市民在房屋買賣過程中

涉及合同、定金等諸多法律因素

處理不慎就會(huì)引發(fā)糾紛

比如

簽完購(gòu)房合同又反悔

房子賣了卻不遷戶口等

近日

北辰法院發(fā)布典型案例

法官就簽完購(gòu)房合同又反悔

房子賣了卻不遷戶口等問題

進(jìn)行以案釋法

詳解購(gòu)房需要注意的法律問題

賣家潘某、買家馮某和中介于2021年9月，簽訂了房屋交易合同。潘某自愿出售房屋給馮某，馮某于當(dāng)日支付給潘某3萬(wàn)元定金，同時(shí)賣家潘某向買家馮某支付房屋費(fèi)用結(jié)清押金5000元，并向中介支付居間代理費(fèi)1萬(wàn)元。同年11月，賣家潘某將涉案房屋的剩余貸款110萬(wàn)元全部清償完畢。隨后，買家馮某告知中介因資金問題不再履行購(gòu)房協(xié)議。

賣家潘某表示，買家馮某單方違約，拒絕履行合同義務(wù)，導(dǎo)致其遭受重大經(jīng)濟(jì)損失，應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。要求解除房屋交易合同，并要求買家馮某返還房屋費(fèi)用結(jié)清押金5000元，賠償中介費(fèi)、違約金、律師費(fèi)，扣除已支付的定金，共計(jì)15.4萬(wàn)元。買家馮某未到庭亦未提交書面答辯意見。第三人中介表示，如合同解除，賣家潘某向中介支付的1萬(wàn)元中介費(fèi)可退還。

被告馮某未按合同約定履行義務(wù)構(gòu)成違約，原告潘某依約取得單方解除權(quán)，自解除意思表示到達(dá)被告之日，即本案訴狀副本送達(dá)被告之日，房屋交易合同依法解除。原告潘某未向法院提交證據(jù)證明因被告馮某違約給其造成的損失，但雙方約定的違約金明顯過高，結(jié)合被告馮某的違約程度以及給原告造成的相應(yīng)影響，酌定賠償原告潘某違約金10萬(wàn)元，退還房屋費(fèi)用結(jié)清押金5000元。

關(guān)于原告潘某要求被告馮某支付律師費(fèi)的訴訟請(qǐng)求，被告已賠償原告相應(yīng)違約金，該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求不予支持。關(guān)于原告潘某要求賠償中介費(fèi)1萬(wàn)元的訴訟請(qǐng)求，因中介表示合同解除后該費(fèi)用可退還，潘某可與中介另行解決。因此，扣除已支付的3萬(wàn)元，被告馮某仍應(yīng)賠償原告潘某7.5萬(wàn)元。宣判后雙方均未上訴，馮某已主動(dòng)履行。

房屋交易合同系當(dāng)事人真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，雙方均應(yīng)按照約定履行義務(wù)。任何一方反悔而造成違約的，均應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

韓某購(gòu)買了郭某的房屋，雙方簽訂買賣合同，約定賣房人收到全部房款后的60天內(nèi)將戶口遷出，每逾期一日按成交價(jià)的萬(wàn)分之五支付違約金給買房人。但是，韓某向郭某交納全部房款后，郭某一直未將其戶口遷出。多次溝通無(wú)果后，韓某訴至法院，要求郭某按照合同約定支付違約金42萬(wàn)余元。立案后，承辦法官積極與雙方當(dāng)事人取得聯(lián)系，耐心為賣房人郭某做思想工作。經(jīng)過法官釋法明理，郭某主動(dòng)將戶口從案涉房屋遷出。

雙方簽訂房屋買賣合同合法有效，雙方均應(yīng)恪守履行。郭某在收到韓某的全部房款后，未按照約定及時(shí)將戶口遷出構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。綜合合同履行情況、當(dāng)事人過錯(cuò)程度及當(dāng)事人實(shí)際損失情況等因素，判決賣房人賠償買房人違約金15000元。

戶口遷出手續(xù)是房屋買賣流程中的重要組成部分，未及時(shí)遷出戶口需承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。戶口遷移不屬于人民法院民事案件處理范圍，法院一般通過判決違約金的方式督促賣房人履行合同義務(wù)。買賣雙方在簽訂房屋買賣合同時(shí)應(yīng)綜合考慮，審慎選擇，避免糾紛。

來(lái)源：今晚報(bào)