1鄙視孫某的出身及家庭，劉某1的語(yǔ)音微信的本意不是為了與其交易房屋，而是基于血親關(guān)系讓案外人減輕生活壓力所做的付出。

（二）2017年案外人33歲孫某32歲，劉某1希望孫某“屁絲逆襲”能夠帶來(lái)與案外人的家庭和睦，所以放棄取得案涉房款的對(duì)價(jià)、同意平價(jià)三年內(nèi)分期轉(zhuǎn)讓案涉房屋給孫某。而房屋買賣合同的本意及目的是為了獲得盈利并收取房款，劉某1語(yǔ)音微信與房屋買賣合同的本意及目的完全相反，劉某1這些做法也與房屋買賣的交易習(xí)慣完全相反。

二、退一步講，如果認(rèn)定雙方存在房屋買賣合同關(guān)系，也因?qū)O某沒(méi)有繼續(xù)履約的能力及行為或違背公序良俗等事由，認(rèn)定不存在合同關(guān)系。

（一）從2018年6月起至今，孫某失業(yè)在家沒(méi)有任何經(jīng)濟(jì)來(lái)源，日常花銷通過(guò)透支信用卡然后由案外人償還的方式來(lái)生活，從2021年5月17日長(zhǎng)春市社會(huì)保險(xiǎn)事業(yè)管理局出具的《孫某個(gè)人未參保證明》中也印證了其經(jīng)濟(jì)狀況。原審法院認(rèn)定的雙方合意基礎(chǔ)，在三年到期后也就是2020年11月，孫某沒(méi)有繼續(xù)支付購(gòu)房款的能力及行為，甚至連按揭貸款的資格都沒(méi)有。

（二）在劉某1將案涉房款退還給孫某半年多時(shí)間，在沒(méi)有形成合同對(duì)價(jià)違反等價(jià)有償原則的情況下，倘若劉某1不提出上訴使得原審判決生效，孫某是否有權(quán)主張繼續(xù)履行買賣合同。又是否有權(quán)主張案涉房屋的所有權(quán)。如果出現(xiàn)這樣的情況，原審判決這個(gè)法律后果就與本案的要件事實(shí)相悖，原審判決喪失了司法裁判的公信力。

（三）2020年9月，孫某提出索要80萬(wàn)元才能同意離婚，并且多次向案外人發(fā)微信進(jìn)行恐嚇及死亡威脅，發(fā)生了以萬(wàn)順派出所不履行法定職責(zé)案由的（2020）吉0193行初21號(hào)、（2021）吉01行終62號(hào)行政訴訟；后來(lái)，萬(wàn)順派出所也以“孫某提供的案外人收受家長(zhǎng)禮品微信截圖”到案外人所在學(xué)校，以若不撤回行政起訴就將微信圖片移送教育部門調(diào)查威脅，由此引起了以長(zhǎng)春高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)行政復(fù)議案由的（2021）行初147號(hào)行政訴訟。在以上事實(shí)嚴(yán)重傷害案外人及劉某1人身財(cái)產(chǎn)安全的情形下，孫某的實(shí)際行為違背了雙方的合意基礎(chǔ)，若繼續(xù)履行合同將違背公序良俗，法律是不能拷問(wèn)人性的。至于以上行政案件的結(jié)果呢，則與公安機(jī)關(guān)是否行政不作為、行政法庭是否“拉偏架”有關(guān)，這是司法實(shí)踐中經(jīng)常遇到的情況。

三、原審法院認(rèn)定雙方以口頭方式達(dá)成了買賣案涉房屋的合意，形成了事實(shí)上的房屋買賣合同，屬于超出訴訟請(qǐng)求范圍進(jìn)行審理。根據(jù)《民事訴訟法》第200條第11款規(guī)定，一審法院應(yīng)當(dāng)圍繞原告的訴請(qǐng)來(lái)進(jìn)行審理，而原告的訴訟請(qǐng)求一是要求被告返還房屋，二是要求被告支付占有使用費(fèi)，在孫某沒(méi)有提出反訴的情況下，一審法院認(rèn)定了存在房屋買賣關(guān)系，屬于超出訴訟請(qǐng)求范圍進(jìn)行審理，違反了處分原則。

四、其他未能引起原審法院重視的要件事實(shí)以及錯(cuò)誤的裁判思維。

（一）2016年8月劉某1母親在世紀(jì)佳緣網(wǎng)與孫某結(jié)識(shí)，2017年9月將案外人介紹給其認(rèn)識(shí)，2018年8月案外人與其登記結(jié)婚，兩人無(wú)任何同事交集和朋友交集。在婚后孫某失業(yè)在家無(wú)經(jīng)濟(jì)收入，劉某1母親發(fā)現(xiàn)其在世紀(jì)佳緣網(wǎng)又與他人相親，案外人也發(fā)現(xiàn)其與以前酒店女同事發(fā)送不雅微信。2020年8月案外人提出離婚，孫某索要80萬(wàn)元，9月發(fā)出恐嚇及死亡威脅微信，引發(fā)適用《吉林省反家庭暴力條例》的1起報(bào)警及3起行政訴訟。

（二）原審法院以劉某1發(fā)出的兩條語(yǔ)音微信作為認(rèn)定事實(shí)的基礎(chǔ)，全部采信了孫某提出的從2017年11月到2019年5月期間的微信截圖；劉某1在原審向?qū)O某做出的有關(guān)案情的發(fā)問(wèn)，原審法院建議孫某可以拒絕回答。

（三）原審法院認(rèn)定靜態(tài)的微信截屏證據(jù)，忽略了查明爭(zhēng)議焦點(diǎn)的動(dòng)態(tài)要件事實(shí)，采用了“誰(shuí)弱誰(shuí)有理”的“和稀泥”評(píng)判潛規(guī)則，與倡導(dǎo)形成正確的是非價(jià)值觀，增強(qiáng)對(duì)司法裁判的信任是相背離的。本案是因家庭倫理關(guān)系引發(fā)的返還原物糾紛，劉某1與孫某之間所謂買賣關(guān)系屬于特殊買賣關(guān)系，且未形成等價(jià)有償?shù)馁I賣合同，現(xiàn)特殊身份關(guān)系已不存在，也不再存在買賣合同關(guān)系。綜上所述，劉某1請(qǐng)求二審法院改判原審法院做出的“微信判決書(shū)”。

孫某辯稱，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，判決依法有據(jù)，請(qǐng)求二審法院駁回劉某1的上訴請(qǐng)求。

 

【二審判決】

本院二審期間，當(dāng)事人未提交新證據(jù)。劉某1在一審?fù)徺|(zhì)證時(shí)稱對(duì)孫某提交的2019年5月15日孫某與劉某2聊天截圖真實(shí)性有異議。本院對(duì)一審查明的其他相關(guān)事實(shí)予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，《中華人民共和國(guó)民法典》第四百五十八條規(guī)定：“基于合同關(guān)系等產(chǎn)生的占有，有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的使用、收益、違約責(zé)任等，按照合同約定；合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，依照有關(guān)法律規(guī)定。”

本案中，劉某1依據(jù)無(wú)權(quán)請(qǐng)求權(quán)提起訴訟，請(qǐng)求孫某返還704號(hào)房屋，孫某抗辯稱其依據(jù)與劉某1之間的房屋買賣合同關(guān)系占有案涉房屋。根據(jù)劉某1與孫某的訴辯主張，及前述法律規(guī)定，孫某是否基于買賣合同關(guān)系占有案涉房屋，是劉某1的物權(quán)請(qǐng)求權(quán)能否予以支持的重要事實(shí)根據(jù)。故一審法院對(duì)劉某1與孫某之間的房屋買賣關(guān)系進(jìn)行審查并認(rèn)定，符合法律規(guī)定。劉某1關(guān)于一審法院超訴請(qǐng)審理的上訴理由不能成立。一審法院根據(jù)孫某與孫某之間的微信聊天記錄、轉(zhuǎn)款記錄等證據(jù)，認(rèn)定劉某1與孫某之間達(dá)成了房屋買賣的合意，形成了事實(shí)上的房屋買賣合同關(guān)系，依據(jù)充分。孫某基于與劉某1之間的房屋買賣合同關(guān)系占有房屋，具有合法依據(jù)。

劉某1與孫某之間有關(guān)案涉房屋的使用等問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)按照合同約定或相關(guān)法律規(guī)定解決。劉某1僅以其為案涉房屋登記的所有權(quán)人為由，基于物權(quán)請(qǐng)求權(quán)要求孫某返還房屋，于法無(wú)據(jù)。一審法院對(duì)劉某1該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求不予支持，并無(wú)不當(dāng)。因?qū)O某占有案涉房屋具備正當(dāng)?shù)臋?quán)利來(lái)源，一審法院對(duì)劉某1請(qǐng)求孫某支付房屋占有使用費(fèi)的主張不予支持，并無(wú)不當(dāng)。

綜上所述，劉某1的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決適用法律正確，認(rèn)定事實(shí)雖有瑕疵但裁判結(jié)果正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十七條第一款第一項(xiàng)、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第三百三十二條規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

案號(hào)：(2021)吉01民終4886號(hào)

來(lái)源：麗姐說(shuō)法

【爭(zhēng)議焦點(diǎn)】

《中華人民共和國(guó)民法典》第四百五十八條規(guī)定：“基于合同關(guān)系等產(chǎn)生的占有，有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的使用、收益、違約責(zé)任等，按照合同約定；合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，依照有關(guān)法律規(guī)定。”

法院認(rèn)為，劉某1系房屋登記權(quán)利人，其依據(jù)無(wú)權(quán)請(qǐng)求權(quán)提起訴訟，孫某抗辯稱其依據(jù)與劉某1之間的房屋買賣合同關(guān)系占有案涉房屋并提交了微信聊天記錄、轉(zhuǎn)款記錄等證據(jù)，能認(rèn)定劉某1與孫某之間達(dá)成了房屋買賣的合意，形成了事實(shí)上的房屋買賣合同關(guān)系。劉某1僅以其為案涉房屋登記的所有權(quán)人為由，基于物權(quán)請(qǐng)求權(quán)要求孫某返還房屋，于法無(wú)據(jù)。

劉某1與孫某之間有關(guān)案涉房屋的使用等問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)按照合同約定或相關(guān)法律規(guī)定解決。

 

【訴訟請(qǐng)求】

劉某1向一審法院起訴請(qǐng)求：

1．判令孫某將占有的704號(hào)房屋返還給劉某1；

2．判令孫某向按照3200元／月的標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)16000元至實(shí)際返還房屋之日止（計(jì)算公式：3200元／月×5個(gè)月=16000元，暫從2021年1月1日起計(jì)算至2021年5月31日止）；

3．因本案產(chǎn)生的訴訟費(fèi)、財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)、財(cái)產(chǎn)保全擔(dān)保費(fèi)等均由孫某承擔(dān)。 

 

【一審查明】

2017年10月23日，劉某1以877825.2元價(jià)格通過(guò)司法網(wǎng)絡(luò)拍賣競(jìng)得704號(hào)房屋，并經(jīng)松原市寧江區(qū)人民法院作出（2017）吉0702執(zhí)158-3號(hào)執(zhí)行裁定書(shū)予以確認(rèn)，發(fā)生法律效力。

2018年3月13日，劉某1取得上述房屋《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利證書(shū)》，登記權(quán)利人為劉某1。

2018年8月8日，案外人劉某2（系劉某1妹妹）與孫某登記結(jié)婚。婚后二人居住在上述房屋。

2020年12月7日，劉某2起訴孫某離婚糾紛至法院。經(jīng)法院審理，作出（2020）吉0102民初7111號(hào)民事判決書(shū)，判決：準(zhǔn)予劉某2與孫某離婚。庭審中，孫某提交其與劉某1微信聊天記錄11頁(yè)、與劉某2微信聊天記錄3頁(yè)，用以證明孫某與劉某1達(dá)成購(gòu)買案涉房屋的合意，約定了具體購(gòu)房款明細(xì)，并分期支付了40萬(wàn)元購(gòu)房款。

劉某1對(duì)上述證據(jù)的真實(shí)性無(wú)異議，但認(rèn)為雙方?jīng)]有達(dá)成買賣合意。其中，劉某1說(shuō)“XXXXXX704”，孫某回復(fù)“收到大哥”。

2017年11月27日14：53孫某在聊天中說(shuō)“哥，鑰匙放前臺(tái)了，還是紅色信封，看完很滿意，除了采光前面擋一點(diǎn)，整體很好，客廳夠大，決定要了，北臥室應(yīng)該不會(huì)再漏水吧”“大哥，給我?guī)滋鞎r(shí)間，我先拿十萬(wàn)給你，年前后年后賣了鐵北的房子，我還能給上至少30萬(wàn)，剩下的我們分期，我出條或者字據(jù)按時(shí)間節(jié)點(diǎn)履行”。

2017年11月28日09：56劉某1說(shuō)“我昨天那忙忙活活的想著你回后來(lái)忘了，既然你們也挺喜歡的話行啊，然后那個(gè)錢我多少錢買的就多少錢就勻給你們啊，然后那個(gè)你們選的房子選的也挺好，但是這個(gè)可能性價(jià)比更高一些啊，這也是我的本意，向你們那啥推薦推薦，讓你們先看看這個(gè)啊，資金方面，就按你們計(jì)劃來(lái)吧，就按你們計(jì)劃來(lái)吧，然后你們可以回頭著手先裝修，裝修的標(biāo)準(zhǔn)呢，我覺(jué)得盡量高一點(diǎn)兒，因?yàn)榫陀惭b上高點(diǎn)低點(diǎn)差不了太多錢，五六萬(wàn)塊錢應(yīng)該是硬裝就足夠了，這樣的話以后賣房子也能賣上價(jià)啊。”

同日10：03孫某回復(fù)“嗯呢大哥，性價(jià)比非常高，客廳夠大，我喜歡，地理位置也很棒，多虧你了哥，感恩的話不多說(shuō)了，我最近開(kāi)始著手咨詢裝修事宜。”

11月29日21：55劉某1說(shuō)“哎呀，我這兩天那什么去了，出個(gè)小門兒，這個(gè)房子這個(gè)事兒吧，你看這樣兒的啊，我之前我不知道說(shuō)沒(méi)說(shuō)系我目前這個(gè)經(jīng)濟(jì)狀況吧，你說(shuō)要整個(gè)這個(gè)房款，那個(gè)，你說(shuō)要是你都給我一次性分期吧，我確實(shí)還有壓力啊，我確實(shí)這個(gè)壓力還是挺大的，所以我這么想先按照你們這個(gè)付款方式這么定。你們不是定了個(gè)付款方式嗎？就按這個(gè)先這么來(lái)，然后昵，咱們暫定是三年吧，咱們暫定三年，然后昵，到三年的時(shí)候呢，看看你們能付到啥樣兒，然后我也在看我的狀況，如果狀況允許的話呢，你們也可以再接著分期再付慢慢再付，如果那個(gè)時(shí)候壓力大的話呢，不行的話昵，你們就做一個(gè)。以三年為限，到時(shí)候看看雙方的狀況，我的狀況，你們的狀況，要么呢，就是到三年了，我這邊好一些的話呢，你們?cè)俜制谠俑兑欢蝺喊。绻疫@邊狀況壓力大的話呢，你們就做個(gè)二手房貸款啊，到時(shí)候啊以三年吧做個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)槲椰F(xiàn)在，整個(gè)他那個(gè)房款88萬(wàn)多吧，再加上這個(gè)月法院能。”

2017年12月6日19：26孫某說(shuō)“哥10萬(wàn)已經(jīng)轉(zhuǎn)至你的招商卡……”2017年12月7日8：30劉某1回復(fù)“收到10萬(wàn)元購(gòu)房款”。

2018年4月20日15：50孫某說(shuō)“哥剛收到首付款9.9萬(wàn)，我現(xiàn)在給你轉(zhuǎn)10萬(wàn)，還是招商卡嗎”。

2018年4月21日09：53孫某說(shuō)“哥，40萬(wàn)已轉(zhuǎn)，收到了嗎”。同日劉某1回復(fù)“收到了”。

2018年5月17日16：00孫某說(shuō)“哥，賣房子尾款剛到賬，我給你轉(zhuǎn)20，還是招商那張嗎”。劉某1回復(fù)“是的”。同日18：17劉某1回復(fù)“收到”。

2018年6月24日22：10孫某向劉某1發(fā)送“備忘錄”截圖一份，內(nèi)容為“總房款877825.2元，物業(yè)費(fèi)2091.4元（2017.11.26-2018.11.25），房屋契稅26334.76元，以上共計(jì)906251.36元。已向大哥（劉某1）支付人民幣40萬(wàn)元整，906251.36-400000=506251.36，綜上截止2018年6月24日余尾款共計(jì)人民幣506251.36元未支付。”同日23：12劉某1回復(fù)“收到。”

2019年5月15日22：44劉某2給孫某發(fā)送“交易明細(xì)”截圖一份，顯示當(dāng)日工行（尾號(hào)8912）向劉某1（尾號(hào)6169）轉(zhuǎn)款200000元。劉某2說(shuō)“我剛才把這個(gè)賬給我哥轉(zhuǎn)完了，你在那個(gè)就是還款記錄上備注上，你把它給標(biāo)上，就是咱們還欠他306000多那個(gè)。”孫某回復(fù)“好”。

2020年3月24日17：54劉某2說(shuō)“給我哥的房子錢的明細(xì)，你給我發(fā)過(guò)來(lái)唄”，孫某回復(fù)照片一張，內(nèi)容為“總房款877825.2元，物業(yè)費(fèi)2091.4元（2017.11.26-2018.11.25），房屋契稅26334.76元，以上共計(jì)906251.36元。已向大哥（劉某1）支付人民幣40萬(wàn)元整，906251.36-400000=506251.36，綜上截止2018年6月24日余尾款共計(jì)人民幣506251.36元未支付。截止2019.5.15余款306251.36元，隆德華府供熱號(hào)碼10125640。”同年8月11日07：07，劉某2說(shuō)“咱倆明天去婚登辦，把手續(xù)辦了。婚登辦有協(xié)議，咱倆填個(gè)協(xié)議，夫妻共同財(cái)產(chǎn)一人一半，直接簽了就行。咱們不用協(xié)議的，也沒(méi)有別的財(cái)產(chǎn)。你跟我哥的房產(chǎn)交易，他會(huì)退款給你。”

2017年12月7日，孫某通過(guò)其名下中國(guó)工商銀行賬號(hào)（尾號(hào)1449）向劉某1名下招商銀行股份有限公司長(zhǎng)春分行營(yíng)業(yè)部賬號(hào)（尾號(hào)6169）轉(zhuǎn)款100000元。

2018年4月21日、5月17日孫某先后通過(guò)其名下中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行股份有限公司銀行賬號(hào)（尾號(hào)8973）向劉某1名下銀行賬號(hào)（尾號(hào)6169）轉(zhuǎn)款100000元、200000元。

2021年1月24日，劉某1通過(guò)其名下招商銀行股份有限公司銀行賬號(hào)（尾號(hào)1978）向?qū)O某名下銀行賬號(hào)（尾號(hào)8973）轉(zhuǎn)款400000元，并在轉(zhuǎn)賬附言中記載“理財(cái)返還”。

庭審中，孫某提交視頻光盤(pán)一張及其名下支付寶賬戶繳費(fèi)截圖一份，用以證明案涉房屋已辦理供電銷戶手續(xù)、無(wú)法進(jìn)行繳納電費(fèi)。

 

【一審判決】

一審法院認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)被占有人無(wú)權(quán)占有的，權(quán)利人可以請(qǐng)求返還原物及其孳息。

本案中，孫某抗辯就案涉房屋其與登記產(chǎn)權(quán)人劉某1存在買賣交易行為，其占有房屋為有權(quán)占有，并提供了其與劉某1、劉某2的微信聊天記錄予以證實(shí)，聊天內(nèi)容中，雙方均表達(dá)了交易案涉房屋的意思表示，對(duì)付款方式也達(dá)成一致意見(jiàn)，并且實(shí)際轉(zhuǎn)賬了40萬(wàn)元的款項(xiàng)。雖然劉某1抗辯該40萬(wàn)元為委托理財(cái)款項(xiàng)，但對(duì)此并未提供相關(guān)證據(jù)予以證明。結(jié)合本案實(shí)際情況，考慮此前雙方的特殊身份關(guān)系，可以認(rèn)定雙方以口頭方式達(dá)成了買賣案涉房屋的合意，形成了事實(shí)上的房屋買賣合同關(guān)系。故，本案不宜認(rèn)定孫某占有案涉房屋為無(wú)權(quán)占有，劉某1主張孫某返還占有的案涉房屋并支付房屋占有使用費(fèi)，于法無(wú)據(jù)，法院不予支持。

關(guān)于劉某1主張孫某與其的聊天記錄所述的意思表示系要約邀請(qǐng)一節(jié)。根據(jù)法律規(guī)定，要約邀請(qǐng)是指希望他人向自己發(fā)出要約的表示。結(jié)合二人的聊天記錄內(nèi)容中，劉某1：“XXXXX704”“……既然你們也挺喜歡的話行啊，然后那個(gè)錢我多少錢買的就多少錢就勻給你們啊，然后那個(gè)你們選的房子選的也挺好，但是這個(gè)可能性價(jià)比更高一些啊，這也是我的本意，向你們那啥推薦推薦，讓你們先看看這個(gè)啊，資金方面，就按你們計(jì)劃來(lái)吧，就按你們計(jì)劃來(lái)吧，然后你們可以回頭著手先裝修……”“收到10萬(wàn)元購(gòu)房款”，孫某：“……整體很好、客廳夠大、決定要了……”的表述及孫某發(fā)給劉某1的備忘錄截圖載明：“總房款877825.2元、物業(yè)費(fèi)2091.4元（2017.11.26-2018.11.25）、房屋契稅26334.76元、以上總計(jì)906251.36元已向大哥（劉某1）支付人民幣四十萬(wàn)元整906251.36-400000=506251.36，綜上截止2018年6月24日余尾款共計(jì)人民幣506251.36元未支付”，劉某1表示收到。2020年3月24日，劉某1妹妹劉某2通過(guò)微信向?qū)O某問(wèn)及：“給我哥的房子錢的明細(xì)。你給我發(fā)過(guò)來(lái)唄”，后孫某將上述備忘錄截圖發(fā)給劉某2，劉某2表示收到。以及聊天中，劉某1對(duì)孫某分期付款方案的認(rèn)可及收款行為，二人之間的意思表示構(gòu)成要約及承諾而非要約邀請(qǐng)，故對(duì)于劉某1的該項(xiàng)反駁理由，法院不予支持。

綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)民法典》第三條、第七條、第四百五十八條、第四百六十五條、第四百六十九條、第四百七十一條、第四百七十二條、第四百七十三條、第四百八十條、第四百八十三條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第九十條之規(guī)定，一審法院判決：

駁回劉某1的訴訟請(qǐng)求。

 

【上訴意見(jiàn)】

劉某1上訴事實(shí)和理由：

一、2017年11月28日、29日兩條語(yǔ)音微信的本意不是房屋買賣。 

（一）本案當(dāng)事人的基礎(chǔ)關(guān)系是通過(guò)案外人劉某2打算與孫某結(jié)婚這一事實(shí)建立的，如孫某在（2020）吉0102民初7111號(hào)判決書(shū)第3頁(yè)陳述，劉某1鄙視孫某的出身及家庭，劉某1的語(yǔ)音微信的本意不是為了與其交易房屋，而是基于血親關(guān)系讓案外人減輕生活壓力所做的付出。

（二）2017年案外人33歲孫某32歲，劉某1希望孫某“屁絲逆襲”能夠帶來(lái)與案外人的家庭和睦，所以放棄取得案涉房款的對(duì)價(jià)、同意平價(jià)三年內(nèi)分期轉(zhuǎn)讓案涉房屋給孫某。而房屋買賣合同的本意及目的是為了獲得盈利并收取房款，劉某1語(yǔ)音微信與房屋買賣合同的本意及目的完全相反，劉某1這些做法也與房屋買賣的交易習(xí)慣完全相反。

二、退一步講，如果認(rèn)定雙方存在房屋買賣合同關(guān)系，也因?qū)O某沒(méi)有繼續(xù)履約的能力及行為或違背公序良俗等事由，認(rèn)定不存在合同關(guān)系。

（一）從2018年6月起至今，孫某失業(yè)在家沒(méi)有任何經(jīng)濟(jì)來(lái)源，日常花銷通過(guò)透支信用卡然后由案外人償還的方式來(lái)生活，從2021年5月17日長(zhǎng)春市社會(huì)保險(xiǎn)事業(yè)管理局出具的《孫某個(gè)人未參保證明》中也印證了其經(jīng)濟(jì)狀況。原審法院認(rèn)定的雙方合意基礎(chǔ)，在三年到期后也就是2020年11月，孫某沒(méi)有繼續(xù)支付購(gòu)房款的能力及行為，甚至連按揭貸款的資格都沒(méi)有。

（二）在劉某1將案涉房款退還給孫某半年多時(shí)間，在沒(méi)有形成合同對(duì)價(jià)違反等價(jià)有償原則的情況下，倘若劉某1不提出上訴使得原審判決生效，孫某是否有權(quán)主張繼續(xù)履行買賣合同。又是否有權(quán)主張案涉房屋的所有權(quán)。如果出現(xiàn)這樣的情況，原審判決這個(gè)法律后果就與本案的要件事實(shí)相悖，原審判決喪失了司法裁判的公信力。

（三）2020年9月，孫某提出索要80萬(wàn)元才能同意離婚，并且多次向案外人發(fā)微信進(jìn)行恐嚇及死亡威脅，發(fā)生了以萬(wàn)順派出所不履行法定職責(zé)案由的（2020）吉0193行初21號(hào)、（2021）吉01行終62號(hào)行政訴訟；后來(lái)，萬(wàn)順派出所也以“孫某提供的案外人收受家長(zhǎng)禮品微信截圖”到案外人所在學(xué)校，以若不撤回行政起訴就將微信圖片移送教育部門調(diào)查威脅，由此引起了以長(zhǎng)春高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)行政復(fù)議案由的（2021）行初147號(hào)行政訴訟。在以上事實(shí)嚴(yán)重傷害案外人及劉某1人身財(cái)產(chǎn)安全的情形下，孫某的實(shí)際行為違背了雙方的合意基礎(chǔ)，若繼續(xù)履行合同將違背公序良俗，法律是不能拷問(wèn)人性的。至于以上行政案件的結(jié)果呢，則與公安機(jī)關(guān)是否行政不作為、行政法庭是否“拉偏架”有關(guān)，這是司法實(shí)踐中經(jīng)常遇到的情況。

三、原審法院認(rèn)定雙方以口頭方式達(dá)成了買賣案涉房屋的合意，形成了事實(shí)上的房屋買賣合同，屬于超出訴訟請(qǐng)求范圍進(jìn)行審理。根據(jù)《民事訴訟法》第200條第11款規(guī)定，一審法院應(yīng)當(dāng)圍繞原告的訴請(qǐng)來(lái)進(jìn)行審理，而原告的訴訟請(qǐng)求一是要求被告返還房屋，二是要求被告支付占有使用費(fèi)，在孫某沒(méi)有提出反訴的情況下，一審法院認(rèn)定了存在房屋買賣關(guān)系，屬于超出訴訟請(qǐng)求范圍進(jìn)行審理，違反了處分原則。

四、其他未能引起原審法院重視的要件事實(shí)以及錯(cuò)誤的裁判思維。

（一）2016年8月劉某1母親在世紀(jì)佳緣網(wǎng)與孫某結(jié)識(shí)，2017年9月將案外人介紹給其認(rèn)識(shí)，2018年8月案外人與其登記結(jié)婚，兩人無(wú)任何同事交集和朋友交集。在婚后孫某失業(yè)在家無(wú)經(jīng)濟(jì)收入，劉某1母親發(fā)現(xiàn)其在世紀(jì)佳緣網(wǎng)又與他人相親，案外人也發(fā)現(xiàn)其與以前酒店女同事發(fā)送不雅微信。2020年8月案外人提出離婚，孫某索要80萬(wàn)元，9月發(fā)出恐嚇及死亡威脅微信，引發(fā)適用《吉林省反家庭暴力條例》的1起報(bào)警及3起行政訴訟。

（二）原審法院以劉某1發(fā)出的兩條語(yǔ)音微信作為認(rèn)定事實(shí)的基礎(chǔ)，全部采信了孫某提出的從2017年11月到2019年5月期間的微信截圖；劉某1在原審向?qū)O某做出的有關(guān)案情的發(fā)問(wèn)，原審法院建議孫某可以拒絕回答。

（三）原審法院認(rèn)定靜態(tài)的微信截屏證據(jù)，忽略了查明爭(zhēng)議焦點(diǎn)的動(dòng)態(tài)要件事實(shí)，采用了“誰(shuí)弱誰(shuí)有理”的“和稀泥”評(píng)判潛規(guī)則，與倡導(dǎo)形成正確的是非價(jià)值觀，增強(qiáng)對(duì)司法裁判的信任是相背離的。本案是因家庭倫理關(guān)系引發(fā)的返還原物糾紛，劉某1與孫某之間所謂買賣關(guān)系屬于特殊買賣關(guān)系，且未形成等價(jià)有償?shù)馁I賣合同，現(xiàn)特殊身份關(guān)系已不存在，也不再存在買賣合同關(guān)系。綜上所述，劉某1請(qǐng)求二審法院改判原審法院做出的“微信判決書(shū)”。

孫某辯稱，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，判決依法有據(jù)，請(qǐng)求二審法院駁回劉某1的上訴請(qǐng)求。

 

【二審判決】

本院二審期間，當(dāng)事人未提交新證據(jù)。劉某1在一審?fù)徺|(zhì)證時(shí)稱對(duì)孫某提交的2019年5月15日孫某與劉某2聊天截圖真實(shí)性有異議。本院對(duì)一審查明的其他相關(guān)事實(shí)予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，《中華人民共和國(guó)民法典》第四百五十八條規(guī)定：“基于合同關(guān)系等產(chǎn)生的占有，有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的使用、收益、違約責(zé)任等，按照合同約定；合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，依照有關(guān)法律規(guī)定。”

本案中，劉某1依據(jù)無(wú)權(quán)請(qǐng)求權(quán)提起訴訟，請(qǐng)求孫某返還704號(hào)房屋，孫某抗辯稱其依據(jù)與劉某1之間的房屋買賣合同關(guān)系占有案涉房屋。根據(jù)劉某1與孫某的訴辯主張，及前述法律規(guī)定，孫某是否基于買賣合同關(guān)系占有案涉房屋，是劉某1的物權(quán)請(qǐng)求權(quán)能否予以支持的重要事實(shí)根據(jù)。故一審法院對(duì)劉某1與孫某之間的房屋買賣關(guān)系進(jìn)行審查并認(rèn)定，符合法律規(guī)定。劉某1關(guān)于一審法院超訴請(qǐng)審理的上訴理由不能成立。一審法院根據(jù)孫某與孫某之間的微信聊天記錄、轉(zhuǎn)款記錄等證據(jù)，認(rèn)定劉某1與孫某之間達(dá)成了房屋買賣的合意，形成了事實(shí)上的房屋買賣合同關(guān)系，依據(jù)充分。孫某基于與劉某1之間的房屋買賣合同關(guān)系占有房屋，具有合法依據(jù)。

劉某1與孫某之間有關(guān)案涉房屋的使用等問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)按照合同約定或相關(guān)法律規(guī)定解決。劉某1僅以其為案涉房屋登記的所有權(quán)人為由，基于物權(quán)請(qǐng)求權(quán)要求孫某返還房屋，于法無(wú)據(jù)。一審法院對(duì)劉某1該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求不予支持，并無(wú)不當(dāng)。因?qū)O某占有案涉房屋具備正當(dāng)?shù)臋?quán)利來(lái)源，一審法院對(duì)劉某1請(qǐng)求孫某支付房屋占有使用費(fèi)的主張不予支持，并無(wú)不當(dāng)。

綜上所述，劉某1的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決適用法律正確，認(rèn)定事實(shí)雖有瑕疵但裁判結(jié)果正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十七條第一款第一項(xiàng)、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第三百三十二條規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

案號(hào)：(2021)吉01民終4886號(hào)

來(lái)源：麗姐說(shuō)法