在未取得不動產權證的情況下，“準房主”將房屋轉賣他人，取得不動產權證后，又與第三人簽訂房屋買賣合同并辦理過戶手續。日前，湖北省仙桃市人民法院審結了一起“一房二賣”的案件，判決賣房者返還購房首付款并支付違約金。

2018年3月，馬某與陳某簽訂房屋買賣合同，雙方約定馬某購買陳某尚未辦理產權登記的商品房，并于合同簽訂當日向陳某支付購房首付款，余款待房產過戶后支付，若陳某違約，則應返還購房款并支付違約金。2021年9月，馬某得知陳某已取得商品房不動產權證，隨即要求陳某辦理過戶手續，陳某卻以各種理由搪塞。后馬某經多方查證得知，陳某已將該房屋出售給第三人并辦理了過戶手續。馬某遂向仙桃法院提起訴訟，要求陳某返還購房款并支付違約金。

法院審理后認為，在房屋買賣過程中，簽訂房屋買賣合同并不代表房屋所有權的轉移，房屋所有權的取得須經登記才發生法律效力。本案中，陳某“一房二賣”，馬某雖與陳某簽訂合同在先，但未辦理房屋變更登記，未能取得房屋所有權，相反，馬某獲得房產證后將房屋出售給第三人并辦理過戶手續，此時房屋所有權已轉移至第三人。    

馬某與陳某之間簽訂房屋買賣合同是雙方真實意思表示，此時房屋雖未辦理產權登記，陳某尚未取得該房屋的所有權，但基于商品房買賣合同，陳某對該房屋享有合同上的債權，而債權轉讓是民法典賦予合同當事人的權利之一。陳某將房屋出售給第三人并辦理過戶手續，該違約行為造成了房屋買賣合同無法繼續履行，馬某可以請求解除合同，要求陳某返還購房款，并支付違約金或賠償違約造成的損失。

結合涉案房屋所處區域、馬某實際支付首付款的金額、陳某訂立合同時對房屋漲跌情形的預見能力和經濟狀況等綜合因素，法院酌情認定違約金為房屋價格漲跌差價的60％。