實踐中，出于購房資格限制、逃避債務(wù)、辦理貸款等原因，會出現(xiàn)借名人實際出資購房并實際居住在房屋中、但將房屋登記在出名人名下的現(xiàn)象。

一套房屋動輒幾百上千萬元，即使雙方關(guān)系再親近，達成“借名買房”合意也會簽訂書面協(xié)議。但若沒有書面合同，該如何認定是否成立借名買房關(guān)系呢？我們看看下面這個案例。

哥哥大賈主張弟弟小賈名下的房屋是自己出資購買，將小賈訴至法院，要求確認二人之間存在借名買房關(guān)系，小賈將房屋過戶至大賈名下。

原告大賈訴稱，其于2002年與開發(fā)商簽訂房屋買賣合同，以158萬元價格購買了涉案房屋，并交納了全部房款及稅費。入住后，辦理房產(chǎn)證前，為了讓弟弟小賈的孩子上學，暫時將房產(chǎn)證登記在小賈名下。涉案房屋由其裝修、實際居住，現(xiàn)小賈拒絕歸還房屋，故訴至法院提出上述訴請。

被告小賈辯稱，與大賈不存在借名買房的合同關(guān)系。一開始是大賈與開發(fā)商簽訂的合同，交房之后，大賈把該房屋贈與小賈，二人一起到開發(fā)商處變更買賣合同，其據(jù)此取得房產(chǎn)證，自2005年入住到現(xiàn)在。

法院經(jīng)審理認定，2002年11月，大賈與某公司簽訂《商品房認購書》，購買涉案房屋。大賈辦理了入住手續(xù)，交納了購房款、印花稅、物業(yè)費等費用，并購買了家具。2003年5月，小賈與某公司簽訂《商品房買賣合同》。某公司出具收據(jù)，載明收到小賈交來的更名費。2005年，小賈取得涉案房屋所有權(quán)證。大賈稱小賈自2006年入住涉案房屋至今，小賈稱其自2005年入住房屋至今，之前房屋由大賈控制使用。2015年，小賈將其戶口遷入涉案房屋，現(xiàn)涉案房屋產(chǎn)權(quán)證由小賈持有。

法院經(jīng)審理認為，當事人約定一方以他人名義購買房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人實際享有房屋權(quán)益，借名人依據(jù)合同約定要求登記人（出名人）辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，可予以支持。當事人一方提供證據(jù)證明其對房屋的購買確實存在出資關(guān)系，但不足以證明雙方之間存在借名登記的約定，其主張確認房屋歸其所有或要求登記人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，不予支持。

大賈主張與小賈存在借名買房合同關(guān)系，其應(yīng)就雙方借名買房合同成立負有舉證責任。大賈在將買房人變更為小賈之前，已經(jīng)與開發(fā)商簽訂房屋買賣合同且已經(jīng)辦理入住，在此情況下，其沒有必要再借用小賈的名義買房，將房屋登記在小賈名下。

大賈雖提交證據(jù)證明其對房屋購買實際出資，但其并未提交充分的證據(jù)，證明雙方存在借名登記的約定。涉案房屋實際由小賈占有、使用，房屋產(chǎn)權(quán)證書亦由小賈持有，大賈亦未證明小賈同意將來將涉案房屋轉(zhuǎn)移登記至其名下，故大賈主張雙方存在借名買房合同關(guān)系并要求小賈將房屋過戶至自己名下，依據(jù)不足，法院依法不予支持。最終，法院判決駁回大賈全部訴訟請求。

當事人之間關(guān)于借名買房的約定，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，即屬有效，當事人均應(yīng)依約履行。借名買房包括“借名”和“買房”兩個事實，根據(jù)民事訴訟“誰主張、誰舉證”的原則，當借名買房發(fā)生糾紛時，應(yīng)由借名人對“借名”和“買房”兩方面事實承擔舉證責任。如有借名買房協(xié)議和購房款支付憑證、繳稅憑證等，法院可以認定借名買房事實的存在；如果沒有書面協(xié)議，而只有購房款支付憑證，法院將結(jié)合全案證據(jù)判斷借名買房關(guān)系是否存在，主要有以下幾方面：

1.借名買房原因。借名人如不能合理解釋借名原因，不能排除存在贈與或其他債權(quán)債務(wù)關(guān)系，則借名人主張可能無法得到支持。以本案為例，大賈稱借名原因是小賈孩子要上對口小學，但小賈提交的證據(jù)顯示其孩子并未入讀該小學，且當時北京尚未出臺限購政策，大賈在簽訂房屋買賣合同并實際入住后沒有必要再借名買房。

2.房屋實際占有使用情況。房屋的主要用途是居住，房屋由誰居住是認定實際購房人的重要因素。居住人是誰可以依據(jù)房屋物業(yè)費、水電暖氣費由誰交納、家具是何人購買、何人進行了房屋裝修等因素進行判斷。

3.不動產(chǎn)權(quán)證書持有情況。不動產(chǎn)權(quán)證書是房屋產(chǎn)權(quán)的重要憑證，一般均由產(chǎn)權(quán)人本人慎重保管，不會輕易交給別人。在借名人能夠證明自己保管不動產(chǎn)權(quán)證書的情況下，出名人如欲否認借名買房關(guān)系，應(yīng)當舉證證明借名人系非法保管不動產(chǎn)權(quán)證書。

4.出賣方證明。從看房到達成意向、簽訂購房合同、交付購房款、辦理過戶，購房是一個長期過程，期間出賣方與誰溝通簽訂合同、由誰支付房款，可以作為判斷實際購房人的依據(jù)。

綜上，借名人所舉出的間接證據(jù)能夠形成完整的證據(jù)鏈條，證明其系實際購房人的情況下，法院即應(yīng)當確認其系真正的房屋產(chǎn)權(quán)人。

借名買房存在風險，如合同違背了法律、法規(guī)強制性規(guī)定，將面臨合同無效的法律后果；即使合同有效，一方面對于借名人而言，可能存在出名人拒不返還房屋、出名人擅自出賣房屋、出名人擅自在房屋上設(shè)定權(quán)利限制等風險；另一方面，對于出名人而言，也存在出名人喪失購房資質(zhì)、購房成本增加、借名人按揭斷供導致出名人信用產(chǎn)生問題甚至陷入訴訟、房屋出租后產(chǎn)生管理問題由出名人承擔責任等隱患。因此借名人和出名人均應(yīng)慎重考慮借名買房事宜。

來源：北京市海淀區(qū)法院