最近熱播的電視劇《小舍得》一幕引發熱議

“加名字既然不麻煩，要不把我的名字也加到房產證里去吧。”再婚配偶蔡菊英這樣向與她共同生活了十多年的南建龍提議。蔡菊英請求加名的房產是南建龍婚前的房產。南建龍敷衍地給出了“你有地方住就行了啊。到任何時候，我都不會把你趕出去的”的回復。

顯然這樣的答案讓蔡菊英大失所望，甚至不惜把事情鬧到了南建龍女兒南儷公司，矛盾頻發。最后還引來了南建龍的前妻趙娜來主張房產的一半權屬。

南建龍該不該把蔡菊英的名字加到房產證中去？

 

除了關注劇中的教育焦慮、家庭教育、親子關系外，這場再婚家庭暴露出的法律問題也值得思考。

其實，南建龍說的“到任何時候，我都不會把你趕出去的”這句話背后，可以延伸開去的就是法律中“居住權”的概念。隨著2021年1月1日《中華人民共和國民法典》（以下簡稱“《民法典》”）的頒布實施，居住權時代已然到來。了解居住權的概念、知曉如何設立居住權，或許能為南建龍和蔡菊英式矛盾提供一種沖突化解的思路。

 

一

什么是居住權

 

根據《民法典》第366條之規定，居住權是對他人所有的住房享有占有、使用的權利，以滿足居住權人生活居住的需要。享有居住權的人，可以是產權人的父母、子女、配偶，也可以是沒有法律關系的他人。

居住權一旦合法設立，意味著產權人將自己對房屋享有的占有、使用的權利，分離給了他人，即使產權人死亡或者發生變更，居住權人仍然是可以按照原來的約定繼續生活在房屋中的。

 

二

如何設立居住權

 

居住權的設立有兩種方式，合同設立及遺囑設立。

 

1

合同設立

 

根據《民法典》第367條及368條之規定，居住權的設立須由當事人采用書面形式訂立居住權合同。居住權合同一般包括當事人的姓名和住所、住宅的位置、居住的條件和要求、居住權期限、解決爭議的方法等條款。

居住權合同簽訂后，當事人應當向登記機構申請居住權登記，該登記系居住權的生效條件，簡而言之，如果未登記，則居住權不發生法律效力。近期，四川[1]、江蘇[2]等地不動產登記部門相繼出臺了居住權登記的實施細則，紛紛曬出了首本居住權登記證明，這也標志著居住權登記的正式落地實施。

 

2

遺囑設立

 

根據《民法典》第371條規定，當事人可以以遺囑方式設立居住權，此處的遺囑方式作廣義的理解，即包括遺囑方式和遺贈方式。

不同于合同設立居住權，遺囑設立居住權其實不一定要辦理登記，因為根據《民法典》第230條規定，“因繼承取得物權的，自繼承開始時發生效力。”因而，被繼承人死亡后，繼承人作為居住權人即取得居住權，簡而言之，通過遺囑方式設立居住權，不辦理登記，同樣也可以取得居住權。當然為了避免權屬爭議，居住權人還是有必要及時辦理居住權登記。[3]

 

在實踐中，2021年武漢首例居住權執行案件[4]就是通過遺囑方式設立的居住權，最終法院保障了居住權人的利益。患病的許女士立下遺囑，表示自己過世后，將她和李先生住的房屋贈與其弟許先生，但李先生再婚之前仍可居住。但不久后，李先生發現妻弟把房子掛網上出售，這會影響李先生的居住嗎？因為李先生系通過遺囑設立的方式取得居住權，法院最終裁定將該房屋的居住權登記在李先生名下。

了解了居住權的概念和設立方式后，回歸劇情，如果蔡菊英想要南建龍說的“到任何時候，我都不會把你趕出去的”這句話真正成為現實，就可以與南建龍簽訂《居住權合同》并前往不動產登記中心辦理居住權登記的方法來保障自己的權益，當然也可以由南建龍訂立合法有效的遺囑，以保障蔡菊英的居住權；由于房產是南建龍的婚前財產，哪怕南建龍真的不想因為婚姻的二次破裂或者離世導致財產流失，但為平息再婚關系的情感沖突、財產分歧，為蔡菊英設立居住權也不失為法律上的一種救濟途徑。

 

這樣一來，雖然南建龍的婚前房產不加女方蔡菊英的名字，但是保障了她的居住權，或許是這場矛盾折中的一種選擇。

 

三

居住權在日常生活中的應用場景

 

居住權的應用場景，其實除了前面提到的婚內房產加名的情感化解作用外，諸如婚姻、父母贈與子女房產、以房養老等也都有可能適用居住權制度。

 

1

婚姻

 

針對婚前房產加名的爭議，因為有了居住權制度的入典，使雙方有了新的選擇。同時，對于暫無居所的離婚一方也可通過設立特定期限居住權保障其住房需求，雖然《婚姻法司法解釋（一）》已失效，但其中第27條關于“離婚時，一方以個人財產中的住房對生活困難者進行幫助的形式，可以是房屋的居住權或者房屋的所有權”，就是最好的實證依據，絲毫不影響夫妻雙方或者離婚雙方可以通過居住權的設立為生活困難的配偶方解決居住問題。

 

2

父母給子女買房或者生前贈與房產給子女

 

在房價居高不下的情形之下，父母出資為子女買房或者生前贈與房產給子女變得越來越普遍，房子一旦登記在子女名下，碰到子女不孝，或者無法自理、被他人欺騙的情況，很可能使房產失守，嚴重者，令父母流離失所。如果在房屋上設定了居住權的話，就可以保障父母的住房需求。

父母贈與子女房產的情形可作如下類似約定：

贈與雙方同意，在上述房產過戶至受贈人名下后，為了保障贈與人對上述房地產的居住權利，受贈人同意將上述房產為贈與人設立居住權，贈與人對上述房產的居住權從辦理登記之日起至贈與人死亡之日止。在上述居住權期間內，經贈與雙方同意，可共同前往不動產登記部門辦理居住權注銷手續，贈與人的居住權自辦理注銷之日終止。

 

3

以房養老

 

《民法典》在是否引入居住權的問題上，支持者的一項重要理由是居住權可以為“以房養老”提供制度支持。所謂“以房養老”，是指老年人可以將房屋以相對較低的價格出售給金融機構、養老機構或其他投資人，并約定在其有生之年享有對房屋的居住權，從而讓房產發揮最大效用，幫助其安享晚年。

 

4

同居生活

 

現如今人口老齡化的程度日趨嚴重，根據中國社科院的一項調查顯示[5]，80%的喪偶老人有再婚愿望，其中進行婚姻登記的不足一成，他們中的一部分人選擇“隱婚”即不登記結婚，卻像夫妻一樣生活。選擇不結婚而同居生活的阻力主要來源于子女，其中，擔心老人情感被騙或者財產被分割為背后的主要原因。為妥善化解子女以及老人的顧慮，完全可以在老人的房產上為同居的另一方設立居住權，或者由老人訂立遺囑確認房產由子女繼承，但給予同居的另一方居住權。

 

四

結語

 

居住權制度的入典，帶來的積極意義顯而易見，既保障了弱勢群體的住房需求，也為陷入婚姻繼承糾紛危機的家庭提供了新的選擇。當然，從另一法律視角看，也提高了我們購買二手房時的注意義務，我們需要在購買前到在不動產登記機構查詢自己有意購買的房屋是否登記有居住權，以避免出現“房子歸你，但你住不了”的情形。

另外，設立居住權，除了盡可能簽訂完備且有執行力的居住權合同或訂立合法有效的遺囑外，還需要及時去不動產登記中心辦理居住權的登記。就目前新聞公布的情況來看，僅有四川、江蘇、上海等地出臺了不動產登記部門的辦事細則，可以確保居住權登記的落地。因此在設立居住權前，還需要咨詢房產所在地的不動產登記部門，以確認房屋是否已經具備辦理居住權登記等事宜的條件，以確保居住權的合法有效。

如開篇所提到的，再婚家庭的諸多法律問題值得思考，居住權制度也僅僅為化解再婚家庭的某一危機提供了選擇。至于其他再婚家庭的法律問題化解，還需要配合更多諸如婚姻財產協議、贈與合同、信托、保險等法律工具。

最后，愿天下所有的有情人，傾心相遇，安暖相伴！