現實生活中，購房過程涉及很多法律專業問題，但很多人在實際購房過程中，往往會被地產公司的“花式”誘人廣告吸引，未考察周全就“激情入手”，導致買房“喜事”變成“官司”。近日，在北京市通州區人民法院判決的一起案件中，法院最終判決雙方解除合同，地產公司退還房款并賠償違約金。

“臨街旺鋪4.2米挑高送小院：××商鋪在售，主力70-130平方米臨街餐飲旺鋪，贈送80-90平方米地下室，贈送35平方米小院或露臺，首層4.2米，二層為3.9米，價格為70000元/平方米……”購買90平方米的房屋，就能贈送80平方米的地下室，還有露臺，這樣誘人的宣傳，在寸土寸金的北京，很快吸引了大批買主。

張先生是北京某信息公司的負責人，他也注意到這條某地產公司為推銷位于北京市通州區某處樓盤底商所做的宣傳單。面對“買一贈二”“一拖二”的誘人廣告詞，張先生認為十分劃算，于是該信息公司便與地產公司簽訂《商品房預售合同》，約定分十期付款購買涉案房屋。

然而，等著交房的張先生卻在臨近交房時得到一個“噩耗”：廣告中所宣傳的地下室和露臺無法交付。原來，北京市規劃和自然資源委員會通州分局向該地產公司發出《責令限期整改通知書》，要求其限期回填擅自建設的地下室。

“因為有贈送面積，所以當時房價遠遠高于周邊小區。”張先生表示，現在地下室無法交付，自己無法接受這樣的結果。隨后，信息公司沒有再支付新一期房款。地產公司將信息公司訴至法院，要求其繼續履行合同，支付房款，并支付違約金。信息公司則提出反訴，要求解除合同，退還已支付房款，并支付違約金。

對此，地產公司主張，己方從未承諾贈送地下室和露臺，雙方的合同中也沒有相關約定，所以信息公司不能以這樣的理由要求解除合同。信息公司則提交了地產公司在網絡上進行宣傳的公證書及紙質宣傳材料，并申請當時的售樓人員出庭證明涉案房屋總價高于周邊地區同等面積戶型200萬元左右。法院工作人員到現場勘查發現，涉案商鋪格局為地上一層和二層。商鋪樓梯下方的地板被人為破開，經觀察，下方有較大空間，信息公司稱這就是地產公司承諾贈送的地下室。

法院經審理認為，商品房的銷售廣告等對于買房人可得面積作出承諾（贈與無合法手續露臺、地下室等），對房屋價格產生重大影響的，即使未載入合同亦應視為合同內容。賣房人違反該內容可構成根本違約，買房人有權主張解除合同及違約賠償。

在本案中，根據信息公司提交的公證書和宣傳網頁中顯示有涉案商鋪所在樓盤信息，信息來源為地產公司，同時地產公司對于涉案樓盤的紙質宣傳冊及宣傳單亦載明“贈送地下室”相關內容，說明地產公司確有在廣告中對房屋面積的擴大情況作出詳細說明，該廣告內容可以認定構成具體允諾。根據北京市規劃和自然資源委員會通州分局作出的《責令限期改正通知書》所載，地產公司在涉案樓宇僅取得地上兩層建設工程規劃許可的情況下，擅自在涉案樓宇地下建設一層地下室。

“根據對涉案商鋪、周邊商鋪以及樣板間的現場勘查，以及涉案商鋪內樓梯下方有地下空間等情況，信息公司主張地產公司曾向其宣傳購買涉案商鋪贈送地下室，并對地下室的面積、位置等進行了較為具體的說明是屬實的。”劉析鷺說。

現地產公司建設地下室的行為已被行政機關認定為違法并責令地產公司限期回填，導致地產公司無法向信息公司交付地下室，該項合同無法實現，地產公司屬于嚴重違反合同約定，構成根本違約，信息公司有權據此申請解除合同。最終通州法院作出判決，解除雙方《商品房預售合同》，地產公司退還房款并支付違約金13萬元。

提醒，近年來，個別地產開發商通過宣傳小區物業服務和小區環境設施，一樓贈送花園、地下室，頂樓贈送露臺等手段，想方設法謀取更大利潤。但開發商為規避全部實現宣傳內容導致的高額費用，往往不將這些在宣傳中作為主要噱頭的內容寫進雙方簽訂的商品房買賣合同，導致開發商交付的房屋不符合宣傳所述或者根本沒有相關設施的情況時有發生。因為雙方書面合同中沒有相關約定，廣告內容難以舉證，買房人維權困難，有時甚至無法提起訴訟。

“作為買房人，一定要注意廣告宣傳的誘人內容是否寫入合同，廣告中對該內容是否有非常具體的描述，如果沒有寫入合同，要慎重購買；如果沒有寫入合同但仍決定購買，要注意留存廣告宣傳的相關證據，便于維權使用。”劉析鷺表示，作為開發商，不應在廣告中進行虛假宣傳，如果進行了這樣的宣傳，這些宣傳又確實對房價產生影響，意圖通過廣告內容不寫入合同躲避合同義務是行不通的。